碧桂園、龍湖、萬科高溢價拿地最多。
◎ 作者 / 馬千里、吳嘉茗
下半年以來大量流拍地塊引起了市場的注意，也標誌著土地市場進入了轉涼階段，市場的其他指標也不容樂觀：溢價率持續下降、樓板價波動下行、原本下半年應該環比走高的成交建面也走勢平平，加之金融、證券類政策持續收緊，房企融資難度提升，現金流面臨一定的挑戰。本文主要對重點監測城市在目前市場環境下高溢價成交的土地進行梳理分析，來看什麼樣的地塊在目前市場環境中仍然被高溢價獲取。
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拿地溢價同環比走低
高溢價成交地塊持續減少
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2018年下半年以來，土地市場的溢價率持續在超低位運行，環比以持續下降為主，8月份以後重點城市溢價率更是維持在10%以下，目前看來10月份4%的成交溢價率已經觸底，11月數據微漲但也僅有5%；同比來看，2018年土拍溢價率的下調更加顯著，1-11月份單月成交溢價率同比均有10個點以上的降幅，月度成交溢價率差距最大的月份為4-9月，降幅分別為24、26、19、25、22、23個百分點。整體來看，雖然2017年下半年溢價率也呈現下滑走勢，但土地市場的涼意在2018年顯然更加明顯，在當前市場環境下，高溢價拿地已經成為相對罕見的行為。
從高溢價地塊（溢價率高於30%）的成交幅數來看，2018年高溢價成交地塊最多的月份是5月，共有125宗地塊成交溢價率超過30%，隨後每月成交的高溢價地塊幅數連連下滑，至數據截止日10月份僅有29宗高溢價成交地塊，11月共有27宗。
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合肥冷熱交加
佛山、桐鄉、海寧等沿海市場熱度較高
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城市層面，成交溢價率最高的10個城市包含儋州、莆田、蘭州、合肥、餘姚、北海等關注度相對較低的城市，主要是由於這些城市的掛牌底價較低導致：例如儋州今年只有1宗地塊成交，但掛牌價僅有150萬元而成交價達到8300萬元，成交樓板價僅有808元/平方米而已，所以被高溢價競得也並不意外；排名第二的莆田主要是由於融僑集團2月份競得莆田區城廂區中心板塊的1宗純住宅地塊，溢價率190%，成交樓板價達到10598元/平方米，但城廂區當月商品房成交均價接近1.5萬元/平方米，融僑高溢價拿地仍然有盈利空間。
結合城市的流拍情況來看，部分城市雖然有較多的高溢價地塊，但其流拍幅數也不低，市場熱度分佈不均：合肥高溢價成交地塊高達84宗，而流拍地塊也有26宗；洛陽共有18宗高溢價成交地塊，流拍幅數達到10幅。相對而言，部分城市既有較多的高溢價成交地塊，又幾乎沒有流拍現象發生，市場熱度相對穩定：如海寧高溢價成交了48宗地，而今年以來僅有2幅地塊流拍，柳州、桐鄉、佛山、海門的高溢價成交地塊幅數也遠多於流拍幅數。
總體來看溢價率較高的城市以非熱點城市為主，其中不乏處於發達地區經濟帶的縣級城市，尤其東部沿海經濟圈中海寧、桐鄉、佛山、海門的市場熱度更加穩定，而內陸城市如合肥、洛陽即使有較多高溢價成交地塊，但也有較多流拍地塊產生，市場冷熱不均；此外像海南三亞、海口這樣旅遊業帶來購房需求的城市也有較高成交溢價。
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52%的高溢價地塊成交價不足10億
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為總結高溢價成交地塊的整體特徵，我們拉取了重點監測城市2018年以來成交溢價率高於30%的地塊明細，從總價區間、地塊屬性和地塊到市中心（以市政府為基準）距離幾個方面對地塊進行分類，來看具體哪些類型的地塊更容易產生較高的成交溢價。
從地塊的總價區間來看，高溢價地塊最低的成交價僅有118萬元，總價最高的則高達107億元，大部分高溢價成交的地塊成交總價在5億元以下。以此來看，地塊得以高溢價成交的主要原因在於起始的總價較低，即使以高溢價成交，其成交總價也在大部分房企可承受的範圍內（大部分總價低於10億）。而從不同總價段中高溢價地塊成交的佔比來看，總價在10-30億的地塊成交溢價率較高的地塊佔比高達28%，其次5-10億、30億以上總價的地塊中，各有24%和21%的地塊屬於高溢價成交，而低總價地塊裡高溢價成交的佔比相對較低，總價在1億以下的地塊僅有10%的溢價率超過了3成。
其次從地塊的屬性來看，除商辦地塊以外，其他三種類型的成交地塊中均有20%以上的地塊以較高的溢價成交，主要是由於目前對商辦用地的監管加強，“商改住”在一線城市受到嚴格的打壓，而商辦類地塊在自持、運營方面的難度更大，所以產生高溢價的佔比較小。
進而從這些高溢價地塊距離市中心的距離來看，其中有36%的高溢價成交地塊距離城市市中心不足10公里，對於土地而言，區位優勢對土地價值的影響是最大的，接近市中心意味著更多資源和配套，地理位置優越的地塊也更加容易受到開發商的激烈競爭。
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大體量高溢價地塊主要位於城郊
