房租抵扣個稅，租房市場波瀾再起

最近大家都在猜測

2019年房租會大漲

剛剛！稅務局最新回應來了·······

2019年1月1日起，有住房貸款利息、住房租金、贍養老人等支出的納稅人，符合條件的可以享受專項附加扣除。

其中，納稅人在主要工作城市沒有自有住房而發生的租金支出，最高可扣除1500元/月。

這本是一件給居民減負的好事，卻引發了房東、租客和中介的博弈，也引發了漲房租的擔憂！

租客反映！房租抵扣個稅遭拒 ！

這幾天，大家都在個人所得稅手機App上填報申請材料，不少人在申報過程中卻陷入糾結，要不要放棄“房租專項扣除”的福利呢？

原來，在個稅App裡，租客在填寫個稅專項附加扣除信息時，需要填寫出租方（即房東）的信息。房東若為自然人，系統要求填寫房東的姓名和身份號碼。

有一些租客在申報時卻出現了房東不願意配合的情況。一些房東認為，信息提交後，其個人可能將繳納房屋出租收入的相關稅負。

有的房東自己算了一筆賬，假如租客拿他的信息去申報個稅抵扣，稅務部門就會通知房東去交稅。“最終，租客省了100元，房東卻要多納稅500元。”

更有甚者聲稱，如果堅持填報住房租金，就要漲20%的房租，否則捲鋪蓋走人。

租客：房東，我的租金要抵扣個稅。

房東：如果你抵扣個稅，那我就要漲房租。

租賃關係提交個稅系統後，房東們真的會承擔更多稅負嗎？小編從權威人士處獲得答案。

此前個人房東納稅並不普遍

國家稅務總局科研所特聘研究員表示，如果想要享受房租個稅抵扣，需要填報申請材料，必須提供房東的詳細信息。如果房東已經足額納稅了，就不存在增加稅負的問題，比如說房東是一個規範的公寓出租公司。

那麼，沒有足額納稅的房東，會受到影響嗎？

以個人所得稅來看，根據中華人民共和國國務院令（第707號）公佈修訂後的《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》，明確規定個人出租不動產取得的所得，在個人所得稅法律規定的個人所得的範圍。

個人所得稅稅率有幾種綜合所得（含工薪收入）和經營所得適用超額累進稅率表，而財產租賃所得則適用比例稅率，固定稅率為20%。自2001年1月1日起，對個人出租房屋取得的所得，暫減按10%的稅率徵收個人所得稅。在實際徵管中則存在著更低的核定徵收率。

那麼，有多少房東過去繳納了這部分稅呢？

在實際的租賃關係中，由於租客多是不需要開發票的個人，房東的房租收入往往被模糊掉，未能按照稅法的規定來納稅。市民李先生表示：“還沒見過哪個房東租房去申報納稅。”

國家稅務總局科研所特聘研究員認為，個人出租的，以現金來交易，為了減少稅負，有相當大比例的房東就這塊收入未向稅務局申報納稅，這確實是一個社會現象，但並不意味著不需要納稅。

房東納稅不是各項加總實際稅負更輕

房東到底要交多少稅呢？主要有以下幾種：

根據國稅總局2016第16號公告，房屋租賃的增值稅稅率規定為：個人出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額，即租金/（1+5%）*1.5%。

據媒體報道，目前個人出租房產的名義稅率是：增值稅1.5%，個人所得稅10%，房產稅4%，加起來達到15.5%，這是個相當高的名義稅率。但因為還存在扣除成本，實際上一般實行的是“稅費綜合徵收率”，大約5.6%（比如2016年起廣州的規定是：個人出租住宅房屋月租金月收入從2000元到30000元的，稅費綜合徵收率為6％）。

國家稅務總局科研所特聘研究員表示，對於房東應交稅金額，將各項加總的算法並不準確，在實踐中往往被核定或簡易徵收辦法替代。

國家稅務總局科研所特聘研究員表示，“由於很多現金交易、出租給個人的情況會被隱瞞納稅，為了鼓勵房東申報納稅，在各地都有不同的核定徵收的辦法，對租金收入的核定，按照一個比例徵收，以降低稅負。各地的核定徵收率是有所不同的。” 這意味著，綜合徵收率，給出了更簡便的徵收方式和更輕的實際稅負。

對於 “租客申報扣稅、房東增加稅負”這個問題，專家是如何理解的？“這種設置看似會增加上游的稅收負擔，實際上是完善國家的稅收徵管系統。當上遊納稅人開具發票，完成他/她的納稅義務之後，下游的人才能夠實現他/她的稅額抵扣。”國家稅務總局科研所特聘研究員表示。

在國家稅務總局科研所特聘研究員看來，這個問題類似於營改增後銷項稅額與進項稅額之間的關係——看似下游企業的依法抵扣將增加上游企業實際稅負，但能夠形成一個勾稽、監督與控制的關係。

那麼對租客來說租房專項扣除申報到底能省多少錢？

根據租房城市不同，住房租金扣除標準分為1500元、1100元、800元三檔。如果是直轄市、省會(首府)城市、計劃單列市以及國務院確定的其他城市，每月扣除1500元。

除以上城市外，市轄區戶籍人口超過100萬人的城市，則每月扣除1100元；市轄區戶籍人口不超過100萬人(含)的城市，則每月扣除800元。

根據按月換算後的綜合所得稅率表

如果你是北上廣深租房，也就是享受1500元扣除，那麼最低每月可省下個稅45元，最高可省下675元。也就是工資越高，租房抵扣減少的個稅越多。

如何能讓租客真正享受到租金抵扣的優惠？

1、對藉機威脅漲房租的可以舉報

專家指出，首先，按照目前個稅法的規定，房東收取的房租收入要按照財產租賃所得繳納個稅，這個和房客是否需要抵扣沒有直接關係，其次，房東也有義務協助房客完成房租個稅的抵扣，以擔心被稅務局追繳稅費的理由來阻撓房客抵扣既不合理也不合法。

