導讀：房改房是與我國特殊國情相適應、在推進城鎮住房制度改革背景下的過渡性產物，這類案件在處理時政策性強，審理難度大，特別是在目前畸高房價的背景下，房產歸屬問題一直是離婚案件財產分割的焦點和難點。《婚姻法司法解釋（二）》對離婚時分割尚未取得產權的房屋的問題作出了相關規定，為各地法院處理離婚案件房改房分割難題提供了明確的標準。本期圍繞《婚姻法司法解釋（二）》的規定，對離婚案件中尚未取得產權的房改房分割問題進行說明，僅供讀者參考。
法律依據
《最高人民法院關於適用若干問題的解釋(二)》
第二十一條 離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。
當事人就前款規定的房屋取得完全所有權後，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。
相關案例
1、房改房尚未進行權屬登記的，人民法院不宜對房屋進行權屬認定和處理——閆某某訴龐某某離婚糾紛
本案要旨：夫妻雙方居住的房屋是一方單位的福利房，在離婚進行分割財產時，雙方對房屋的房改出資情況存在爭議又不能證明，且該房屋至今未在國家房管部門進行權屬登記，人民法院對該房屋不宜進行權屬認定和處理，雙方可在房屋取得完全所有權後另行主張權利。
案號：（2015）新中民四終字第304號
審理法院：河南省新鄉市中級人民法院
2.離婚時夫妻雙方對房改房不具有完全產權的，人民法院不宜對該房屋進行分割——吳某訴趙某離婚糾紛案
本案要旨：企業職工對於單位提供的房改房並不具有完全的所有權，只享有佔有權、使用權和有限處分權及收益等部分所有權。如果雙方起訴離婚要求對該房進行分割，法院應按照照顧子女和女方的權益的原則，綜合考慮雙方的實際情況，判決由一方居住使用，待該房取得完全所有權後，如有爭議可向法院提起訴訟，要求對該房進行分割析產。
案號：（2010）西鐵中民終字第7號
審理法院：西安鐵路運輸中級法院
來源：陝西法院網2010年10月20日
3.人民法院在離婚案件中對房改房權屬的認定和分割，應判斷購房的時間、購房出資來源、購房的主體資格限制等因素——唐某某訴喬某某離婚後財產分割案
本案要旨：當事人購買房改房具有時限性和身份性，因此人民法院在在離婚案件中認定和分割房改房權屬時，不僅要考慮法律和司法解釋的規定，還要結合房改房自身的特點和有關房改房的政策來決定，通過對相關證據的審查，判斷購房的時間、購房出資來源、購房的主體資格限制等因素，認定涉案房改房是否屬於夫妻共同財產。如當事人在購買房改房的過程中，使用了部分夫妻共同財產，離婚時該共同財產應當分割，當事人應當向對方返還。
審理法院：山東省濟南市中級人民法院
來源：《民商事疑難案件裁判標準與法律適用（婚姻家庭卷）》，李傑編著，中國法制出版社2011年7月出版
專家觀點
1、尚未取得所有權或者只享有部分所有權的房屋的處理
對當事人就離婚時尚未取得或者尚未取得完全所有權的房屋權屬和分割發生糾紛的，我們認為，首先在當事人雙方對爭議的房屋均不享有所有權的情況下，根本就無權對房屋所有權的歸屬問題提出請求，雖然當事人雙方可以佔有、使用該房屋，但無處分權。因此，對當事人雙方就房屋所有權提出的訴訟請求是不能予以支持的。當然，雙方當事人可以就房屋的居住、使用以及以後房屋所有權的取得、歸屬協商解決，如果就上述方面問題無法達成一致意見，人民法院只可就房屋的居住、使用作出判決，而不能對房屋所有權的歸屬進行判決。
同樣，在當事人雙方離婚時對房屋只享有部分所有權的情況下，夫妻只享有對房屋的佔有權、使用權、有限的收益權和處分權，而原售房單位仍享有房屋的部分所有權，在房屋所有權的歸屬和分割上存在一定難度。
我們認為，即使是雙方當事人對房屋已取得部分所有權，但也無法對此部分進行確權和分割，因夫妻雙方對房屋的部分所有權是根據國家有關購買公有房屋的福利性政策而取得的，其中包含了國家和單位對雙方的福利優惠條件，如果要確權或者分割，就必然要涉及對房屋進行市場價格評估，在雙方協商不一致時還涉及競價、拍賣等一系列問題，而這一系列行為還要考慮原售房單位對房屋享有的一定比例的所有權。因此，人民法院對夫妻只享有部分所有權的房屋的歸屬及分割，在雙方協商不一致的情況下，也不宜作出判決，只可就該房屋的居住和使用進行判決。
