编者按：“四限”一年多以来，一边是限价福利盘余温尚在，一边是限价令隐现局部松绑，限购取消传闻不断，而备尝高限之下刺骨寒意的地王们终于恍然大悟，原来这才是楼市的新常态。
可以说，2018年围绕一个“限”字运作的南京楼市，既造就了数千乃至上万人抢房的情形，同时令高价新盘的解套之路倍觉苦涩，可谓是一柄冷热不均的“双刃剑”。
限价福利的狂欢
去年的南京楼市为公证摇号“元年”，既有河西“十盘齐开”的盛况、也有中签率低至个位数的神盘涌现。然而到了2018年，在限价政策坚定不移地贯彻和公证摇号制度保驾护航之下，属于购房者的“摇奖式”买房贯穿了一整年。
据买房君盘点来看，今年值得购房者出手、且选房难度较大的楼盘有27家，其中中签率低于10%的“神盘”就有16家，相当于每10组购房者抢购1套房。
要知道，即使是去年登上了全国楼市新闻、万人出动的河西“十盘齐开”，最低中签率也只是佳兆业城市广场的8.1%，连今年的前10都无法入围。
从限价盘的构成来看，大部分开盘项目来自河西中部、河西南以及江北核心区等热度较高的板块，三板块联手贡献了近5成热盘数量。但排名头部的“神盘”，却主要来自于江宁大学城。
究其原因，房价门槛的高低，仍是决定购房者参与人数的关键。尽管河西中与河西南依旧是当前购房者公认的NO.1，可动辄三四百万甚至更高的总价，令非“家里有矿”的购房者望而却步，即使是100多万元的验资便足以筛掉不少客户。
（人人“身家千万”的河西开盘）
而像世茂梦享家、武夷名仕园等单价限制在万元左右的老盘，因其上一批开盘时间都在南京限价令颁布之后（2016年4月），且随后2年时间都没能加推，成为了受限价管控时间最长的一批楼盘。
这些刚需限价盘相比两年前分文未涨，所剩无几的房源自然在今年下半年熬成了最香的“佳酿”。能够摇中前列的购房者几乎是最幸运的“锦鲤”，因而此类盘虽然选房节奏慢，但弃号者极少。
（武夷名仕园/世茂梦享家开盘现场）
与之同理的还有仙林湖的万达茂、高科荣境以及主城的中航科技城、金陵雅颂居，尽管价格优势不那么明显，但都属于房价沉淀已久的老盘，客户认可度相当高。
此外，江北核心区作为近两年继河西之后又一处热度板块，其凭借江北新区规划利好、显而易见的价格倒挂，接纳了大批改善人群和买不到河西的外溢投资客，也是导致区域每次开盘都有不俗表现的根本原因。
限价松动的迹象
尽管南京楼市整体限价颇严，但真的没有新盘成功“突围”吗？答案自然是否定的，而这部分少量案例的出现，令限价政策的松动有了些许迹象...
具体来看，成功“突围”的楼盘大致分为两类：一类是项目自身“年龄”实在太老，老价格难以和区域房价挂钩，从而获得“飞跃”；另一类则是因高价地和板块优势等因素作用下的特殊个例。
属于前者情况的楼盘占主要部分，具体为城南的石林云城、城北的星叶瑜憬湾、桥北的万江共和新城、江畔国际和雨山路的中交锦蘭荟。
这些老盘的首次开盘时间，距今短则30个月，长则5年，基本都算是渡过了楼市翻天覆地的节点。而这些再度重生的“僵尸盘”，虽房价迎头赶上，开盘却不同程度地遭遇了“水土不服”。
或因新房价格远超周边二手房、或户型设计较为陈旧、亦或者购房者对老盘认可度的滞后，使得不少涨价后的老盘未能取得“开门红”，甚至去化较为艰难。
然而这些老盘当初拿地成本之低，即使开盘当天遇冷，后期缓慢续销亦能具备可观的利润，成功涨价自然是百利而无一害的。
可对于高价地来说情况则截然不同。作为南京楼市首家实现限价“突围”的纯新盘，位于鼓楼滨江板块的仁恒桃园世纪，在区域限价4万/平米时，首开入市销许均价就达到了4.2-4.5万/平米，后期加推房源更是达到了4.5-5万/平米的价位 ，甚至超越了河西中。
（桃园世纪开盘现场）
作为楼面价高达29899元/平米的鼓楼滨江地王，桃园世纪曾在限价红线下计划毛坯入市。但该项目最终销许批复时，却引起了市场对于区域限价是否迎来松动的担忧。
此外，位于江北雨山路、前期均价仅17500元/平米的中交锦蘭荟，此前也被视为刚需客的福音，却在最后以“国有资产不得流失”之名，上涨2000多元/平米入市。
对此，有业内人士认为，市场上的个别案例不应视为限价放松的信号，如“毛改精”提高量价标准、区域产品升级等因素，而导致个别楼盘获得上涨空间。不过也有资深业内人士透露，明年限价政策或出现渐进式调整，不排除红线门槛有上调的可能性，上调幅度或参照各城市的GDP涨幅。
高价宅地的命运
虽有个案已初现，但大部分高价地的命运远没有鼓楼滨江地王来得幸运。
江北地王、城北地王、城东地王等为代表的高价地项目，有的贴着红线申领销许却依然要贴本，有的仍在往限价红线以上积极尝试，有的则难以承受限价之苦，无奈退出...
可以说，这些在2016-2017年间土拍战中，通过“透支厮杀”取得果实的赢家们，在2018年楼市“限”字面前认清了现实，开始了艰难自救。
自救之路虽多崎岖蜿蜒，却展现出房企们灵活多变的战略手段。有的配建叠墅，提高产品溢价空间；有的寻求盟友，抱团取暖；有的则拓展版图，以入手低价宅地平衡成本。
经过一系列的办法，他们中的大多数仍能在相对微薄的利润空间中继续前进，仅有极个别项目存在赔本赚吆喝的可能。
对于高价地而言，2018年虽是最为艰难的一年，亦或是黎明来临前的最后黑暗。
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