中國國際稅收研究會學術委員、理事表示，在申報租金扣除時，新規只是要求留存房租合同等備查，並沒有要求提供完稅發票和付款記錄，本身政策已經考慮很周到，釋放了最大的制度善意，就是為了方便租客能順利享受到租金扣除，但很多房東藉機威脅漲房租，對於這種行為可以根據租賃合同條款的約定來主張自己的權利，也可以直接向稅務部門舉報。

2、總局最新回覆：目前沒有加強租金徵稅的通知

今天，根據中國新聞網的報道，住房租金可以抵扣個稅了，但房東卻擔憂稅務部門會根據信息找其徵稅。對此，通過諮詢國家稅務總局12366納稅服務平臺，客服表示目前沒有接到根據專項附加扣除信息追徵房租相關稅費的通知。

附：住房租金專項扣除答疑！15個！

1.住房租金專項附加扣除的扣除範圍是怎麼規定的？

答：納稅人在主要工作城市沒有自有住房而發生的住房租金支出，可以按照規定進行扣除。

2. 住房租金專項附加扣除中的主要工作城市是如何定義的？

答：主要工作城市是指納稅人任職受僱的直轄市、計劃單列市、副省級城市、地級市（地區、州、盟）全部行政區域範圍。

3.住房租金專項附加扣除的扣除標準是怎麼規定的？

答：住房租金專項附加扣除按照以下標準定額扣除：

（一）直轄市、省會城市、計劃單列市以及國務院確定的其他城市，扣除標準為每月1500元；

（二）除第一項所列城市以外，市轄區戶籍人口超過100萬的城市，扣除標準為每月1100元；市轄區人口不超過100萬（含）的城市，扣除標準為每月800元。納稅人的配偶在納稅人的主要工作城市有自有住房的，視同納稅人在主要工作城市有自有住房。

市轄區戶籍人口，以國家統計局公佈的數據為準。

4.住房租金專項附加扣除的扣除主體是誰？

答：根據《辦法》規定，住房租金支出由簽訂租賃住房合同的承租人扣除。夫妻雙方主要工作城市相同的，只能由一方（即承租人）扣除住房租金支出。夫妻雙方主要工作城市不相同的，且各自在其主要工作城市都沒有住房的，可以分別扣除住房租金支出。夫妻雙方不得同時分別享受住房貸款利息扣除和住房租金扣除。

5.納稅人享受住房租金專項附加扣除應該留存哪些資料？

答：納稅人應當留存住房租賃合同、協議等有關資料備查。

6.夫妻雙方無住房，兩人主要工作城市不同，各自租房，如何扣除？

答：夫妻雙方主要工作城市不同，且都無住房，可以分別扣除。

7.住房貸款利息和住房租金扣除可以同時享受嗎？

答：不可以。住房貸款利息和住房租金只能二選一。如果對於住房貸款利息進行了抵扣，就不能再對住房租金進行抵扣。反之亦然。

8.納稅人首次享受住房租金扣除的時間是什麼時候？

答：納稅人首次享受住房租賃扣除的起始時間為租賃合同約定起租的當月，截止日期是租約結束或者在主要工作城市已有住房。

9.填報住房租金支出需要符合什麼條件？

答：一是本人及配偶在主要工作城市無自有住房；二是本人及配偶扣除年度未扣除住房貸款利息支出；三是本人及配偶主要工作城市相同的，該扣除年度配偶未享受過住房租金支出扣除。

10.主要工作城市如何填寫？

答：納稅人在扣繳義務人處辦理該項扣除的，填寫任職受僱單位所在的城市。

11.一個月同時租住兩處住房或者年度中間換租住造成中間有重疊租賃月份的情況，如何填寫？

答：一個月同時租住兩處住房的，只能填寫一處；中間月份更換租賃住房的，不能填寫兩處租賃日期有交叉的租賃住房信息。

如果此前已經填報過住房租賃信息的，只能填寫新增租賃信息，且必須晚於上次已填報的住房租賃期止所屬月份。確需修改已填報信息的，需聯繫扣繳義務人在扣繳客戶端修改。

12.員工無房產，目前長包酒店房間居住，每月金額自負，這種情況是否可視為租房？

答：可以視為租賃住房，但請納稅人保留部分相關票據，用以證明相關事實。

13.員工宿舍可以扣除嗎？

答：如果個人不付費，不得扣除。如果本人付費，可以扣除。

14.某些行業員工流動性比較大，一年換幾個城市租賃住房，或者當年度一直外派並在當地租房子，是否支持該項專項附加扣除？

答：對於為外派員工解決住宿問題的，不應扣除住房租金。對於外派員工自行解決租房問題的，對於一年內多次變換工作地點的，個人應及時向扣繳義務人或者稅務機關更新專項附加扣除相關信息，允許一年內按照更換工作地點的情況分別進行扣除。

15.住房租金支出扣除“主要工作城市”的範圍，某市下屬縣有住房，到該市區工作的租房支出能否享受扣除？

答：“主要工作地”的填寫，納稅人可通過電子模板中的城市列表中下拉選擇。納稅人或其配偶在“主要工作地”有住房的，不可以再填報住房租金扣除。

閱讀更多 小明稅稅念 的文章

關鍵字: 2018頭條記憶 日起 稅務局