旭輝控股集團的種種反常行為，到底是壓力使然？還是市場誤讀？
投資者網研究員 李斌
在中國房地產行業步入“活下去”的時代，旭輝控股集團（00884.HK）當屬目前為活著做準備最多的房企，從“開源節流、瘦身行動”到裁員與高管離職，公司被推向了輿論的風口浪尖。
種種行為背後，到底是公司壓力使然？還是市場誤讀？更令人關注的是，未來三年要翻番完成3000億目標的設想，當下是否要重做調整？投資者網研究員帶著這些疑問，日前調研了旭輝集團和業內人士。
01
高管離職與粗暴裁員風波
相關媒體最近報道，旭輝集團目前正進行裁員，涉及財務、投資等多個部門。有旭輝員工稱，公司在未進行任何溝通和談話的情況下，以郵件的形式直接通知員工被辭退。 “公司願意按照法律的規定給予賠償，沒有任何商討餘地，即便是賠償還是讓人難以接受，年底即將發放年終獎，這樣對比賠償又算什麼呢。”
還有消息明確給出了旭輝裁員目標：並非侷限於某一單一的城市，而是全集團範圍內的裁員比例，約佔總員工比例的8%。
幾乎在同時，旭輝集團宣佈，集團副總裁兼北京區域事業部總裁孔鵬由於個人原因提出離職，集團尊重其個人決定，接受其辭呈。
孔鵬於2013年加入旭輝。業內普遍看法是，旭輝在2016年北京市場銷售額破百億他功不可沒。
這是一個月不到，旭輝第二次因為內部調整而引發關注。10月25日，旭輝發佈一則名為《關於全集團全面開展“開源節流、瘦身行動”工作》的通知，就差旅費、招待費、辦公消耗等方面進行詳細控制。
通知稱，以“會議活動”為例，過往，常見的慶功會、答謝會、條線會、培訓會、外出考察等形式的會議，如無特殊情況，在四季度均不再允許召開；全集團全員經濟艙出行、全員住宿標準向下降低一個等級、明年差旅費人均降10%。
在A股和H股上市房企中，近來還沒有一家像旭輝這樣明確控制成本和裁員的案例。旭輝集團向投資者網研究員表示，關於外界提及裁員的傳聞不屬實，公司今年並沒有裁員計劃。一直以來，公司嚴格控制人員編制，追求人均效能的不斷提升，拒絕用數量去解決人才質量的問題。本著對員工負責的態度，即使存在績效不合格、文化不相符的員工，旭輝也有一套完整的流程，做好每位被優化員工的溝通，絕對不存在媒體報道中所描述的直接郵件辭退的情況。孔鵬辭職是出於個人原因，要多陪伴家人。
旭輝集團指出，公司有完整的績效考核制度和人才盤點系統，確保員工的持續發展，並每年對績效不合格、文化不相符的員工進行優化和淘汰，保證組織的活力。平均來說，旭輝每年會優化大約在5-8%不勝任的員工，這一比例遠低於行業的平均水平。
另外，就控制成本方面，旭輝集團告訴記者，主要考量是保持著危機意識和艱苦奮鬥的精神。當前，地產行業進入調整期，旭輝要順勢而為，居安思危、未雨綢繆。
02
淨負債率持續攀升
不過，業內多少對於旭輝這樣的說法存在疑問。一位地產行業不願具名的研究總監告訴記者，旭輝這兩年面臨很多同類房企競爭的壓力，經營也面臨壓力，項目所在地區域，包括面臨著新城控股、融信，甚至類似中梁地產這樣的挑戰，都對其形成一定影響。再加上下半年市場迅速降溫，房企普遍存在去化壓力，這些綜合壓力無疑對旭輝管理層形成影響，所以在業績考核下或會有各類離職的消息。
瑞穗證券亞洲房地產研究主管、執行董事金增祥也對此予以認可。金增祥在接受投資者網研究員調研時表示，“房地產銷量如果整體都低於預期的話，像旭輝這種肯定要裁員，沒必要還留那麼多人，這在2011年和2014年房地產行業慢下來的時候，都是一樣。如果銷售追不上的話，留那麼多人幹嘛？”
金增祥強調，對於當下對房企而言，目前房企存在兩方面壓力，一方面是銷售壓力，不如預期理想；另一方面是融資環境沒有改善，成本不斷增高。
值得注意的是，旭輝的淨負債率今年以來也水漲創高。中報顯示，上半年旭輝的淨負債率由2017年底的50.9%上升到72%；淨負債為314.62億元，總債務為705.6億元，同比增長78.41%。現金流2017年末的300億元增長至390億元。一年內到期的銀行及其他借款約91億元，以及於一年內到期的公司債券約36億元。
近五年來看，雖然旭輝保持了40%到 50%的複合增長率。但負債總額一樣在持續攀升。2013年到2017年，旭輝集團負債總額分別為299.51億元、319.56億元、521.69億元、711.97億元、1174.87億元，資產負債率分別為76.59%、73.40%、77.34%、80.47%、77.42%。
旭輝集團告訴投資者網研究員，隨著房企的銷售規模擴張，總負債相應會越高，資產負債率就有可能相應變高，但預收款項其實並不是真正的負債。所以總負債、資產負債率並不能真正體現房地產企業的負債情況。相比之下，“淨負債”才能真實反應房企的負債情況。公司1 年內到期的短期債務僅佔總債務的21%，較 2017 年底有所下降，償付壓力小。上市以來，公司始終嚴控淨負債率在合理可控水平，保持低於行業平均水平，且追求長期債和短期債的一個合理的平衡，維持自身良好償付能力，不斷優化債務結構。
03
2021年銷售3000億淪為口號
但金增祥認為，雖然開發商都會說“量入為出 ”，但量入實際上很難控制，尤其是銷售收入和現金流入，“入”不可控的因素太多了，“出”的話，賣了樓之後，反而是不太容易縮減的，相當於一個緩下來，一個沒有緩下來，那現金流壓力就顯現了。
金增祥強調，當下資本市場關注房企，最重要是現金流和債務。當市場行情好的時候，沒人會在意這種高負債快週轉模式，現金流就不成問題;當市場行情冷卻的時候，投資者最關注的現金流是否正常，債務能否下降。
實際上，近兩年外界對旭輝的最大關注度，莫過於去年公開提出的3000億目標。旭輝提出，2021年要向3000億元銷售規模進軍，力爭在2020年之前進入行業TOP8。
平時接觸過眾多上市房企的金增祥告訴投資者網研究員，目前像旭輝這一目標，很大可能性是要改口的。“如果沒有出業績，公司臨時改口也不好，但我覺得明年年報的時候，很多開發商都會改口的，可能會告訴你隨行就市。如果堅持這一目標，壓力很大的話，有什麼必要呢？”
旭輝集團則告訴投資者網研究員，公司未來3 到 5 年的增長率方面，不會追求成為行業增長最快的企業，而更追求有質量的平衡、均衡增長。“二五戰略”內，公司將基本維持在40%到 50%的複合增長率，進入中國房地產企業綜合實力TOP8，至於合同銷售金額並不是一個固定的目標，隨著行業波動，會有一定程度的浮動。（思維財經出品）■
（本文內容僅供參考，不構成投資建議，市場有風險，投資須謹慎）
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