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高溢價成交的地塊涵蓋各個能級、各總價段以及各個屬性，但較多位於三四線縣級市的地塊之所以高溢價成交，是由於掛牌底價過低而造成的，所以在本節典型高溢價成交地塊中我們主要聚焦於一線及二線城市中由知名企業競得的高溢價地塊，這些城市地塊起始價已經有一定規模，高溢價成交更加體現開發商對於地塊的激烈競爭。
地價房價差距巨大導致高溢價
此類地塊多為海南地塊，主要因為地塊出讓底價較低所致。溢價率最高的土地是11月19日綠地控股競得的海口美蘭龍岐村宅地，溢價率高達651%，成交總價為25203萬元，成交樓板價1568元/平方米。該地塊位於海口中心城區，距離海南省政府僅有1公里，周邊1公里內的國興城、國瑞城項目售價在1.8萬元-2.2萬元/平方米，以此來看綠地項目的盈利空間仍然巨大。
值得一提的是，本次海口的土地出讓中，還有另外兩宗地也是超高溢價成交，分別由山西建設和中交第四公路工程局競得，溢價率達到1313%和583%，成交樓板價都在1500元/平方米左右，這三宗地均為純住宅用地，且地價與周邊房價仍差距顯著，盈利難度不高。
城市核心稀缺資源仍受激烈競爭
2018年以來高溢價成交的地塊中，總價最高地塊為杭州百井坊地塊，該地塊位於杭州武林廣場，被稱為“絕版寶地”，地塊於5月28日被香港恆隆以119%的超高溢價率競得，成交總價107億元，樓板價也高達55285元/平方米，而掛牌樓板價僅有25301元/平方米。目前一二線城市核心城區的土地資源日益稀缺，該地塊作為市中心核心的商辦地塊，其對於城市的價值不言而喻，對於擅長打造高端商業物業的恆隆來說，拿下該地塊是一個雙贏的選擇。
城市核心地塊一直以來都不缺乏競爭，上海長寧區7月份成交1宗位於內環內的商辦地塊，該地塊成交總價5.2億元，溢價率42%，成交樓板價高達46830元/平方米；蘇州姑蘇區1月份成交2宗高溢價宅地，分別由中鐵建和綠景競得，溢價率分別為44%和40%，姑蘇區今年以來僅成交9宗地，佔蘇州總土地出讓量的8%。
近郊大體量宅地高溢價成交
高溢價成交的地塊中建面最大的地塊位於長春高新北區，距離市中心較遠，但緊靠長春工業大學，且地塊周邊就有8號線地理所站，出行相對便捷。該地塊由中海地產於今年6月份競得，成交溢價率的99%，總建築面積為43萬平方米，成交總價20.3億元，摺合樓板價4130元/平方米。項目11月份已經開盤銷售，目前共成交3.4萬平方米，成交均價10514元/平方米。
其他大體量地塊分別來自西安西鹹新區、重慶巴南區、成都青白江等相對來說並非十分核心的區位，總體來說由於核心城區的房價地價差距相對較小，且房價管控嚴格，導致企業在競拍時叫價受限。
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碧桂園、龍湖、萬科高溢價拿地最多
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從企業方面來看，目前為止2018年高溢價成交的地塊有52%的地塊由品牌房企競得，一方面是由於知名房企在重點監測城市活躍度較高，另一方面也由於知名房企現金流能力較強、在土拍中的叫價能力更高。
從具體房企來看，拿下最多高溢價成交地塊的企業是碧桂園、龍湖和萬科，分別成交21幅、21幅和20幅：碧桂園的高溢價地塊分佈較為廣泛，包含合肥、南通、佛山、嘉興、平湖、青島、漳州等15個城市；龍湖取得的高溢價地塊則主要佈局在杭州、蘇州、福州、合肥、昆明等二線城市；萬科的高溢價地塊也相對集中，拿地的城市主要有西安、寧波、海寧和瀋陽等9個城市。
除這三個企業以外中海、新城、和昌、旭輝等企業2018年也拿下了較多高溢價地塊，縱觀城市佈局，鄭州、昆明分別以17宗、12宗的總量領先，其次合肥、寧波、西安、杭州、佛山、南通、青島等城市也有以上知名房企競得的高溢價地塊。
以上品牌房企高溢價拿地的城市主要都是人口總量、經濟實力較強的二線城市，如杭州、蘇州，此外還有作為區域唯一核心的合肥、昆明、西安等，此類城市未來的發展前景相對優越，房地產市場需求足以支撐發展；高溢價分佈的三四線城市也是南通、佛山、嘉興這樣位於三大經濟圈內的優質三四線城市，且這些城市的經濟水平基本達到二線城市的平均水平，受到經濟圈一體化發展的戰略影響，這些城市與北上廣深的城際交通也變得非常便捷，深受一線城市紅利輻射。
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總 結
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2018年下半年以來，土地市場整體溢價率持續走低，重點城市溢價率最低降至4%，高溢價地塊的成交幅數也多月連續下降，在這樣的市場環境下，可以看出高溢價地塊無非具備以下兩個最關鍵優勢：位於城市核心地段，屬於稀缺資源；樓板價處於城市價格窪地，與周邊在售房價形成巨大差距。雖然在一些城市土拍條件的限制下，溢價率也受到一定影響，但擁有這兩個優勢之一的地塊一定仍是開發商重點競爭的項目。
隨著年末來臨，土地市場將迎來週期性的“供地潮”，尤其是在今年地價趨穩、而穩房價形式依舊嚴峻的情況下，完成供地計劃的壓力更會進一步凸顯出來。如北京、蘇州等城市在年末均加強了推地力度，新增上市土地的數量和質量都會有顯著提升；另一方面，企業也加快了融資步伐，融創、首創、綠地、金地等企業近期均有不同額度的融資動作，一定程度上增強了企業的現金流能力。在這樣的條件下品牌房企會更加牢牢把握拿地機會，而備受關注的城市核心稀缺土地資源，也將迎來更激烈的競爭。
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