2017年汉峪片区、CBD片区土拍价格相继刷新济南土拍记录，2018年眼见这些土地高楼起，各高端项目相继开建，去年房企拿地，这一时期几乎所有楼面价都在1.5万/平米上下浮动。今年下半年，两个片区内高端项目陆续入市，价格在2.3万--3.5万之间不等，甚至更高，高端项目地块面积较小，产品多数为多层、小高层、高层产品，社区人均密度较小，客源群体主要为中产阶级改善人群。两个片区直接竞争关系可见，大家都在争夺有效客源。
那么改善人群，他们会选择哪个片区？如果是你，你会选择哪个片区呢？是代表城市发展水平名片的CBD，还是核心定位为绿色生态新城区的汉峪！
CBD片区PK汉峪片区
汉峪片区各项目位置图
定位功能上，CBD片区被打造成济南区域及金融城市、建设充满活力的城市中心。汉峪片区属于区域商业金融、商务总部中心，集创意研发、生态居住、配套服务于一体的复合功能新区。
CBD片区平面图
从交通方面来看，济南的CBD被称为“轨交上的CBD”，区域内规划“四线七站”，具备四通八达、便捷高效的换乘车站。汉峪片区内目前尚未规划地铁，但是整个交通路线网清晰明了，南北方向凤凰路贯穿整个片区，旅游路横向穿过片区，向南可以沿二环南路高架路直达车站机场，向北走经十路也行得通。
就目前现状来看，CBD处于火热的施工建设阶段，到处都是工地，而汉峪片区则面貌已经初显，高层建筑巍然耸立，颇具大都市风格；CBD内有绿地IFC 、华润昆仑域、招商公园1872 、龙湖天璞、万科大都会 、仁恒公园世纪等多个住宅项目，汉峪片区内高端住宅项目有金科东方博翠、博翠山、泰禾院子、保利和光山语、龙湖舜山府等。
今天选取CBD片区的仁恒公园世纪、汉峪片区的泰禾院子，通过直接对比，建立结论，得出必要条件，最终选择所需片区。
仁恒公园15#楼均价2.9万房源所剩无几
据了解，仁恒公园世纪位于解放东路与茂岭三号路交汇处西南角，是仁恒置地在山东的第一个项目，该社区打造仁恒“公园系”产品，精装产品，样板间内除去软装及墙面标准交付。涵盖住宅、商业、商务等多种业态模式。
仁恒公园B-5地块共规划11栋楼，总户数722户，一期528户，二期194户；项目东北角拟规划一个幼儿园，车位共771个，一期588个、二期183个，地上容积率2.36，地下容积率0.78，绿化率14.96%，规划产品为高层和小高层，高度在15层至25层之间。
仁恒公园世纪平面图
据置业顾问介绍，首次开盘推出B-5地块15#楼，房源面积从96-190平米不等，目前15#楼仅有顶层和底层167平米、190平米两种房源，房源所剩无几，15#楼房源均为四室户型，两梯两户，均价29999元/平米；18#楼目前也已经开盘，均价28999元/平米，有96平米、129平米两种房源，包含两室、三室户型。另外社区会建一个2300平米的地下会所，据说台地景观颇为怡人。
泰禾院子洋房均价每平3.5万
据了解泰禾济南院子，是泰禾进驻山东的第一个院子系产品，泰禾“院子系”现在全国已完成21城41院的布局。
泰禾·济南院子位于项目位于“南北经十路”凤凰路与景观大道旅游路交汇处南侧山谷，三面环山，项目A-13地块规划3栋13层小高，总建面约1.9万平米，78户，地上地下共80个停车位；A-14块地一期规划10栋多层住宅，8栋8层的洋房，2栋7层的洋房，共298套，总建面70218万平米，地上地下共313个停车位，一期项目规划1所9班幼儿园。二期规划42套合院产品，配建一所私立国际学校暨托马斯国际学校。
泰禾院子位于半山豪宅版块，价格自然是“豪宅”价格。9月，泰禾·济南院子项目营销中心正式对外开放，目前在售180、220、248、310平米四室洋房，均价3.2-3.5万/平米。另有叠拼别墅，面积约220平米，价格800-1300万/套，联排别墅面积约400-500平米，总价2000万/套起。目前济南院子项目规划有地上三层、地下两层的新中式合院别墅已经开始排号认筹，面积500-1000平米不等，共42套。
性价比是最终得分项
除去已经出价格的泰禾院子，汉峪片区高端住宅价格均未浮出水面，但有消息称，由于政府限价，近期即将推出的金科东方博翠和保利和光山语均价3万每平米，济南院子洋房均价每平3.5万。
CBD和汉峪两个片区内针对中产阶级产品均已明晰，价格在3万左右浮动，价格不相上下，但是精明的中产阶级会选择谁呢？
中产阶级改善人群难寻，高端项目表面光鲜，卖不出去房子也是过得憋屈。在踩盘的路上，我们遇到了绿地IFC和龙湖舜山府的的外拓人员，这些外拓人员要拉小编去营销中心凑名额以获得酬劳，编外人员在竞品盘周边打游击战，可想而知，高端项目的日子并不好过。仁恒公园世纪置业顾问口中的“房源所剩无几”真实性也有待商榷，小编查询济南市住宅与房地产信息网，发现仁恒公园世纪十月底推出的15#楼，目前网签2套190平米房源，2套167平米房源，其他均属于可售状态，抛去网签延迟等诸多因素，该项目所剩房源绝不仅仅是“只剩顶层和底层房源”。
对于中产阶级来说，价格相差无几，周边配套价值凸显，CBD和汉峪两个片区内楼盘真正较量的是性价比，质优低价盘，消费者自然愿意买单。
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