近日，安信证券高善文首席在一次路演中提到，近期房价的下跌属于政策带来的异动，预计未来房价将报复性反弹，2019年二季度后一二线城市房价将创新高。
真的是这样么？
影响房价的因素，不过是政策、资金、需求、供给，我们可以逐一来看：
首先来看政策。
可以肯定的是，房地产调控政策短期内肯定不会放开，因为之前靠行政性手段压制的需求一旦放开，紧接而来的就是房价的报复性反弹、政府公信力的严重受损以及金融风险的进一步积累。在“防范化解重大风险”被定位为未来三大攻坚战之一、“房子是用来住的，不是用来炒的”写进重要大会报告的前提下，中央肯定不会容忍这种状况出现。
而从十九大淡化增长目标，更加强调高质量发展来看，高层对于经济放缓的容忍度增强，所以应该不会通过放松房地产调控来稳增长，与此同时，房地产税正在加紧推出，未来持有房子的成本将越来越高。
其次来看资金。
当前货币政策虽然名为稳健中性，但是今年以来已经四次降准，未来在稳增长的导向下应该会继续边际宽松，我们未来会看到更多的降准。但降准主要是为了置换之前碎片化、短期化的MLF操作，降低资金成本，并不是“大水漫灌”。
目前房企的资金来源仍然受限，居民部门中长期贷款的规模在逐月下降，表外融资的规模今年以来持续减少。再加上棚改货币化政策已经开始收紧，资金来源未来将会继续萎缩。
此外，还有一个不容忽视的因素，就是汇率。过去房价上涨基本上与人民币升值相伴而生，既有比价效应，又有外资炒房推动。不过，由于中美经济周期出现差异，当前人民币兑美元汇率持续承压，这将导致房地产以美元计价的价格下跌，比价优势消失，炒房的动力也会随之消失。
第三来看需求。
需求又可细分为人口和收入两部分。人口方面，我们早已经经历了人口拐点，新增劳动力近几年每年都在绝对减少，相应的刚需也在萎缩。
收入方面，城镇居民可支配收入增速近几年已经降至GDP增速以下，家庭部门经过一轮加杠杆后已经达到一个相对高位，“六个钱包”都已接近枯竭，有支付能力的需求已经面临青黄不接。
有人以城镇化率仍然不到60%、还有很大发展空间来论证需求仍然强劲，但随着房价的扶摇直上以及需求的过度透支，城镇化率增长已经明显放缓甚至出现逆城镇化迹象。目前市场预期正在改变，房价永远涨的信仰正在动摇。
第四来看供给。
去年国土部和住建部发文要求地方政府的土地供给跟库存相挂钩，库存少的地方要加大供地力度，否则就会被问责，所以供给这块儿应该能得到保证。
目前由于整个市场周期性下行，房企缺乏足够的资金拿地，各地土地流拍现象越来越多，这将倒逼地方政府下调土地起拍价，也就是说，面粉价格将会下降。
综上所述，2019年房价暴涨的可能性并不大。
附录：
高首席关于地产行业的看法（来自网络）
a 、地产行业总体存货重建过程没结束，只是刚开始。今年新开工数很高，受限售影响销售额很低，新开工显著高于销售，因此存货重建维持两年，问题不大。
b 、总体上房地产市场是普遍的供不应求，房价面临内在的上涨压力。房价的上升是正常现象。今年三季度以来，房地产销售存在下滑，主要由于密集的政策调控，带来了市场的修正，不是房价趋势性下调。预计明年二季度以后一二线城市的房价将创新高。近期房价的下跌属于政策带来的异动。
c 、如果再来一波房价上涨，监管层会很被动。预测未来更多城市，房价将回到双轨制，穷人配给制（廉租房、公租房）富人市场化（放开房价），这应该是长期走向。目前政府被迫延续现有的房价政策，需求只会被推迟，但不会被消灭，而且没有新增供应，反而为未来房价上涨积累了购买力。这也符合地方政府的利益
d 、地产企业大规模囤地的势头已过去了。万科是房地产的领头羊，但近年已经不在第一阵营。部分原因是由于万科在 2012 年战略性误判，认为未来旱白银时代。为什么恒大、碧桂园、融创能上来，可能是瞎蒙．但是过去几年就是上来了．这符合了房价上涨趋势。这涉及到深层次问题．中国城镇化趋势是否已结束？市场短期的收缩是以长期的上涨为代价。我们认为中国城市化发展远远没有结束，从第二三产业从业人员看，城市化过程还没有结束，还在左侧。
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