導讀
華強北不僅是商業旺地，還是老牌名校聚集地。前段時間開盤的寶樹臺，以“荔園+紅嶺”雙名校學位的賣點賺足眼球，被譽為華強北“神盤”，讓這個老商業區再次熱鬧了一番。
今日咱們要介紹的就是帶荔園小學本部+紅嶺中學園嶺校區的雙名校學位房——中泰燕南名庭和閣林網苑。
一 、荔園小學（南校區）
荔園小學（南校區）
荔園小學位於深圳市福田區，創建於1981年，是省一級學校，也是深圳市目前規模最大、辦學效益最好的小學之一，在家長口中享有較好的口碑和信譽度。
2015—2018深圳各小學考上深外情況統計表
荔園小學是公認成績第一的學校，偏向傳統應試教育，學生課業壓力較大，課後作業多。每年考取深圳外國語和深圳中學3+3、3+2重點班的人數，長期佔據福田區榜首。其中南北兩個校區實力最強，但是家長心目中，歷史更悠久的南校區（本部)口碑普遍更好一些。
荔園小學近年來也開展了素質教育，開設了管樂隊、舞蹈隊、古箏隊、朗誦隊等藝術團，其中合唱隊是深圳唯一的小學模範合唱團。
二、紅嶺中學
紅嶺中學園嶺校區
紅嶺中學位於福田區紅嶺中路2027號，創辦於1981年8月, 是廣東省一級學校。其師資力量雄厚，學校重視學生的藝術、體育等特色教育，注重學生的全面發展。
紅嶺中學考上四大、八大比例
紅嶺中學考上四大、八大比例
紅嶺是福田區的二梯隊頂尖學校之一，特別是一校五部成立紅嶺教育集團之後，崛起勢頭越來越好。紅嶺中學這種本身就不差的學校，許多好學生都直升本校高中了。
而紅嶺中學高中部在深圳八大中排名第六，僅次於前四大和寶安中學。近幾年紅嶺中學高中部本科上線率接近100%。
三 、區位配套
中泰燕南名庭和閣林網苑兩個小區帶有荔園小學南校區和紅嶺中學園嶺校區雙學位，成交較活躍、關注度高。
中泰、閣林網苑地理位置圖
地理位置優越
中泰和閣林網苑均位於燕南路以東、上步中路以西，兩個小區西南方向有2號線燕南站，距離不足三百米，東北方向有3號線通新嶺站，步行僅需十五分鐘，出行十分便利。上步中路正在修建地鐵6號線，2020年建成通車後將進一步提升住戶出行的效率。
生活配套成熟
中泰樓下便是沃爾瑪超市，實現了不用出小區便可以輕鬆購物。距離兩個小區800米左右的茂業百貨也為這個片區的商業錦上添花。周邊公園多，彌補了閣林網苑幾乎沒有綠化的不足，也便利了日常的休閒。深圳會堂、科學館、福田書城為孩子們帶來了良好的文化氣息。
四、中泰燕南名庭
中泰燕南名庭（燕南路88號）地處華強北商業核心，於2005年建成，共有五棟，高層帶電梯，1-3樓是沃爾瑪超市，4樓是封閉的空中花園，帶有健身設備，適合休閒運動。小區共有500個地下車位，車位比1:0.9，樓下沃爾瑪停車位在小區地下層，相對來說小區停車位較緊張。
樓棟分佈
中泰燕南名庭一共有A、B、C、D、E五棟，呈環狀分佈,每棟各有特色。
A棟戶型分佈圖
A座有六個小戶型，其中A1、A5、A6是46—53的一房一廳的小戶型，成交熱；A2是75平的兩房一廳戶型，比較冷門；A3和A4是102—107平的三房兩廳戶型，適合住家，放賣量少。
B棟戶型分佈圖
B座只有三個戶型，分別是123平的三房兩廳和137、162平的四房兩廳。此座是小區的樓王，環境最好、戶型最大。
C棟戶型分佈圖
C座以84—93平的兩房兩廳為主，分佈在C1、C2、C3房號， 53平的一房一廳小戶型和106平的三房兩廳的大戶型分別在C5和C4，小戶型成交相對較好。
