進入2018年下半年來，成都諸多高價地項目“躍躍欲試”，諸如紅牌樓地王東原印長江、怡心湖片區金地悅瀾道、溫江中南上熙府等已經實現首批次開盤銷售。

近日，情報哥瞭解到，中海於2017年6月29日高地價競得的十陵地塊——中海御湖世家終於於昨日（11月30日晚間）悄然登場，項目104套疊拼別墅、132套全部高層房源同時取得預售許可證。

置業顧問介紹，本次高層推出三種戶型——106、131、149平米，帶裝修單價在1.6-1.9萬/平之間不等。而疊拼別墅為156平米，將採取清水交付。

東三環、十陵片區、毗鄰青龍湖、均價1.7萬/平，片區與項目本身優劣明顯的情況下，你會為它買單嗎？

仍未擺脫“城鄉結合部”區域形象
青龍湖生態資源有所加分

總體來看，中海御湖世家所處的片區在成都範圍內並不“熱門”。隸屬龍泉驛、緊挨成華區的十陵，曾長達20年因歸屬問題而發展停滯不前，如今，這裡在許多成都人眼中仍舊是一個“城鄉結合部”。

情報哥實地探訪時發現，項目北側有一大型工廠（據置業顧問稱已在拆遷），且周邊仍舊存在部分待拆住房。

商業方面，距離項目500米的萬科金色城品商業街已經營業，以社區餐飲為主。另外一個消費場地是成都大學，著名的成大夜市，小吃街，酒吧街，餐飲一條街，但區域內並無大型商業體。同時，片區教育醫療資源也相對落後。

交通方面，十陵也是自2017年才實現“翻身”。成洛大道通車，加之四號線十陵站開通，十陵作為位於東三環的片區，才算得上與城內“接軌”。

中海御湖世家項目正臨東三環，地處四號線十陵站C口對面，有消息稱中海和地鐵4號線會聯合打造一個P+R停車場，從這一點來講，該項目是真正意義上的“地鐵上蓋”。

需要注意的是，成洛高架對項目的影響是存在的。作為成渝之間重要的交通幹道，這裡的車流量非常龐大，噪音以及煙塵的汙染也寫入了項目紅線內的不利因素裡。

此外，自2013年萬科拿地入駐之後，在中海拿地之前，區域曾存在過四年多時間的土地“斷供期”，品牌開發商在該片區一度絕跡。這就導致目前整個區域老舊小區偏多，僅有的電梯高層項目為萬科金色城品、成大花園、竹林尚書、龍錦灣等樓盤，且全部為剛需產品。

如此看來，中海項目為目前片區內“唯一”定位高端改善的項目。而中梁地產也曾在今年8月以8750元/平奪下十陵片區40畝宅地，目前暫未對外公佈項目規劃信息。

這就意味著，此番中海項目的銷售成績，或能反映出購房者對該片區的認可程度。

拿地一年半後終推盤
僅一棟高層將全部推出

前文提及，御湖世家是中海於2017年6月所獲得地塊，彼時成交樓面價高達11400元/平，為區域“地王”。其置業顧問向情報哥介紹，當日有30餘家開發商一起競拍，中海為“幸運”抽籤競得。

2018年3月中海御湖世家定名亮相以來，項目就不斷傳出住宅推盤消息，但置業顧問稱受“限價”制約，一直以來都未有實質信息落地。

11月30日晚間，在所有人都以為30日預售證發放完畢之後，中海御湖世家高層住宅和疊拼在夜間十點後同時取得預售證，其中項目高層房源132套全部推出。

公開信息顯示，中海御湖世家總佔地約100畝，容積率2.0。高地價、低容積率的限制使得中海不得不採取了別墅“拼”高層的打法：項目規劃別墅25棟、高層1棟、商辦產品1棟，別墅4F-8F，高層34F，商辦產品22F。

其中高層地處保和東路與蜀陵大道的交匯處，因三環路範圍內車

據置業顧問介紹，高層採取2梯4戶配置，包含三種戶型，分別為106㎡、131㎡、149㎡，將採取精裝形式交付，精裝標準中包含新風系統與中央空調。

此外，項目疊拼建築面積為156㎡，算上贈送面積大約有300㎡左右，將採取清水交付。

中海所打出的“城市別墅”以及將近一半的贈送面積成為該產品的亮點，但有一點購房者需要注意：疊拼二樓客廳、餐廳位置並沒有做吊頂，需要購房者自行改造。

價格已達區域天花板

誰將為其買單？

價格方面，其高層價格在1.6-1.9萬/平之間，疊拼總價在370-460萬之間。

前文提及，由於項目所處片區多為老舊房屋與剛需住宅，二手房價格與中海該項目可比性並不高。以區域內唯一品牌項目萬科金色城品為例，其在近月內的成交均價在16000元/平左右。

顯然，中海的新房價格已屬於區域“天花板”。

這也意味著，中海御湖世家與其所在片區面臨著諸多考驗：目前十陵仍處於初級發展階段，但由於存在區位優勢，其發展潛力似乎難以忽略；品牌房企項目，但價格在目前的成都樓市中並無明顯優勢。

同時中海御湖世家的入市，也是成都又一塊典型“高價地”的粉墨登場。它將開出怎樣的成績？十陵是否能從此實現“逆襲”？情報哥將持續關注。

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