文丨南京开盘
回想今年以来南京的土拍，可谓是降温明显。
在全国其他热点城市，地块流拍竟已司空见惯。合肥一则土拍公告中提到，房企拿地可分期付款。在魔都上海，8月底出让的一幅市中心纯宅地居然无人报名，实属罕见。
种种现象令不少人大叹：土拍真凉凉了！
今天南京一场土拍，江北新区新出让2幅地，都是底价成交▼
1、江北研创园G08地块（商办商住用地）：被香港佳缘以底价32亿元拿下，不仅打造住宅、酒店式公寓，还将配建五星级酒店（自持）、大型商业综合体。
2、江北研创园G09地块（商办用地）：被南京软件园以底价3.4亿元摘得，将打造纯商办项目。
不难发现，其实南京2018年的土拍，不仅低溢价率成交，而且出让地块也大幅缩减。
经南京开盘微信平台统计，2018年以来，南京主城（不含高淳溧水）已出让地块统计如下▼
注：以上数据繁多，如有错漏敬请指正。
从以上统计数据中，我们可以看出几个重点▼
1、今年来，南京主城（不含高淳溧水）已出让的经营性地块共有45幅，相比去年已经大幅缩减。
2、底价成交情况非常普遍，占到总额的58%，总体溢价率非常低，基本都在30%以下。
3、今年竟然已有7幅优质涉宅地块全部都被终止出让了，其中还不乏一些优质地块：
3月23日，尧化门天林市场G08商办地块，惨遭流拍，至今未再出让……
6月19日，土拍前夕，南京国土局发文，江北新区核心区G05地块终止出让！
8月15日，土拍前两天，南京国土局发布公告，宣布
江宁滨江两幅宅地G39地块、G40地块终止出让。9月6日，南京国土局宣布铁心桥G42地块、桥林G44地块、六合G45地块3幅地块终止出让，全部是涉宅地块！
4、板块地价均有所下降，尤其是宅地频繁出让的下半年：
8月1日，西善桥G30地块被招商以总价11.4亿拿下，楼面价14164元/㎡，相比绿城云栖玫瑰园21745元/㎡的地价，低了7581元/㎡。
8月10日，江北核心区2幅优质地块均未达到最高限价，G06地块被中海拿下，楼面地价17152元/㎡。G07地块被香港置地拍得，楼面地价为17682元/㎡。与区域最高地价23235元/㎡相比，此番地价降了5553元/㎡。
8月17日，江浦3宗地块出让，均未触及最高限价，3宗地块中溢价率最高的也仅比起拍价高了1475元/㎡。
不仅仅是南京土拍遇冷，全国范围内，土地市场都在降温，最直接的证明就是多宗地块因故流拍。
上海：市中心优质纯宅地无人问津，惨遭流拍。
7月23日，上海，市中心，杨浦区内环内，一幅宅地，最终居然因没有房企报名惨遭流拍，情况非常罕见。
杭州：今年4月，2幅地块成为自2016年来的首次流拍案例。
今年4月，杭州两幅地块流拍，这是自2016年楼市进入高温行情后的首次流拍。
7月11日的下午，杭州一宗良渚街道宅地，在报名终止前半小时，终止挂牌，因为无人报名。
合肥：7月7宗地块延期、流拍。房企购地可分期付款。
昨天下午，合肥9宗地块集中出让，其中，滨湖、新站各1宗地块未达底价流拍。
据不完全统计，7月1日~30日，合肥共有9宗居住地块（包括商住，不包括租赁住房、人才公寓地块）出让，有7宗延期、流拍。
8月22日，合肥一则土拍公告中提到，即日起，全市范围内，以拍卖方式出让的居住用地（或商住用地），竞得人可在签订土地出让合同后30日内一次性付清全部土地成交价款，也可分期付款。
苏州：三幅核心位置住宅用地流拍
7月20日，苏州下半年首场土拍上，3宗土地因无人报名集体流拍。其中，8号吴中文溪路地块是二度流拍。
土地流拍现象在全国来看似乎已经司空见惯，归根到底是如今市场情况使然。
一方面，限房价、限地价是目前多地土拍市场的限制条件。在这样的背景下，拿地成本有所提高。
另一方面，现在大多购房者持观望状态，市场需求不及往年，自然拿地也更谨慎了。
在这样的情况下，单从南京来说，楼市的冷热分化将持续，买房人将更加理智。接下来的市场，或许将呈现以下几种状态：
1、土地市场回归理性，地价继续降
接下来的土拍很可能会继续冷清，而相比市场疯狂的前几年，地价当然多是“腰斩”，“骤降”。
2、2019年这些「低价地块」上市，高地价项目将迎来最猛烈的冲击。
现在的市场，限价暂未松绑，高价地们束手无策，卖不完的楼盘越来越多。
但今年几次成功出让地块的价格，在限价红线下依然可以游刃有余。待2019年这些地块上市，高价地的项目将面临更严峻的考验。
3、因土地出让少，后续房荒或将更严重。
今年涉宅地块出让数量相比去年缩减，与之相对应的，等到这些地块上市时间，纯新盘也会相应减少。
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