當然，人民法院在對雙方當事人就離婚時未取得所有權或者未取得完全所有權的房屋的居住、使用所發生的爭議進行處理時，應根據實際情況，按照照顧子女和女方利益的原則判決。因照顧子女和女方利益是《婚姻法》第三十九條確定的法定原則。所以，在司法解釋中就不再重複。
本條第二款是對在上述房屋取得完全所有權後當事人發生爭議的處理規定，這是聽取社會各界的建議後，增加的對第一款問題的後續性規定，以全面解決由此類房屋引發的糾紛。按照法律規定，離婚時尚未取得房屋所有權的當事人在交清全部購房款並辦理房屋權屬轉移登記手續後，即可取得房屋所有權。根據國務院住房改革政策，以標準價購買福利性公有房屋的，在將標準價與成本價或者市場價之間的差價補足交清後，房屋所有權歸個人所有。如前述，在房屋所有權尚未取得或者尚未完全取得的情況下，人民法院無法對房屋所有權的歸屬和分割予以判決，而只能就房屋的居住和使用糾紛問題進行處理。但在人民法院對房屋的居住、使用糾紛處理完畢之後，當事人取得了房屋所有權或者房屋的完全所有權的情況下，如果當事人雙方就房屋所有權歸屬和分割無法協商一致又發生爭議時，當事人可單獨就房屋所有權問題另行向人民法院起訴，而不受前一訴訟已經終結的影響，人民法院不得以一事不再理為由不予受理。（摘自：《最高人民法院婚姻法司法解釋（二）的理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2015年9月出版）
2、對房改房的具體分割處理問題
對夫妻一方以個人財產出資購買婚前承租或者婚後承租的公有房屋並登記在個人名下的房屋，儘管該房屋為個人所有，但由於購買的承租房屋為實行房改政策的公有房屋，該房屋的出售及其價格的計算都受到國家房改政策的調整。因此在離婚財產分割處理此類房屋時還要進行特殊處理。按照《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》，職工按成本價購買公有住房，每個家庭只能享受一次，職工購買現已住用的公有房屋的，售房單位應根據購房職工建立起住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣，此外還要綜合考慮職工的職務等因素。可見，按房改政策出售的房屋價格不是單純的房屋市場價格，該出售價格中包含了夫妻雙方的工齡折扣等福利待遇。如果該承租房屋由夫妻一方按當時購買價以個人財產購買並作為個人財產處理對另一方顯屬不公，因此分割處理此類房屋時，可在認定房屋為個人財產的前提下，全面考慮夫妻各方在該房改房中所體現的福利優惠，按照房改政策將夫妻各方的工齡、職級等因素在房改房出售價格中的比例予以折算，即將隱含在房改房價格中的福利政策具體物化，給對方相應的適當補償。
對於夫妻共同所有房屋，在分割時應當按照《婚姻法》《婦女權益保障法》的規定，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決，儘量將房屋分割和子女撫養結合起來以體現出對婦女兒童權益的保護。對審判實踐中出現的夫妻就福利下政策房屋的價值及歸屬無法達成協議而產生的糾紛如何具體處理，最高人民法院《婚姻法解釋（二）》區別三種情形分別作了明確的處理規定：（1）雙方均主張房屋所有權的，競價取得，由出價高的一方取得房屋所有權，同時由取得房屋所有權的一方給予另一方相應數額的補償。（2）只有一方主張房屋所有權的，人民法院可以委託評估機構對房屋按市場價格作出評估，由取得房屋一方給予另一方相應的補償。（3）雙方都不主張房屋所有權的，人民法院可以根據當事人的申請將房屋拍賣，就所得價款進行分割。
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