11月15日，獨立經濟學家謝國忠在世界經濟論壇上表示，明年房地產發展的大環境已經改變，房地產行業可能受到兩個方面衝擊：一是首付貸風險巨大，預計中國目前首付貸規模總額可能超2萬億元；二是房地產企業海外美元債務風險。他還表示，

獨立經濟學家謝國忠關於房地產言論梳理

2004年，謝國忠以一篇《有史以來的最大房地產泡沫將在近期破裂》開啟了唱空中國“房市”和“股市”征程，他始終認為中國房地產泡沫巨大，十多年如一日，為降低“兩市”泡沫盡心盡力。

2009年-2010年間，前後多達10次公開表明，2012年中國樓市神話將破滅，未來5年中國房地產市場將進入漫漫熊途，大城市房價或跌去一半；

2011年，預計中國房地產拐點將在2012年出現，並明確給出房價跌幅為25%，往後三年都是延續同樣的下跌幅度；

2014年，對中國樓市進行三次預測，預計到年底房價下跌25%，未來三年，房價下跌幅度為40%-50%之間。他認為，中國房價將進入緩慢下跌態勢，直到2017年底才會觸底。

謝國忠作為唱空中國樓市的“一號專家”，自2004年就開始了他唱空中國樓市之旅。這位曾獲得麻省理工經濟學博士，曾任摩根士丹利董事總經理和亞太首席經濟學家的傳奇人物。應該說他在經濟學上有比較深的造詣，事實上中國樓市走勢並不如他預言的一般蕭條。其實，我們更應該學習他對中國的樓市預測屢敗屢戰精神，或許他唱空樓市的出發點僅是提示大家不要忘記風險。

贊同他本次對房地產預判中的一句話，再補充兩點

這幾年關於謝國忠的言論不是很多，可能跟他現在比較低調有關。他這次在世界經濟論壇上接受採訪時提到的一句“中國未來住房需求還是有的，主要來自城市錯配，未來住房需求主要來自人口再分配”。筆者認為有一定道理，但不全面。

1.住房總量數據難說清楚，但有的城市住房需求還會繼續存在，但有的城市住房總量本身不缺。關於我們到底有多少房子？官方沒有確切的說法，我們不去理會。但有一點必須承認，我們人口始終在流動，農村人往城市走，小城市人往大城市走，這就造成有的城市房子總量過剩，有的城市房子供不應求，這就是謝國忠所說的“城市錯配”。大城市房產價值還是存在，而小城市並不是所有房子都保值，但也不是所有房子都不保值，因為人們對美好生活的嚮往始終不變，這些城市住房需求矛盾在未來應表現為“人們日益增長的物質水平與缺少好房子之間的矛盾”。

2.住房需求不僅僅來自人口流動，還有大量的改善需求和獨居需求增加。我們說隨著城市化逐步放緩，農村流入城市的人口數量逐步減少，加之生育率逐步降低，人口流動導致的住房需求不能像過去一樣保持較高量。但城市內部本身內部需求還是一直存在，比如說在現有模式下，我們的很多房子壽命頂多30年，房子建了拆、拆了建的情況會週而復始，這本身就造就房地產需求。另外，隨著生活水平提高，老人獨居和年輕人獨居是趨勢，近年來以年均30%速度在增長。同樣也因為人們對美好生活的嚮往，改善客群也會持續放量。所以，人口流入、改善需求和獨居需求是我們未來房地產市場發展的三大支撐力量。

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