編者按：這一邊，民營長租公寓運營方“爆雷”頻現；那一邊，銀行參與其中，不得不防金融風險。此外，保險資金欲在長租市場加大布局，卻出於種種原因小心翼翼，穩中求進。說到底，長租市場的發展既面臨投資回報週期長、盈利難等問題，同時市場監管與頂層設計也存在一定程度的缺失，這就給了一些不良企業打“擦邊球”的機會。那麼，應該如何解決問題？
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市場：問題突出亟待規範
記者 戚奇明
報載，近兩百名租戶近日聚集在長租公寓運營商北京昊園恆業房地產經紀有限公司總部，圍堵其負責人。而此前，包括杭州鼎家、上海寓見等在內，目前全國至少已有10餘家長租公寓機構發生“爆雷”。對此，接受本報記者採訪的專家認為其中既有客觀原因，也有主觀因素。最關鍵的是，長租公寓“爆雷”會連累銀行等金融機構，易引發金融風險。
“爆雷”事出有因
交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹告訴《上海金融報》記者，從整體看，雖然長租公寓運營方“爆雷”現象目前並不很突出，但反映出行業內有一定問題。“民營長租公寓運營方通過不斷融資來進行房源收購，擴張其規模，但收購房源是通過加價的方式，彼此進行價格競爭。這樣持續滾動融資後，對原本規模就不大的運營方來說，資金鍊斷裂的風險較大。”
夏丹表示，之所以說目前長租公寓運營方“爆雷”現象不算特別突出，是因為明年整個格局會進一步發生變化，類似情況的發生可能會更加突出，預計明年下半年“國家隊”會以收購和新建的形式慢慢入市，這可能會對民營長租公寓運營方造成更大擠壓，使之面臨更惡劣的環境。“在新建方面，國資企業可以拿到比較優惠的地塊和政策，建設成本會更低，收購上也會有領先優勢。從時間上看，預計‘國家隊’明年年中之後會有投入動作，這是需要關注的。”
北京中房研協技術服務有限公司首席研究員李戰軍在接受《上海金融報》記者採訪時表示，自2017年以來，由於國內房價上漲過快，政府提出發展租賃住房的政策思路，並鼓勵符合條件的相關企業儘可能多地開發可租型物業，而非可售型物業。“政府還希望降低每個城市擁有產權住戶的比重，而擴大擁有租賃住房的家庭比重，這是政府一段時間來的願望和導向。為此，對那些願意開發可租型房屋的企業，政府予以金融和土地方面的支持，主要體現在鼓勵發放用於開發租賃住房的貸款。”
但李戰軍指出，部分企業拿到貸款後，在市場上收購可供出租的房源。“這些企業往往不是開發企業，主要是一些中介企業，如鏈家、我愛我家等。拿到資金後，低價向個人徵收租房，然後進行添置傢俱等改造，使之達到適合出租的要求和衛生標準，再對外出租，這樣自然而然就導致市場租金的提高。而以往習慣了群租低租金房屋的租客，對於翻新改造提價後的房子不會感興趣。由於客源不斷減少，這些企業出現資金鍊斷裂的情況。”李戰軍指出，“租賃住房中的90％由私人產權用戶提供，這部分市場供應充裕。這種情況下，企業還在住房租賃市場追加投資，結果可想而知。”
李戰軍進一步表示，長租市場的供應需具有針對性，“比如，每個區應當只向本區戶籍居民提供長租公寓服務，獲得服務的是兩類人，一類是該區需要的引進人才，另一類是低收入人群。經濟開發區內的長租公寓，也應該只對註冊在該區的企業高端人才提供公租房。這部分長租公寓都應由政府企業提供。而社會上的中介企業提供的長租公寓應用於滿足社會需要，有一定門檻。”
供圖 新華社
規範市場政府有責
業內專家表示，類似長租公寓資金鍊斷裂問題的存在，是因為長租公寓不再是“房東、房客、中介”這樣簡單的“三角形”穩定關係，而是“四邊形”關係，即加入了金融企業。一旦長租公寓運作不到位，中間某個環節尤其是租金兌付方面出問題，這個“四邊形”就會不穩定。
某銀行相關人士告訴《上海金融報》記者，部分民營長租公寓運營方資金鍊斷裂，源於對資金的挪用。“部分運營方根本不是為了運營，只是為了把租客的錢一下子‘套出來’，這實際是一種欺詐行為，不是單純的資金問題。此外，由於一部分租客向銀行等金融機構貸款，因此，部分民營長租公寓運營方‘爆雷’，也會給銀行帶來壞賬，甚至造成金融風險蔓延。”
