天正顧問：2018年10月西安市房地產市場分析報告

數據出自：【天正顧問-信息數據中心】

西安市房地產市場分析月報

從土地成交情況、西安城六區住宅市場、

西安市商業辦公市場、西安樓市動態

四大方面為您解析！

報告要點

土地市場：10月份，西安市成交土地18宗,成交土地總面積40.8萬平方米，環比下降49.18%。

住宅市場：10月份，新建商品住宅成交面積環比下降3.55%，加權均價為10793元/平方米，環比下降1.02%；存量住宅市場均價11296元/平方米，環比下降1.65%，成交套數2912套,環比下降10.29%。

商業辦公市場：10月份，新建商業用房成交均價為24227元/平方米，環比上漲4.29%，成交面積環比下降19.98%；新建辦公用房成交均價為16361元/平方米，環比上漲23.27%，成交面積環比下降15.05%。

市場走勢分析：2018年10月西安市新建商品住宅的去化週期縮短為4.1個月。10月西安新建商品住宅市場供求比為1.23，從短期供需來看，西安新房市場已轉變為買方市場

在住宅市場持續下跌的狀態下，西安商辦市場猶如“異軍突起”，商業、寫字樓的均價持續上漲，尤其是辦公物業成交均價，本月環比漲幅達到23.27%，同比上漲47.25%。在住宅市場的調控限制下，部分投資客或轉向商辦市場投資。

一、宏觀政策

政策解讀

10月多部門聯合整治西安樓市亂象，一方面是貫徹落實住建部的相關要求，另一方面也是對西安樓市的多方位整頓。此次，11個部門整頓重點在於打擊哄抬房價、阻撓購房人使用公積金貸款單獨提出“首付貸”、“首付分期”等方式購房。同時，西安公積金中心也聯合四部門綜合治理違規騙提套取公積金的行為。各部門聯合整治樓市亂象，西安樓市向好發展。

①、10月8日，中共西安市委、西安市房管局發佈《開展治理房地產市場亂象專項行動的通知》，將聯合公安、工商、物價、稅務、公積金管理中心、金融辦等11個部門開展樓市亂象整治。

②、西安公積金中心聯合公安等4部門印發《治理違規騙提套取公積金行為的通知》，通知自10月1日起正式實施。

二、10月西安市土地成交情況

10月18宗土地成交

2018年10月西安市成交土地18宗，其中住宅用地1宗，商業用地2宗，商住用地3宗，商服用地12宗。成交土地總面積為40.8萬平方米，環比下降49.18%，規劃總建築面積178.77萬平方米。本月成交的18宗地塊，成交數量較多的是商服用地。

各區域成交宗數情況

本月土地成交總體較上月大幅下滑，土地成交連續數月的下滑或許跟當下樓市的整體大環境相關，今年“金九銀十”的市場狀況不復，西安樓市提前入冬。本月成交土地溢價率均為0%，可見，各大房企拿地越來越理性。從各區域土地成交數量來看，成交數量最多的是西鹹新區，本月成交4塊土地，其他區域拿地數量均均衡。

分析解讀：

10月西安土地成交多為經營性用地，未來主城區的土地爭奪將會愈發激烈。

三、10月西安市住宅市場

新房市場供求比情況

▲▲▲

10月西安市新房市場供求新建商品住宅供大於求，比值1.23。

新房市場去化時間

▲▲▲

10月份新建商品住宅去化時間為

新房市場成交面積情況

▲▲▲

10月份，全市新建商品房成交面積和套數分別為120.79萬平方米和12149套，環比分別下降8.32%和15.59%，同比分別上漲22.85%和16.65%；其中，新建商品住宅成交面積和套數分別為98.93萬平方米和8531套，環比分別下降3.35%和0.63%，同比分別上漲33.76%和25.36%。

新房市場加權均價

▲▲▲

10月份，全市新建商品住宅成交均價為10793元/平方米，環比上月的10904元/平方米下降1.02%,比去年同期的9237元/平方米上漲16.84%。

存量房市場監測均價

▲▲▲

2018年10月西安市城六區存量住宅（不含別墅）天正V估價智能評估系統監測均價為11296元/平方米，環比下降1.65%，同比上漲46.15%。10月存量住宅成交套數為2912套,環比下降10.29%,同比下降12.97%。

存量房市場各區監測均價

▲▲▲

2018年10月份西安市城六區存量住宅（不含別墅）均價為11296元/平方米，環比下降1.65%。其中城六區天正V估價智能評估系統監測均價最高的是曲江新區，其次是高新區、雁塔區。郊區縣存量住宅（不含別墅）均價為6866元/平方米，環比上漲0.39%。其中郊區縣均價最高的是長安區，其次是高陵區和臨潼區。

分析解讀

10月西安住宅市場持續“量價齊跌”，去庫存量上升，住宅市場進入買方市場，在全國樓市的大環境下，西安住宅市場持續降溫，雖然連續兩月降價，但是經過上半年的“瘋長”，目前房價仍然處於高位，樓市調控依然不能放鬆。

四、10月西安市商業辦公市場

10月份，全市新建商業用房成交均價為24227元/平方米，環比上月的23231元/平方米上漲4.29%，比去年同期的24452元/平方米下降0.92%。

10月份，全市新建商業用房成交面積和套數分別為7.57平方米和785套，環比分別下降19.98%和18.14%，同比分別上漲3.70%和18.22%。同期全市新建商品房成交面積為120.79萬平方米，新建商業用房成交面積佔其比重為6.3%。

10月份，全市新建辦公樓成交均價為16361元/平方米，環比上月的13272元/平方米上漲23.27%，比去年同期的11111元/平方米上漲47.25%。

10月份，全市新建辦公樓成交面積和套數分別為8.13萬平方米和813套，環比分別下降15.05%和34.28%，同比分別下降23.30%和10.66%。同期全市新建商品房成交面積為120.79萬平方米，佔其比重為6.7%。

分析解讀：

10月新建商業用房和辦公用房均價齊漲，與住宅市場的“涼涼”景象截然相反，尤其是新建辦公用房，本月均價創今年新高。可見，隨著西安國際化大都市的建設對商業和辦公物業的需求不斷擴大。

閱讀更多 買房賣房代理張長安 的文章

關鍵字: 房產 建築 投資