惠州市民在不動產統一登記

遇到的主要問題

要點：

1、有恆產者有恆心；有合法恆產者有長期穩定的良好預期；長期穩定的良好預期是社會穩定的重要基石。不動產產權證書是市民“恆產”中合法財產的權屬憑證，是市民重大財產權益得到平等保護的重要體現。

2、筆者遇到的惠州市民辦理不動產統一登記的案例。

3、惠州市不動產統一登記中遇到的常見問題及現行處理辦法。

4、惠州市涉農不動產統一登記的思考。

5、惠州市城鎮個人自建房不動產統一登記的思考。

6、惠州市司法機關與行政機關在不動產統一登記中有效銜接的思考。

一、不動產產權證對市民的重要意義。

2016中共中央 國務院《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》：“產權制度是社會主義市場經濟的基石，保護產權是堅持社會主義基本經濟制度的必然要求。有恆產者有恆心，經濟主體財產權的有效保障和實現是經濟社會持續健康發展的基礎。

恆產不是法律術語，但不動產屬於恆產的主要內容之一。一塊土地、一棟（套）房屋、一片山林...均是老百姓的重要財產，這些財產權益的記載、證明集中體現在不動產產權證上。《物權法》第十七條規定：不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。

手裡有證，心裡不慌。這是老百姓的基本感受，雖然有時會遇到權證被撤銷的情況，但一直以來權證的重要證明作用得到了行政和司法的普遍尊重。比如，惠州基層村組之間發生了土地爭議，凡是能拿出1953年李公堂蓋印的土地房屋所有權證的，往往就佔有優勢；遇到山林爭議，能拿出自留山證的就基本勝訴；遇到土地承包爭議的，能拿出承包證或繳納公餘糧手冊的就取得比較優勢。遇到房屋徵拆的，能拿出建房許可證、用地許可證的就比較容易認定為合法建築，獲得比較多的補償。相反，惠州這幾年拆除了相當部分的房屋，比如博羅小金，違法建造的幾十棟小樓房，一次拆除，且抓了人。在二手房交易中，權證取得時間長短，和稅費優惠直接有關；在三舊改造中，有無權證，有什麼權證對項目成本、項目許可的影響更大。

但是，並不是老百姓所理解的屬於自己的不動產一定能取得不動產產權證。因為，有的不動產產權在法律上並未取得，實際佔有並不代表你已經享有合法的產權。比如，掃黑除惡鬥爭以來，查處的個別黑惡勢力、村霸非法強佔村集體或村民戶的土地，該行為實際上就是歷史上反覆出現的鄉村惡霸土豪的雛形，是我國基本制度所堅決不能容忍的行為。再比如，有的房屋建設在耕地上，違反了土地利用規劃，有的住宅房屋建在工業用地上，違反了城鄉建設規劃，有的則屬於超過許可範圍建設，有的因為幾十年來城鎮和鄉村建設以及土地管理等法律、法規、行政管控政策和實際執行以及登記部門的變遷，檔案的遺失等原因，辦理統一登記的資料不齊全，無法及時取得登記，這在涉農不動產產權登記和建成年代較久的房屋登記中最突出。

簡而言之，一本不動產產權證書對於老百姓很重要，但是並不是老百姓目前實際佔有使用的房屋、土地、林木等等不動產均能取得登記證書。原因有1、非法佔有；2、違法建造；3、政策變遷；4、資料遺失。

惠州市從2016年開始不動產統一登記，各區縣的啟動時間、登記範圍略有不同。比如惠城區啟動時間最早，自2015年12月31日開始，其他區縣則在大約半年後開始啟動；惠城區採取了分類推進、逐步覆蓋各類產權的統一登記，而其他區縣則基本上是“齊步走”（包括農村土地承包權、林權等）。

不動產統一登記很好理解，就是把原來分散在國土、房管、林業、農業、海事等部門的土地、房屋、林地林木、草原、海域、海島等的權屬登記，統一到一個部門登記。惠州市縣區目前按照統一登記機構、統一登記簿冊、統一登記依據和統一信息平臺“四統一”的原則設立了一局、一中心、一館開展不動產統一登記。

（未完）

韓寧20181217

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