2018年都進入最後一個月了，算起來，95後中最大的，也快要24歲，成為成熟的社會勞動力了；換句話說，95後開始面對買房問題，一點不稀奇。
產品君的朋友小明，95後，碼農，不是每天格子襯衫雙肩包那種，難得地愛穿潮牌衛衣；
對於買房這件事，他不斷和產品君切磋和互懟，自有一套邏輯和腦洞，其實置業邏輯非常明確，算了下家裡能湊到的首付，和自己能承擔的貸款，沒有地緣情節，沒有執念，只在買得起的房子裡，挑最合適的，順便還窺了一眼武漢樓市的現狀。
01
作為一個嚴謹的碼農，他買房的第一步，是扒了一下武漢市各個區域的在售樓盤，還做成了圖：
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這些項目覆蓋漢口老城區、二七濱江、後湖、金銀湖、四新、漢陽濱江、武昌老城區、白沙洲、南湖、光谷核心、光谷東和光谷南。
最貴的漢口濱江，毛坯大概35000，裝修價差很大，從5000到12000不等，算下來單價至少4w；
改善盤大概區間都是帶裝修2.5-3.5w左右，武昌這邊典型項目是華僑城，帶裝修2.9w左右，光谷核心區帶裝修2.5w，這是武漢改善的基本面；
剛需就是1.55w左右，分佈在漢口、武昌核心區的外圍，以及光谷東和光谷南。
關於好不好買這個問題，武漢樓市現在屬於半熱半冷的夾生狀態——
單價2w以上的，只要有錢就躺買。
單價1.5w左右，還是要搶一搶的。
說到底還是經濟基礎決定上層建築，很多一線城市，調控政策不比武漢少，基本開盤就能清盤，不瘋狂，但持續火熱；
武漢還不夠富有，有錢人基本已經收割得差不多了，所以單價高、總價高的樓盤幾乎不再開盤即清，比起去年，冷清許多；
用碼農朋友的話來說，武漢就是夾在屌絲和男神之間的角色，上去不容易，下來不甘心，很尷尬。
而他的現狀，和武漢的定位高度一致。
02
每個買房人除了關注居住需求，或多或少都會關注下升值空間，反正新房都擼了一遍，不妨二手房也關注下；
聽說有倒掛區域的房子買到就是賺到，小明馬上做了第二張圖，標黃的區域就是有倒掛的，沒標註就是無倒掛區域：
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以點看面，我們對武漢一二手房的情況，有了個大致的瞭解，如下圖：
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比較明顯的是，主城區無倒持，改善片區基本無倒掛；倒掛明顯的都是剛需區域，或者外溢區域。
為啥是這樣的狀況呢？
以2016年下半年的房價為參照，10月以後強調控時代來臨，在這之前房價漲上去了，後面基本也是在這個範圍小幅波動，不會大漲，比如漢口、武昌、光谷的核心區域；
在這個時間之前還沒來得及漲的區域，就是後來嚴重倒掛的地方，這部分區域在最近兩年時間裡，有一部分房價跟上了，比如青山、南湖、金銀湖；
剩下的，基本沒怎麼動，比如光谷南、四新、白沙洲。
所以，大致可以理解為，武漢樓市在上升期，核心區域率先上漲，其次的區域跟著漲，較差的最後漲；或者說，改善先漲，剛改後漲，剛需最後。
所以，武漢樓市現在還有明顯倒掛麼？在主城區已經不太存在，周邊和外溢區域還有；這樣一來，買房的邏輯也有確定了，改善人群，根據需求和實力挑產品，剛需和投資，從周邊區域選；
看到這個分析，作為一枚首套剛需買房人，小明意識到房價不等人，雖然價格再低，也買得並不輕鬆，但它們賣一個少一個，於是果斷選擇了相對交通比較方便的後湖一個樓盤，早買早安心；
籤貸款的那天，這個少年老成的碼農發了一條朋友圈，很值得深思：你在選房的時候，其實房子也在選你，這是比找對象更講究門當戶對的事情，沒有意外。
03
其實，順著他的買房思維，當下在武漢的買房邏輯差不多是這樣：
1、剛需不用等，在剛需區域選相對自己來說，配套更方便的，大部分還是集中在四新和白沙洲；
2、如果有改善住宅品質的需求，也不用觀望，價格現在是被壓著，稍有放鬆，勢必上浮，區域和好產品也不會等人，既然是改善，那滿足自己的需求最重要，主要在武昌、漢口、光谷核心區域；
3、重點考慮2016年之前拿地的項目，地價低的房子也是賣一套少一套；
4、2016年以後拿地的項目，普遍地價較高，限價的原則也要基於地價成本考慮，有些樓盤本身成本就很高，選擇它們，需要更慎重，比如漢陽某地王，漢陽濱江一帶，光谷某網紅盤，金銀湖某地王……
這位碼農朋友為買房做的功課，也讓我們看到了目前武漢樓市的真實面貌，也讓我們看清了武漢的定位，在屌絲和男神之間上下兩難；
有錢人少，經過去年短暫的瘋狂，市場熱度消耗殆盡，後繼乏力，單價高總價也高的盤率先冷了下來；
不過，剛需市場熱度一直還在，單價低的項目還是可以賣光。
順便提一句，什麼樣的才算屌絲？像鄭州那樣的，火過一陣子，然後改善和剛需都涼涼了；相比他，武漢還富有幾毛錢。
還是那位95後朋友做得對，不管市場屌絲還是男神，作為買房人，首先要明確自己的能力，再理清需求，你選房子的同時，房子也在選你，匹配最重要；
除了需要技巧需要知識，最關鍵的是心態，越糾結越買不了房，儘早的做決定都是相對比較好的選擇，考慮得越多，拖得越久沒好處，畢竟馬上就9012年，第一批00後也已經成年了……
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