D棟戶型分佈圖
D座除了D7是86.53平的兩房兩廳，其他都是44—73平的複式，一般複式二樓用來放貨或者是二樓用來住、一樓辦公，層高3.9，只有五樓層高是4.1，住家不會太壓抑。
E棟戶型分佈圖
E座以80平的兩房一廳為主，兼具53平一房一廳小戶型和130平的三房兩廳大戶型，相對而言，小戶型成交更好，單數層有高陽臺設計。
熱門戶型：47.71㎡/一房一廳
戶型解析：該戶型A棟06戶型，雖然不是中泰最小的戶型，但相比與最小的戶型A1而言，戶型相對更好，總價也差別不大。戶型不方正，客廳臥室朝北，臥室出陽臺，通透性好，空間利用率高。
適合人群：學位+投資，小戶型，易出手。
在售價格：此戶型目前8樓和16樓有售，總價500萬左右，學位被佔用，學位不著急的購房者可以考慮。成交比較火熱，其他樓層均無在售房源。
熱門戶型：50㎡/小複式
戶型解析：該戶型分佈在D棟，為複式結構，戶型方正，客廳臥室朝南，通風采光好。二樓次臥狹長，過於壓抑，樓上缺少衛生間，極不方便。
適合人群：學位+辦公/自住。複式空高較低（3.9-4.1米），用途以辦公為主。
在售價格：此戶型目前5、6、9、11、15、18樓均有售，掛盤價約為530萬，其中5樓比其他樓層層高更高，相對而言空間更大，但學位被佔用，業主急賣，總價510萬。
五、閣林網苑
閣林網苑是一個小型高層居民小區，是國土資源部機關服務局開發建設的單身公寓綜合項目，於2002年建成，以小面積戶型為主，獨棟，共416戶，可註冊公司。有2層地下停車場，共250個停車位，停車位緊張。沒有綠化，沒有天然氣和窗戶，不適合住家。
閣林網苑只有一棟，一共19層，1-3層屬於商業和鋪位，4-7層屬於閣林酒店租約，2019年到期，8-19層是個體戶房產。3梯26戶，比較擁擠。
閣林網苑戶型分佈
整體呈L狀分佈，戶型16-75平不等，其中30-40平房源最多，成交最好。01-11單數房號和13-16號為36—37平戶型，朝南且面積較小，總價低，成交火熱。17、20、21號為64-75平一房一廳戶型，單價低，但總價過高，且戶型不方正，較冷門。
熱門戶型：37㎡/單間
戶型解析：該戶型分佈在每一層的03、05、07、09、11、13，戶型方正，臥室朝南，通風好，但進深過長，採光一般。總體實用性好，但私密性不強。
適合人群：學位+投資。小戶型，帶學位，總價低，易出手。缺少廚房和天然氣，空間較小，不建議居住。
在售價格：此戶型目前在中高層均有售，房源多，掛盤價約385萬。其中19樓相對比較便宜，學位被佔用，總價370萬。
稀缺戶型：16㎡/小單間
戶型解析：該戶型分佈在每一層的26戶型，是小區內最小的戶型。戶型方正，窗戶朝北，連接過道，採光不足，空氣不對流，不宜居住。
適合人群：只是為了學位，不需要自住的人群。戶型最小，成為閣林網苑最低總價上車盤。
在售價格：此戶型每層只有一套，戶型比較稀缺，目前沒有售房源。但從以往的成交來說，總價在250萬左右。
六、居住體驗
人流多，商業氣息濃厚
閣林網苑和中泰都位於華強北的核心商業區，人流量多，加上兩個小區臨近馬路，居民在享受購物便利的同時也遭受著噪音的影響。因辦公和租客較多，兩個小區的門衛不嚴，幾乎什麼人都可以進入小區，魚龍混雜，安全性不高。
同區居住差異化明顯
