相比于2015年，石家庄的房价到底有没有翻倍？
相比于高峰期，现在又跌去几成？
什么样的小区涨幅最大？
什么样的小区又最抗跌？
政府官方数据水分十足，平台数据又与现实存在较大误差，我态度一向很认真，——做石家庄最务实的楼市公号。故，用时四天，从国大内网中截取历年最真实的成交数据，化作10张图表，还原2015~2018这四年间，石家庄楼市的真相。
数据
来源：国大地产，目前石家庄二手房市场占有率最高的中介公司，只有它的内网数据，成交量最大、最贴近市场。
范围：2015和2016年只选择最具代表性的“金九银十”期间成交数据（2015年9月01日~2015年10月31日和2016年9月01日~2016年10月31日），2017年选择春节之后、“限售”之前最高峰值的成交数据（2017年3月01日~2017年9月30日）；2018年选择3月大跌至今的所有成交数据（2018年3月01日~2018年5月22日）。
小区：“刚需房代表”——银通小区
“学区房代表”——裕东小区与金马腾达园、腾飞园
“改善房代表”——国际城一二三四期
“地铁房代表”——华宸怡园与华宸美地
注：全是人工手动总结计算，撇去车位、高做、低做等偏差值。但，数千个数值，难免存在眼花输错的情况，不过已检阅数遍，可以确保最终数据真实度。
国瑞城2018年三月至今成交量太少，数值代表性不强，略偏离正常范畴。
数据总体
2015~2018年间，六个小区的二手房成交价走势
2015~2018年间，六个小区的二手房成交价涨跌幅度曲线（以2015年房价为基数）
相比2017年峰值，各小区房价跌幅对比
从上面两张图中，可以看出
曲线走势最平缓的数值，是“国际城”→“高端改善房”最保值，但并不是投资的最佳选择。
曲线走势最陡峭的数值，是“国瑞城”→国瑞城兼具“地铁房、新万达、新小区”三大属性，最具炒作价值，但泡沫也最大。因为这个小区，“物业差、管理混乱、居住体验不好”，投资热退潮后，浅薄的自身实力撑不起高房价的考验。
房价最低点的数值，是“银通小区”→“刚需房”的房价一向不高
房价最高点的数值，是“金马小区”→“学区房”属于传统炒作热点
跌幅最小的数值，是“华宸”→纯粹的“地铁房”，反倒最经得住市场考验
刚需房与学区房
为什么要把这三个小区的数据放在一起做对比呢？
因为这三个小区具有以下共同点——都位于二环内，都属于传统意义上的老小区，主力户型相似（偏门手枪类两室、中门双阳卧），总价差别不大。
总结：
拿银通小区作为“刚需房”代表，不是没有理由的。银通优缺点很明显，——主力房源是上世纪的六层公房、户型设计落后、小学学区差，但房龄不太老、尚有物业管理、中学学区好。
三个小区中，银通的房价是最低的、而且跌幅也不小（现在还在跌），说明“刚需房”在前两年的暴涨浪潮中存在过高泡沫。
更深层次的原因是，房价暴涨会刺激刚需群体恐慌入市，那时，购房主力是刚需群体；但现在，市场进入平稳期，购房主力悄然发生了变化。
裕东与金马两个小区，都属于重点初中——二十七中片内。不同的是，裕东小区的小学划片属于裕东小学，而金马小区（腾达园与腾飞园）的小学划片属于金马小学。金马小学比裕东小学要好，再加上金马小区房龄新一点、有物业管理，而裕东小区房龄老旧、开放式小区、环境脏乱差，所以金马小区房价最高值是要超过裕东的。
但裕东的主力户型面积略小于金马，一室房源也比金马多的多，所以房源总价普遍要比金马低，投资属性强。几十万能在裕东买个一室，但金马就买不到，所以裕东的房价跌幅反而是最小的。
学区房，是一个快要被炒烂的传统概念。现在一线城市的学区划片越来越不稳定，所以学区房的风险是客观存在的。而且，石家庄的学区属性并不值钱，更有甚者，一些渠道只用两万块就可以办妥一家重点小学的择校费。再加上，石家庄的中小学生数量这两年并没有明显增加，多方面因素作用下，学区房供过于求，必定存在较大泡沫。（以后会专门开篇文章写一下石家庄的学区房）
高端改善房
石家庄二环内类似国际城的“高改房”小区不在少数，但大多数房本没下几年，缺乏具有代表性的新小区2015年至今的成交数据。毕竟做了十年的裕华区房价标杆，最后，我不得不又拿国际城的数据来说事。
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2006年国际城一期建成，围绕着槐北公园，二三四期相继建成。国际城拥有多项高端社区必备的相同优点：靠近公园、品质高、物业好、设计先进、出房率低，最重要的是——房子好看，外表高大上。
国际城的房源，保值能力十分优秀，相比于2017年的最高峰值，现在国际城的房价只跌了2.5%左右，相当于总价两百万的两室跌了5万左右。当然，2.5%只是个平均数，实际情况是：部分大户型的跌幅略高，小户型则干脆没有跌。
其实，现在石家庄二环内外的新小区房源大部分和国际城一样，房价跌幅不大，除了业主惜售外，究其根源，还是因为现在的购房主力不再是刚需，而是置换群体。期待新小区的房子和老小区一样大跌的人，可以洗洗睡了。
很可惜的一点是，“高改房”投资收益低，更适合保值。突出表现就是——最高峰时，老小区的房价都翻了一倍多，但国际城的房价始终没有翻倍。（不要拿2013年四期的开盘价说事，对比的是2015年的数据）
地铁房
选择华宸怡园和华宸美地作为“地铁房”代表小区，我是经过深思熟虑的。这个小区位于东二环外，大门外即是一号地铁白佛站。除去地铁属性，周边并没有其他可以炒作的热点，小区本身品质也差，物业不好，房龄不老但也不新。用物理学的说法就是，变量少，适合拿来做控制变量实验。
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作为一个比较纯粹的“地铁房”小区，华宸的房价走势是令人惊喜的，在经过两年的暴涨后，2018年华宸的房价跌幅在1%左右，逆势而为，代表着市场对地铁的认同在加深。
国瑞城的投资属性过重，自身实力又太弱，两室刚需户型太差，三室总价过高、竞争不过同价位产品，最终在浪潮退去后，房价大跌也实属正常。
经验教训
现在想买刚需房的，可以再等等
买地铁房的，可以下手
买高端住宅的，下手吧
1、买房的最佳时机是限购末尾或开放限购后不久。
2、卖房的最佳时机是限购之前或市场疯涨期末尾、刚需快要无力入市时。
3、对市场过分乐观，会错失套现良机（很多房主后悔没在2017年把房子卖掉）
4、刚需房、老破小学区房依然是最适合投资的房产。
5、石家庄的学区属性并不值钱，不提倡单纯为孩子入学而高杠杆负债买房
6、高端住宅，不适合投资，适合保值。
7、除却高改房，石家庄的房价真的涨了一倍有余
8、石家庄现在的购房主力是置换群体。
9、未来，三室户型可能会逐渐变成市场主流。
感觉不错，可以点个赞，或者分享到石家庄的朋友圈，都是对我工作最大的肯定，感谢。
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