11月26日，佳兆业物业（股份代号：2168）在香港启动IPO，并计划于12月6日在香港联交所主板挂牌交易。
佳兆业，成为今年拆分物业于香港上市的第4家房企。
2018年是“房企拆分物业上市年”。早在2月，雅居乐旗下雅生活上市；6月，碧桂园旗下碧桂园服务上市；11月，新城控股旗下新城悦上市。
这些背靠房地产这棵“大树”的物业公司，为何在2018年纷纷走上独立挂牌上市的雄关漫道，原因值得仔细深究：
1. 物管行业本身就极具潜力
首先，物管行业备受资本市场追捧。
虽然是房企在房地产主业下开发出的子业务，但物管却与地产行业有着截然相反的属性，其轻资产、轻负债的发展模式，以及现金流强、延续性强、服务周期长的优势，是资本市场给予物管公司更高估值的主要原因。
远观彩生活，2014年彩生活上市，3天后市值达到55.6亿港元反超母公司52.4亿港元；近看碧桂园服务，上市首日，市盈率突破50倍，总市值登顶250亿港元。
2018年下半年，即便港股大盘整体低迷，数只物业股的股指经历了回调，物业股的估值仍然居高不下。尤其是头部房企拆分出的上市物业公司，其市盈率，均在A股和港股平均水平之上。
诸多案例在前，想必各界对佳兆业物业上市后的表现颇为关注。
其次，物管行业市场规模正急速膨胀。
我国住房市场已进入存量时代，全国存量房已达到180万亿元规模，物管行业乘势崛起。据海通证券预测，预计到2022 年末，物管行业总规模可达到10000亿元。
所以，留给各大物业公司的后续发展空间仍然很大。
佳兆业物业，自1999年起便深耕物业管理服务，目前，总在管建筑面积达2540万㎡。在收益方面，以2017年为标准，佳兆业物业，在中国物业管理服务企业中排名第14，在粤港澳大湾区物业管理服务公司中排名第7。
数据可证，在佳兆业这棵“大树”下成长起来的佳兆业物业，起步早，经验多，此时拆分上市，根基很稳。而根基稳，也为佳兆业服务探索向上的空间，打开一扇窗。
2.有利于将物管业务做得“又大又专”
全国物管行业水平整体偏低，这是不争的事实。
一方面，全国物业公司超过10万家，行业TOP10的市场份额却仅有11.06%，集中度亟待提高；另一方面，服务能力参差不齐，多以中低端为主，无法满足居民对品质服务的需求。
如今，物管行业已到瓶颈期，格局生变，洗牌在即。
此时出现分拆物业上市潮，用意不言自明，即：房企想让物业板块获得独立上市地位，以便其利用资本，兼收并购，拓展市场版图。
佳兆业物业方面也透露，佳兆业物业此番IPO所获得的2.8亿港元中，70%将用于实施并购业务。
约50%或1.4亿港元将用于收购或投资其他在市场地位上与公司相当的物业管理公司；
约20% 或5580万港元将用于收购或投资从事物业管理相关业务的公司，如秩序维护、清洁、园艺及保养服务供应商；提供与公司互补的小区增值产品及服务的公司，其中包括从事小区零售业务、小区金融、小区长者护理以及小区教育的公司。
目前，佳兆业物业有近一半的业务源于母公司所开发的项目，而实际在管面积与其他几家上市公司还存在较大的差距。当然，这种差距是上市公司与非上市公司之间普遍存在的。上市并借资本的力量拓展市场，成为佳兆业物业版图扩张的必由之路。
在服务品质上，居民追求品质服务意识的觉醒，也在倒逼物业服务品质的提高，多家物业公司设法完善基础服务之余，都在提升增值服务。
定位中高端市场的佳兆业物业，在增值服务产品、智慧社区智能家居等方面，目前已颇有建树。而此次IPO所获得的2.8亿港元中剩下的30%，即8400万港元，将用于公司服务品质的提升。
约10% 或2800万港元将用于开发及推广K生活移动应用程序及小区增值产品及服务。此外，公司于2019年及2020年，计划分别拨支全球发售所得款项净额约人民币1480万元购买及研发K生活硬件及人民币1320万元在其营运及推广方面；
约10%或2800万港元将用于推进「管理数字化、服务集中化、程序规范化及营运自动化」；
约10%或2800万港元将用作公司的营运资金及为其他一般公司用途提供资金。
有别于传统物管服务，在高科技与大数据对接方面，佳兆业物业早已落子布局。
目前来看，一些“黑科技”已初步研发成形，并开始大规模运用。其中，【K生活】作为一款用以巩固佳兆业物业原有平台及提供新型一站式服务的移动应用程序，已被佳兆业定义为打造高端物业管理的核心竞争力。
2.8亿港元实打实地砸出去，配合佳兆业物业的一系列举措，像碧桂园服务一样被资本“点赞”，应是大概率事件。
无论并购还是提升服务品质，其实都离不开资本的推动。而这也恰恰是所有房企以及其旗下物业公司一直在筹划的。
越早分拆上市，在这条赛道上就起跑越早！
3.有利于促进母公司的发展
分拆物业上市后，物业公司就是一个独立的融资平台，其估值往往反超母公司，这也让母公司整体业务上得到更高的市值，从而改善其财务表现、推动其经营发展。
佳兆业目前负债率维持在85%，今年上半年去杠杆成效显著，可见，负重前行的佳兆业付出了极大的努力。
在这大背景下，在过去的10个月，佳兆业地产主业逆市稳健增长，总合约销售金额约为人民币490.92亿元，同比增长42.1%，完成年度700亿的目标压力不大。且过去的4个月，佳兆业的销售业绩之和堪比上半年之和。佳兆业释放出的这股爆发力，着实惊人。
在融资环境趋紧的当下，一边要去杠杆，一边要发展业务，确实体现出了郭英成运筹帷幄的能力。
很难想象，面对去杠杆压力还能释放出强大爆发力的佳兆业，在佳兆业物业提供支持后，解放财务上的束缚，2019年会不会交出1000亿的业绩，迈入千亿房企的门槛？
目前，众多房企在多元化道路上，发展比较成功的板块，还是物管。一方面，地产开发为物管提供了源源不断的业务；另一方面，分拆物业上市后，再反向为地产板块提供支持。这种产业上下游的互动，对于母公司亦或是子公司，都是利好，这也是开展多元化业务的一大要义。
如果，要评估某房企多元化业务开展的成功与否，这种互动关系可作为一条考量的标准。显然，2018年拆分物业上市的佳兆业，是成功的！
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