該銀行相關人士建議，為規範市場，需要監管部門制定相關規則。“比如，要求長租公寓運營方在銀行開設託管賬戶，進行專款專用。又如，租房者和長租公寓運營方應簽署官方認定的格式化合同，包括電子合同，其中應列明相關責任條款，包括房租上限等。但這必須依靠政府的力量，以及金融辦、工商部門、住建部等干預。”
銀行參與亦有風險
在長租市場的發展過程中，也有銀行參與，比如建設銀行。據媒體報道，為全力推進建設銀行在國內首創的“家庭不動產財富管理”業務，建行旗下的廣東建融住房租賃服務有限責任公司與方圓集團旗下專業公司合資設立“建方長租”，收集社會上的閒置物業統一改造，以“建方”品牌向社會出租，以此激活存量房源。建方長租副總經理胡斌表示，公司現已快速進入廣州、佛山、東莞、中山、珠海等地，2018年的房源簽約目標為1萬套，今後將在一二線城市加快佈局。去年11月，建行深圳分行已經攜手萬科、碧桂園等11家房地產企業，合作發展深圳長租市場，並推出個人租房貸款“按居貸”。
上述銀行相關人士認為，“銀行自己做長租公寓業務相對規範，會將之當成傳統業務，不存在‘爆雷’情況。但這項業務要花很大力氣，要特別大的客群，更要有市場定位，還需要專業團隊進行管理維護。由於業務規模大，專業性強，大銀行有實力做，而中小銀行不會花大力氣做，也沒必要做。”
夏丹也表示，建行和房企合作較早，運作較為成功。雖然其他銀行亦推出過和住房租賃相關的產品和服務，但可行性尚需觀察。“定位方面，由於高收入群體的收入和資產達到一定水平，且有一定信用背書，出現風險的概率較小。但針對普通百姓，銀行會面臨較大風險，如果租金都要通過貸款，後續資金更難保證，銀行在這項業務上的收益較難保障。”
供圖 東方IC
險資：“慢步”入市 風控為重
記者 李茜
作為政府鼓勵進入長租市場的另一支有生力量，保險資金也開始在此領域佈局，但因盈利水平較低、房源供給不確定、風險管理難度不可控等問題，一定程度制約了險資在長租市場的投資步伐。專家指出，保險資金應堅持市場化運作，提升以資產負債管理為核心的風險管理能力，通過漸進的方式參與長租市場。
險資入市步伐不快
8月初，由中再資本、南京江寧開發區、協鑫集團共同打造的“中再資本—協鑫長租公寓項目”在南京簽約。這既是江蘇首個長租公寓項目，也是中再保險參與的首個長租公寓項目，更是保險行業首單擬通過保險私募基金投資的長租住房項目。該項目總投資額約80億元，房源全部由項目公司長期自持並租賃，建成後可為南京提供4000餘套綠色智慧新居。
無獨有偶，中國平安保險集團旗下的平安不動產自2017年起，響應、踐行國家政策號召，開展布局長租公寓業務，並提出“重資產＋中資產＋輕資產”的發展模式。目前，其第一個長租公寓項目上海森蘭已投資落地。平安不動產相關人士此前對《上海金融報》記者表示，未來擬將長租公寓業務佈局在一線城市及重點二線城市與省會城市，計劃未來五年，發展15萬間、總面積約600萬平方米的長租公寓，總資產管理規模達900—1000億元。
雖然險資已開始進入長租市場，但出於種種原因，其進入的步伐並不快，更多機構仍在觀望。
滬上某保險資管公司人士對《上海金融報》記者表示，保險業投資長租市場剛剛起步。由於投資經驗較少，且長租市場近期頻頻曝出“租金貸”等事件，站在防範風險的角度，險資仍保持審慎態度。
易居中國研究中心高級研究員楊科偉告訴《上海金融報》記者，長租市場的投資價值還未完全顯現，對險資的吸引力不足。“目前長租市場的盈利模式，基本還是通過租金獲利，但現有物業的租金回報率很低，達不到投資的回報預期。”楊科偉表示，租金回報率與人均收入水平息息相關，現在租房客以畢業三五年的白領為主，租金不可能提得很高。
國務院發展研究中心金融研究所教授、保險研究室副主任朱儁生對《上海金融報》記者表示，我國住房租金收益率(年租金均價/銷售均價)不高，2017年11月北上廣深四地收益率僅1.36％—1.59％。“從短期看，險資參與長租市場面臨較大盈利壓力，靠租金作為回款來源，會導致回收期限較長、資本週轉效率低等問題。”
重資產模式較務實
除了上述種種，困擾險資的還有長租市場的商業模式。
在楊科偉看來，國內長租市場尚處於起步階段，真正符合政府期望的開發商自營長租項目尚未推出。“當前長租市場上主要有輕資產、重資產兩種模式。前者通過收購一些二手房資源，與個人房東籤三五年租賃合同，做‘二房東’；後者則是開發商自持物業。前幾年一二線城市土地出讓時，大多有15％租賃用地自持的要求。如今開發商手裡有這部分不能銷售的資產，有意盤活資源。”
