冬至將至，一年中最長的黑夜即將過去……而近幾天相繼有城市放鬆了部分限制性調控政策，樓市彷彿也在寒冬中看到了曙光。此次的部分解禁，不能理解為調控放鬆，只是合理的優化。調控不等於全面限制，也會隨著情況調整。
菏澤這兩天成了全國最受關注的城市之一，因為第一個解除了調控的限售政策，頓時成了樓市鬆綁的出頭鳥。這個魯西南的三線城市打了一次免費且效果極佳的廣告，樓市調控放鬆也成了最熱門的話題。
菏澤市住房和城鄉建設局發佈《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》（菏建〔2018〕7號），通知第六條明確規定：取消新購住房限制轉讓措施。但後期卻爆出了菏澤此政策調整並未向山東省住建廳報備，責成儘快解釋說明的烏龍，而菏澤住建局也表示因系統調試並未執行。後期公佈的解釋中，一再說明：只是取消現有房源的限售時間，並未取消限購，這只是因城施策的措施。
從文件通知中也可以看出，整體上是為了緩解城市改造拆遷中的供需矛盾。有統計數據稱：菏澤拆遷改涉及10萬多戶，短期內無法提供足夠房源予以安置。從重視信訪工作看，應該已經有些矛盾激化的苗頭，這也算是三四線城市改造中的整體統籌失誤。當然明顯的供不應求，帶來的短期價格快速上漲壓力不容忽視。這與很多人預想的市場冷清，三四線下行壓力大，藉此機會救市有很大差別。
如果說菏澤的取消限售是因為當地的特殊情況，而接下來廣州調控鬆綁則更加有實質性—放開了商服類產品的限購。廣州市住房和城鄉建設委員會發布針對《廣州市住房和城鄉建設委員會關於完善商服類房地產項目銷售管理的意見》的解讀。解讀中顯示，對“330”新政前土地出讓成交的房地產項目，其商服類物業不再限定銷售對象，個人賣家在獲得商服類物業不動產證兩年後，即可再次轉讓。
廣州推出的解除限購在形式上確實更進一步，但是針對的僅僅是商服類產品，並非是全面性的放開。眾所周知，雖然這一波樓市熱潮“去庫存”效果很顯著，但是最搶手的仍然是住宅產品，剛需過後改善接力。商辦物業有起色但仍然積壓不少歷史遺留問題，甚至因為現在土地規劃用途偏重產業扶持，還增加了不少商辦新庫存。此類政策說到底無非是把仍有意向的投資，引導到庫存的商辦物業。
另有媒體指出，在一週前，珠海的金灣、斗門兩區的購房政策已出現調整，只需一年社保就可以購買一套商品住房，該政策面向所有購房者。據當地媒體採訪報道稱，珠海放鬆限購的“新政”，目前仍停留在各個項目銷售和中介對外宣傳層面，是“偷偷放開的內部消息”。
雖然廣州的城市級別比菏澤高，影響力和代表性更大；雖然放開限購比限售的力度更大，效果更直接——但是政策調整都有一定的範圍侷限，並非全面放鬆！
~~ 符合因城施策的方向 ~~
菏澤的限售解禁是為了短期內增加房源供應，以緩解改造拆遷造成的供需失衡。文件中提到加快建設速度，規範流程制度等一系列措施，只是大家注意力都在解除限售上。在某種程度上增加供應也是避免房價過快上漲，解決民生問題的方法，是符合目前菏澤房地產市場。
~~ 遵循房住不炒的原則 ~~
商辦歷來限制最嚴格的廣州，解除限購也僅僅是針對部分區域的商辦物業，由原先的企業購買擴展到個人購買。其中去庫存的意味不少，公寓類產品可能受益更大。“房住不炒”中的房主要是指住宅，對於商辦類物業一直並未有限制，本來也就是投資性產品。10月份廣州曾經因為新推出的價格備案政策被誤讀為解除限價，如今的解除限購關注也頗高。
~~ 堅持綜合持續的調控 ~~
三線城市的菏澤取消限售，一線城市的廣州取消限購--此類消息的高度關注和瘋狂熱炒，體現出市場下行期帶來的焦慮和躁動。因城施策、差異化調控等思路也在逐步的推行，但整體調控不會放鬆，根據目前市場的調整情況出現微調的可能性較大。透支的三四線城市可能幅度會更大，也面臨著貨幣化安置減少的窘境。疲軟的一二線城市則會更加分化，因為各城市面臨的市場境遇大有不同。
另有媒體指出，在一週前，珠海的金灣、斗門兩區的購房政策已出現調整，只需一年社保就可以購買一套商品住房，該政策面向所有購房者。據當地媒體採訪報道稱，珠海放鬆限購的“新政”，目前仍停留在各個項目銷售和中介對外宣傳層面，是“偷偷放開的內部消息”。
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從目前樓市調整的實際情況看，成交量的下滑比較明顯，價格的回調卻比較有限，即使統計局的保守數據也體現了這一點。中央政治局經濟會議中，兩次提到了“穩”字當頭，樓市不會再有打壓空間，當然也別太指望鼓勵政策。菏澤的限售解除，好像是樓市調控堅冰的第一道裂痕。目前的形勢看，菏澤似乎已獲得山東省的默許，不知其他三四線城市是否會跟進。而作為四大一線城市的廣州，自然是調控最早、影響最大的重災區，如今的部分放寬也未見叫停。
雖然都明白經濟發展長期不能依賴房地產，但如今複雜的國際經濟形勢，短期還離不開房地產。且不說目前實體經濟低迷，無力帶動高速發展，就算揹負巨大債務壓力的地方政府，也要靠房地產來支撐。全面放寬樓市調控的可能性不大，各城市根據不同需要進行微調或許將成為主流。當然還要看中央的態度，金融的政策，以及2019年兩會期間的風向。限制類政策有望部分放鬆，而金融信貸的門檻或許更容易放低，對於樓市也是穩定當頭。
調控已經兩年，房地產還不可替代的情況下，或許要穩步回升但不會大起大落……
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