本来20号第一时间就看到太原国土官网上的土拍信息，但自己忙于给大家采购尖货，无奈只能晚发两天推文。鉴于太原本次海量推地，借此机会我们多聊聊“土拍”。
除了开发商之外，专业买房人，就是大家眼中的炒房客，其实是特别关注土拍信息的，因为在他们眼中这不仅代表面粉有多贵，还是市场热度和走向的风向标。从这个意义讲，土拍市场是非常值得多瞄两眼的。
壹
这次拍卖共出让8幅地块，虽然是8块地，但其实都在同一区域，位置如图，基本信息见表。
按照图上显示，此块地为原煤气化公司地盘，地处西中环以西，南内环西街以南，毗邻西山万亩生态园，地理位置肯定不能算多好，夹在绕城高速和西中环之间，最靠西面的一排房子俨然已经看到特价广告弥漫在朋友圈。虽然图上能看到和平公园，但直线距离也有1.6公里。地块东部的位置，可以和同属西中环板块的紫景天城，公园美地等相提并论，但位置没有他们好，更比不过远点的恒大城和十二院城。好在还有一条九院沙河快速路，一路向东的通达性有了保证。客观讲，地理位置比较偏，周边开发程度低，也谈不上过多的配套，但在城区内土地供给越来越少的背景下，开拍这样的地块也是趋势使然。就是说，即使位置偏，但你不能说他没价值。而且，现在原厂房已经搬迁，地块较平整，有利于拿到地后快速开发，相比那些要迁坟的，要拆迁的，省事不少。
上表列出了8幅地块的主要信息，3.5的容积率本来是高层的平均水平，但在河西，这个容积率算较低的。我们重点关心的是价格，价格，价格！起拍总价最少的也有11.712亿元，楼面单价……让我缓缓，是不是有种不敢相信这是西山脚下的错觉，最低单价3222.7元，最高超过了5000元，平均楼面价4515元/平方米，8宗土地总面积达82.7742万平方米，起拍总金额130.821亿。这是量级呢？看看整个2017年太原的土拍，可能你会有更感性的认识。
2017年全年出让土地面积131.67万平方米，成交总金额128.916亿元，土拍成交面积不过85.938万平方米，成交总金额只有93.49亿，这其中单是恒大小马地块就贡献了41亿，这也是当年的地王，同样是3.5的容积率，楼面价达到6682元/平方米。但你知道当时的起拍价是多少吗？只有3429元/平方米。目前隔壁的恒大江湾单价约16000元。
反观本次土拍，总价上，一次顶一年的，单价上，起拍赛地王。如果百姓仰天长叹，抱怨房价太高没有房住，那估计此刻开发商要捶胸顿足，感慨土地太贵没有余粮了。
贰
如果文章只写到这里就结束，显然不是本号的性格。前不久，群里有几个小伙伴发现即使限购，房价依然肆无忌惮的涨，按捺不住，想出手。我劝说“要冷静，越到后面越要慢。”“去年可以瞎买，今年必须买满意的。”几个小伙伴沉住了气，憋了两三周，发现南面的二手回落了，新房的置业也不再那么爱搭不理，房产销售的电话短信又多了起来。不是本文故意营造气氛，而是市场在多重影响因素下，变的十分微妙。好像什么因素也影响不了，又好像稍微有点风吹草动，房市就坐不住了。
一边是二手房起伏的价格，一边是新房火爆的认筹，
一边是限购限贷限价格，一边是落户降准提利息。
一边是5000的到手工资，一边是5250的银行月供。
一边是中午盒饭都不舍得加鸡腿，一边是外环两套300万房产。
而这，还只是没有存在感的太原，一线更是扭曲。
“拧巴”的楼市，那么多现实的不合理，但又那样任性的存在着。这“拧巴”的楼市后面怎么走呢？还是回到土拍。
土拍中，不仅仅是看新闻中那个高额成交价的标题，除了价格，参加土拍的开发商数量，举牌次数，溢价率等都是指标。
杭州，本次行情的长青树，土拍榜上三甲的常客，2017年土地出让金高达2123亿元，比它高的只有帝都。虽然涨价时间比合肥、南京晚了半拍，但后半场无论涨价时长还涨价幅度都后来居上。封顶，自持，地王，刷新是一年来杭州土拍的主旋律，一度人们都不关心价格是多少，因为必然封顶，人们主要看自持率和自持后颠覆性的楼面价。然，最近良渚两块地的零溢价成交为杭州敷上了降温的面纱。17692元/平方米的楼面价的确是板块纪录，但一家开发商，一轮成交，零溢价，还强颜欢笑说我不冷，是不是有点牵强？
其实，杭州最近几次土拍都和之前大不一样，这里不再赘述，总体看，都是习习凉风。
南京，这波行情的龙头，四小龙之一。本来还想写一下土拍怎么冷，结果网上铺天盖地。那我这里就偷个懒，感兴趣的自己看，太原的小伙伴知道即可。
在一番番底价成交后，最近南京最火的消息就是取消现房销售（前段时间南京的政策是拿到地后，必须现房销售，以此降低土拍热度）。现在这项政策废除了，向自持，租赁等方向倾斜。