“中再資本投資的協鑫長租公寓項目，由項目公司長期自持並租賃，屬於典型的重資產模式，具有較強的複製性。”前述保險資管公司人士《上海金融報》記者表示，從行業實踐來看，險資可能更偏好重資產模式。“輕資產模式的優勢是資金壓力較小，相對更容易擴張和建立品牌效應，但劣勢是二手房租期短，房源存在不確定性。反觀重資產模式，雖面臨前期投資較大、資金週轉率較低、房價高企造成租金回報率較低的風險，但房源穩定有保障，可以獲取企業客戶，且招租更快、客源更穩定，更能獲取物業增值的收益，也更易進行資產證券化。”
“輕資產模式下，多數房源為自住用途的商品住房，通常有自住或房產增值出售變現的需要，只能籤3到5年甚至更短的租約，導致租賃企業面臨業主回收房租的風險。如近期部分長租企業在實際運營中，暴露出‘租金貸’問題。”該保險資管公司人士進一步表示，相比之下，從險資的風險收益特徵看，當前保險資金為重資產模式項目提供融資支持，可能是比較務實的選擇之一。
“險資的特殊性就在於長期、穩定。而長租市場輕資產的做法，令險資投資的效果大打折扣。”楊科偉指出，對開發商來說，長租市場是新嘗試。但從目前來看，他們並未在此領域花很大心力，仍繼續原先的開發—銷售模式。這從上市開發商近幾年的年報上可以看出，資產運營收入很少，相比房產銷售收入可謂“九牛一毛”。“由於開發商自持的長租項目尚未在市場上真正落地，具體能吸引多少客戶、出租率、回報率都是未知數，對險資沒有‘說服力’，觀望是正常的。”
此外，長租市場的風險管理難度較大，也無法有效滿足險資的安全性需求。“保險資金直接或間接投資長租市場，都面臨潛在的信用風險。”朱儁生表示，住房租賃市場目前存在信用體系不完善、失信成本低等問題，信用違約風險增大會降低持倉信用產品的信用評級，從而增加最低資本要求，直接影響險企的當期損益和當期償付能力。同時，國內市場上信用類產品流動性差，一旦出現信用風險，處置手段非常有限。目前除了法律訴訟，沒有其他降低損失的方法。
完善風控不可或缺
儘管“障礙”不少，但險資參與長租市場仍大有可為。業界普遍認為，保險資金的特點契合長租市場發展的資金需求。
朱儁生表示，壽險公司的負債期限較長，使壽險資金具有規模大、期限長、穩定性高等特點，可積極參與長週期、大規模的長租市場。以2017年為例，在新單期交原保險保費收入中，3年期以下為154.13億元，佔比2.60％；3年至5年期為1776.95億元，佔比29.93％；5年至10年期為918.90億元，佔比15.48％；10年期及以上為3087.04億元，佔比52.00％。
“隨著壽險行業轉型，5年期以上，特別是10年期及以上的新單迅速增加。長期負債形成長期屬性的資金，需與長期投資項目對接，與長租市場資金需求大、建設週期長、收益穩定的特點非常匹配，可為之提供長期、穩定的資金。”朱儁生指出。
“其實對險資來說，經營長租市場並非毫無經驗。近年來，保險資金大手筆投資養老社區，就本質而言也是一種長租公寓，因為產權不能交易。不過，養老社區的客群是高淨值人士，而普通長租公寓回報率沒那麼高。”楊科偉認為，今後隨著長租市場進一步發展，加上險資通過養老社區“練手”，未來會在長租市場發揮更重要作用。“險資成本較低、週期長，較適合進入長租市場。”
“保險資金對於收益性和安全性的要求，決定其要投資有良好發展預期的優質長租市場項目。”朱儁生表示，長租市場投資在信息獲取、估值定價、行業研究及法律運用等方面有較高要求，需有較強的風險識別、控制和管理能力。基於審慎原則，保險機構只有具備相當的積累與人才儲備，以及上述種種能力，才可考慮進入長租市場投資領域。“起步階段，可主要以間接的方式參與，學習項目處置過程中的業務流程、風控手段，並儲備相關人才。”
朱儁生提醒，險資需嚴防參與長租市場的風險。為此，建議保險機構提升以資產負債管理為核心的風險管理能力。“參與長租市場是新興業務，保險機構在投資過程中，應以市場化的方式選擇專業的中介服務機構、投資顧問或投資管理人，以利用外部資源提高風險防範與管理能力，應對參與長租市場的各種投資、法律、信用等風險。同時要完善以防風險為中心的險資運用監管體系，實現有效的風險監管。”
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