買房留個心眼 注意八個“別忘”四條“別答應”
引導語：趁著樓市的傳統旺季“金九銀十”去看房，好不容易打定主意選定了自己未來的家，可現實卻是，很多業主正因為買完房之後才發現諸多與開發商所承諾的不同而頻頻將其告上法庭。其實買房者還可以簽訂補充協議。那麼買房協議到底該怎麼籤呢？
1.面積誤差有貓膩
個別開發商將經營性用房、人防工程或其他與房屋無關的面積充當面積誤差。買房者可以在補充協議中明確所購房屋的實際使用率，即實際使用面積與房屋總建築面積的比率。當開發商交付的房屋達不到約定的標準時，買房者便可選擇退房並要求開發商承擔違約責任。
2.裝修拒絕說進口
建議在補充協議中詳細約定與房屋有關的所有內外裝修、設施設備的種類、型號、品牌等。寫明“賣方達不到約定標準的，買方有權要求賣方賠償雙倍的裝飾、設備差價。”不能用進口、高級等名詞。
3.貸款不批分責任
如果由於開發商的原因導致貸款得不到批准，買房者可以選擇退房並要求開發商承擔違約責任；如果由於自身原因，可選擇變更付款方式或要求退房。這些內容在格式合同或補充協議裡應明確約定。
4.贈送花園別輕信
中華人民共和國城市房地產管理法第31條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”所以即使開發商在合同中約定了樓門前底層用戶窗戶下的小綠地歸你使用，如果沒有得到全體買房者的認可，這種約定並不保險。你最好能和開發商約定清楚使用的費用和期限，並明確使用權，如被全體業主收回，開發商應賠償什麼損失。
5.配套設施留意時間
1）在開發商擁有會所、地下車庫獨立產權的情況下，在合同中明確是小區自用還是在保障小區業主使用不受影響的情況下，經業主大會同意後可對外開放，並明確具體的使用費用。對出售的地下車位，不買車位的買房者就要在合同上明確，自己如果將來有車，可以停在什麼地方。
2）一些買房者在合同裡只約定“預留電話線、有線電視插座、管道煤氣入戶、24小時熱水……”，卻沒有說明這些功能在入住時是否能正常使用，這種含糊不清的約定是沒有意義的。
3）關於配套設施，業主通常認為合同中有這樣一條就放心了：“保證郵局、商場、幼兒園等配套設施在某年某月某日達到使用條件”。對於“使用條件”業主往往理解為只有開張才能算達到使用條件。但開發商會說：“房子賣出就達到使用條件了。至於什麼時候開張不是我說了算。”所以應在合同中註明什麼叫達到使用條件。
6.交房標準具體化
將交房含義具體化，即規定為：交房屋鑰匙，否則應為開發商違約。還有一個問題就是開發商在規定的期限內辦不下產權證該怎麼辦，很多合同裡沒有規定，應明確為若不能按時辦理，則開發商支付違約金或業主退房。
7.維修連坐開發商
在上海市新增樓盤中，部分採用了通過燃氣系統獨立供暖的方式，而不再通過市政熱力管線集中供暖。由於提供該種燃氣系統的大多為德國、意大利等國外廠商，買房者難以保修和維修。但是最好在補充協議中將開發商的責任和廠商的保修、維修、更換的責任連帶起來，要求開發商在買房者聯繫不到廠商的情況下保證正常供暖，並負擔一定的維修費用。
8.管家好壞先相面
新版合同已提示買房者，就開發商指定的物業服務收費價格、服務內容、服務質量與開發商自由約定。但這還不夠，在補充協議裡還應約定：前期物業的服務時間、物業權利、物業期限滿了之後，由業主委員會或全體業主決定是否繼續聘用物業或重新指定其他物業。
四類條款不能籤
條款1、“在賣方出示了住宅質量保證書和住宅使用說明書，並單方簽署了房屋交接單的情形下，視為賣方已完全具備向買房交付商品房的條件。”
提醒：這是開發商為減少因業主拒絕辦理入住所帶來的麻煩而制定的，屬單方認可就能成就的條款，意味著業主辦理入住是無條件接受開發商提供的房屋。
條款2、“建築面積或套內建築面積誤差縮水超出3%，除向買受人退還全部房款外，按人民銀行同期存款利息支付利息。”
提醒：買房者要堅持改為人民銀行同期固定資產貸款利率，因為這兩者之間的差別很大。退一步說，即使不約定，也不能約定成存款利率，因為不約定的情況下訴訟時還可能主張貸款利率。
條款3、“買方申請商業銀行貸款的具體數額和具體年限以銀行最後審批為準。如果銀行批准的貸款金額低於買方所申請的數額，則買方必須在接到銀行或賣方通知之日起10日內，以現金形式向賣方支付差額部分，否則視為逾期付款，應按買賣合同第七條承擔違約責任。”
提醒：這是開發商轉移風險的條款，本來應該由雙方承擔的風險，現在變為由買房者來全部承擔。
條款4、“不可抗力包括買賣合同訂立後發生的臨近市政工程建設導致商品房無法進行正常施工。”
提醒：這是開發商免除自身責任的條款，單方擴大了法律規定的不可抗力範圍，買房者可不接受。
編後語：買套房實屬不易，動輒上百萬，對於普通百姓來說，並不是小數目。因此，在買房過程中，更要步步為營，特別是在簽訂合同的時候，那可是保障你作為買房者權利的關鍵啊！希望以上八個“別忘”和四條“別答應”能幫助到你，在籤購房合同前務必要細讀！
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