一直以來，香港被稱為全球房價最難負擔的城市，其居高不下的房價讓人難以捉摸，不過今年或許有些不一樣。
根據香港土地註冊處數據，11月份香港住宅銷量是2635套，相比同期的5694套大幅下降54%。價格方面，中原城市領先指數數據顯示，香港11月房價環比下跌達3.43%，已經連續兩個月下跌。
縱觀歷史香港房價走勢圖，你發現最近的十幾年，香港房價普遍呈上漲趨勢，唯一的拐點是在兩次金融危機後，一次是1997年的東南亞經濟危機，香港房價折腰了一大半；另一次則是2008年的國際金融危機，同樣也讓房價上演急速下跌。
10年一輪迴，在當前香港房價有下跌跡象的情況下，或意味著歷史重演？
其實，如果你仔細對比一下發現，香港房價和內地房價尤其是一二線城市房價有很多相似之處，1997-1998年是中國房價大漲時的起點，房價還處於低位，直到當年《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，取消福利分房，開啟了房地產全面市場化，才有了中國近20年的樓市牛。
2008年，內地房價也面臨著巨大的調整壓力，後來隨著“4萬億”的推出，房價才重新上漲。
所以你會發現香港房價實際上是內地房價的參考。往細一點看也是一樣，我們都知道，內地本輪房地產調控是從2016年10月份開始的，方式主要是限購、限貸、限售。而香港樓市調控也差不多那時候，香港分別在2016年底和2017年兩次上調買房印花稅，每一次是15%，也就是說現在一個內地人到香港買房，至少要繳納30%的買房印花稅。
但是即使在這麼嚴苛的條件下，香港的房價仍然繼續久漲不跌，正如內地一樣，雖然16年底的限購、購貸很嚴，但是17年的樓市依賴沒有入冬，直到2018年下半年發生了一些變化，這些變化有幾點：1、房貸利率開始見頂，並有微微下降的趨勢；2、今年房價下跌的熱點城市比上漲的城市多。3、一些開發商開始折價買，有的甚至喊出了“活下去”的口號。3、今年土地流拍的次數開始增多，據悉，1-11月，中國一二線城市的土地流拍數量升至282宗，創六年新高！
今年內地房價逐漸入冬，一方面來源於前期樓市調控政策不放鬆；另一方面是經濟下行壓力下，投資性購買開始進入觀望。但是香港則是不一樣，今年香港房價的下跌很大一部分原因在於“保匯率”與“保房價”之間作出取捨。
我們都知道，2015年開始美聯儲多次加息，港幣貶值壓力山大，香港為了防止資金外流，主要做了兩點：一是動用外儲買入港元賣出美元；二是跟隨美國加息（如下圖，香港利率和美國利率走勢基本同步）。
加息有兩方面的意義：1、港元和美元的利差縮小，維持港元匯率穩定；
2、房貸利率上升，買房成本上升，最終抑制房價上漲。
有的人要問了，自2015年以來香港一直跟隨美國加息，為何對房價的影響直到2018年才顯現呢？
因為之前的加息並沒有拉動市場利率上升，香港加息是上調貼現窗利率，即金管局和商業銀行之間的借錢利率，香港式的加息更多地是影響了金管局和商業銀行之間的借錢成本，而不是商業銀行-購房者之間的房貸利率。
1、2018年之前，港股大漲，內地資金的不斷流入使香港市場流動性變得非常充裕。在金管局和商業銀行之間的借錢利率上升的情況下，商業銀行大可向同行或者市場借入利率更低的資金，從使香港加息的效果大大弱化。
2、在香港有三大發鈔行（匯豐銀行、中國銀行和恆生銀行），他們發鈔的過程是這樣的：將7.80元的港幣投入市場時，必須得將1美元存入香港金管局的外匯基金賬戶，發鈔銀行獲得一張負債證明（類似於咱們的存款憑證）；當發鈔行要收回市場上流動性的時候，發鈔行會拿出負債證明向金管局兌回美元，然後從市場手中換回港元。
也就是說對於香港市場利率，三大發鈔行有非常大的影響，當這三家銀行利率上升的時候，才是威力最大的加息。
今年9月27日，在美聯儲加息後不久，匯豐銀行宣佈上調最優惠利率，由5%上調至5.125%，這是12年來的首次。隨後，恆生銀行宣佈跟進。“最優惠利率”是給信譽良好的大客戶（主要是企業）的利率。也就是說商業銀行-企業之間的利率提高了，最終社會的整體利率被提升。
所以我們就明白了，香港真實的加息其實是在今年10月底，而香港房價下跌最為明顯的也恰恰在這兩個月。
未來香港房價會繼續下跌嗎？
會，但空間有限！
1、從目前放出的信息來看，美聯儲加息已經基本見頂，未來可能只有2-3次，這就意味著香港繼續跟隨美聯儲加息的壓力大大降低，對房價是利好。
2、香港是不少內地富人嚮往的城市，房價下跌反而可能成為內地人出手購買的機會，有資金托盤，下跌空間有限。
3、香港人多地少，用於土地開發的更少，供需不匹配。
4、內地一二線城市房價和香港房價很像，未來內地一二線城市走勢如何，香港或許可以作為參考城市之一。
如果你覺得文章很棒，對你有幫助，可以關注作者的微信公眾號：小白讀財經（ID：xiaobaiducaijing），訂閱更多的優質原創推文！
我們不追求高大上，只用普通老百姓都聽得懂的大白話，讓你學財經，懂理財，跟著小白讀財經，財經從此so easy！
閱讀更多 小白讀財經 的文章