福州，最近，福州土拍也是天量供应，超779亩138亿起拍，而且有2幅地还首次采取摇号方式。最后，原定出让的15幅地块中11幅取消出让或转成挂牌，成功出让的4幅地块成交总额53.19亿。虽然参加者众多，但明显理智了很多。
和上面两地比起来，郑州的土拍气氛好了不少，不管是年初18宗土地的集中出货，还是最近12宗土地的竞拍盛宴，都成为各家房企的战场，其中不乏绿地，朗悦，碧桂园等知名选手。有些热门地块竞争相当激烈，比如年初一块位于南阳路和北三环交叉口附近的109号地块就经过7个小时的143轮竞拍才成交，一些安置房地块也因为位置较好，而非底价成交，成交楼面价基本在2000+到4000+。一些流B地段，如滨河国际城，综合限价房1.9万一平，地价也拍到了1.9万一平。面包面粉一个价，吃瓜群众纳闷，这房子开发商有如何神通卖的出？你还真别担心，开发商有的是神通。
但即使这样，郑州在2018年1月到4月的房地产开发投资情况还是放缓了，卖地收入也比之前有所下滑。客观讲，不能说郑州“冷”，但分化是事实，热门地块，还是有开发商竞争，一些冷门地块，开发商也保持了理智。这其中原因是多样化的，地方各种限价，开发商资金短缺等，但可以肯定的是，热度降低。
远的，近的，都说了。该说我们大太原了。
太原，2018上年半，土地出让面积101.89万平方米，成交总价56.7亿元。同比2017上半年明显下降。
3月8日，年度首拍，虽然给出6.8的容积率，也只有一家本地房企参加，三次调价，最终1.52亿拿下北中环南侧一块11000多平方米的土地。
离我们最近的一次，本月6号，原一电厂两块容积率2.0的住宅用地被万科11.99亿拿下，楼面价约4700元/平方米。用个别媒体的描述就是“气氛紧张而热烈”，“仅有万科一家参加竞争”。一家房企，两块地，5次举牌，确实很激烈。
两个人的寂寞长有，一个人的热烈难求！太原土拍市场让单身狗找到了希望的火种。
叁
不可能每个城市的土拍都说一遍，但上述内容结合没有列出的信息也可以归纳个大概，一些一线、强二线城市，如北上，南京、杭州这样的，由于地价太高，动辄两三万的地价房企也难承受，这些城市土拍不是整体降温就是走在整体降温的路上，周围的二手房挂牌量已经多了起来。另外一些，比如郑州、武汉这样的，不是已经分化就是走在分化的路上，因为城市基本面太绚烂，有些优质地块起拍价不是很离谱，还是会吸引众多大鳄逐鹿中原，但另外一些平庸之辈，能底价成交也算是给了薄面。
在这种背景下，先大胆瞎想（此处无错别字）一下太原8月10日的土拍场景，由于拍卖的地之大，面之广，众多大佬还是会夹着公文包去，场面盛大，座无虚席，座上宾除了恒大，富力，碧桂园这样的外地种子选手，可能也包括山投，辰兴这样的本地板凳队员，华润肯定是不会凑这个闹热的（希望华润的领导别看到，不然故意打我脸，我也没办法）。先拍边角料，种子选手加板凳队员的混战，回合次数不会过多就有结果；后拍清爽地段，基本没有板凳的身影，总价、单价、如何操盘才能把这么贵的房子卖出去，板凳队员是应付不来的。种子选手间的竞争也不会太激烈，但毕竟好东西，在一定的承受范围还是要拿下。最后的结果，8宗地一定是被瓜分，不会一家吃独食，底价（或者稍微比底价高点）成交的多，大比例溢价成交的少。真相究竟是什么，敬请期待8月10日土拍结果大揭晓。至于最后的房价，现在谈还为时过早。但有一点，既然是生意，就有亏有赚。
从土拍，资金，政策看，太原的楼市一定是在降温的，但因为前段时间去化太好，新的供给还没到位，这半年，来来回回就是去年那几个老盘加推；限购虽然限制了部分外地人，应该说限制了一大批外地人，但同时也激活了一部分本地购买力，所以行情才多持续了几个月，价格也能绷得住。随着外围市场的冷却，太原逐步再推几个新盘，供需平衡，整体将趋于稳定，那种二期、三期跳涨的情况逐渐消失。太原有一点尴尬的是，下半年正赶上几个位置好、价格高的盘推出，而位置价位适中的盘量还是太少，所以可能刚需行情还要延续一段。
具体到操作，去年，我是抱着一定要把钱花出去的心态看房，买哪个无所谓，但一定要买；现在，我是抱着不打算花钱的心态关注，如果遇到好机会，才会出手。
从土拍说到市场，从市场说到操作，希望能给大家点小意见吧。
上面的图本来是发在公众号文末的最后一部分，结果发不出来，只能改成图片凑乎看一下了。
比穷更可怕的，是贪！
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