閣林網苑主打小戶型，面積過小且通風采光不足，加上缺少天然氣、幾乎沒有窗戶，缺少綠化和基礎設施，居住困難，辦公居多。
中泰燕南名庭空中花園
中泰雖有小戶型，但設施完善，通風采光合宜，四樓空中花園綠化精緻美觀且自帶健身設施，生活居住氣息濃厚。
七、價格分析
荔園南學位房成交情況概析
荔園小學南校區+紅嶺中學對應的主力小區有四個，分別是閣林網苑、中泰燕南名庭、現代之窗、君悅閣，四個小區2018年成交情況如下：
荔園南學位房成交情況
從上圖可以看到，四個小區的成交套數受731政策影響較大，尤其是除閣林網苑之外的其他三個小區，10月之後幾乎沒有成交。而成交均價受政策影響不明顯，起伏不大。
就成交數量來說，閣林網苑和中泰成交較多且較穩定，現代之窗雖然與中泰相差無幾，單價也比其他三個小區更低，但其產權年限只有50年，距離學校比較遠，加上帶學位的只有一棟，房源少，所以在荔園南學位小區中，閣林網苑和中泰更值得推薦。
中泰和閣林網苑成交情況詳解
1.略受政策影響，但成交基本穩定
閣林網苑、中泰月成交套數與均價圖
從上圖中可以看到，兩個小區5月份成交套數最多，主要是四月是報名期，五月份因此湧入大批為學位而來的購房人群。閣林網苑今年的成交很穩定，就因為小戶型多，總價也低，離學校近，而且是70年產權的樓盤，所以成交量都不錯，就算是政策出來後，也影響不大，後面幾個月成交也很穩定。
中泰燕南名庭基本成交多的是D座複式的，因為放盤的都是D座較多，其他幾棟放盤量少，很多是業主自住，所以沒有什麼成交，但是價格一直都挺堅挺的，不過政策之後也是有點影響，後面這幾個月都沒有成交，但是這樓盤關注度還是很高的。
2.小戶型為主，學位為先
閣林網苑、中泰下半年成交情況表
從2018年下半年閣林網苑和中泰的成交情況中可以看到，在學位房選擇中，小戶型更吃香。雖然中泰自住條件不錯，但更多買家只是衝著一個學位來的，戶型面積越小，單價越高，而總價越低。總價越低的公寓越緊俏，所以各樓層價格差別也不明顯。
3.學位抗跌，依然堅挺
2018年閣林網苑、中泰、華強北、福田房價走勢圖
雖然受731政策的影響，兩個小區的成交量均出現了下滑趨勢，但是價格依然堅挺，甚至出現了小幅度的上漲，而小區所在的華強北片區和福田區價格下滑趨勢明顯。說明在政策的影響下，學位房的抗跌性依舊強勢。
從漲幅來看，閣林網苑和中泰價格2018年基本保持逐漸上漲的勢頭，5月到8月漲幅較大，之後漲幅逐漸放緩，到10月出現了微降。隨著三四線城市政策的放鬆，一線城市會有略微影響，預計未來價格會逐漸穩定，略有微漲。
八、總結
綜合來看，今天兩個樓盤各有優勢。中泰偏自住+辦公 ，居住環境可觀；閣林網苑偏學位+投資，小戶型為主，總價低，房租較多，租金回報率高。
對於預算有限而又只有學位需求的家長來說，市場總價250多萬最低價上車盤閣林網苑16平戶型是學位剛需首選，但無奈房源過少。總價370萬左右的閣林網苑33—37平戶型也是不錯的選擇，戶型相對較好，可以用來放租，4500—5500一個月，租金可觀。
對於有學位需求也需要自住的家庭來說，中泰C棟和E棟的70-90平兩房一廳會比較適合，戶型方正，居住條件不錯，適合一家三口居住。但目前放賣量較少，有需要的家庭可以提前關注。
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