一、新街口終於等來新霸主？

素有“中華第一商圈”之稱的南京新街口，是南京乃至全國的商業標杆。

隨便舉幾個例子：

1、新街口商圈內的德基廣場、金鷹國際、中央商場、南京新百4家商場/購物中心位列大陸商場/購物中心前20名，是前20裡上榜商場最多的商圈。

2、其中，德基廣場高居大陸商業第二，如果僅統計購物中心，2017年銷售額94億元的德基廣場高居第一。

3、以新街口為大本營走向全國甚至全球的蘇寧電器，高居目前全國商業連鎖銷售額榜首。

4、地鐵新街口換乘站擁有20多個出入口，位居全國第一。其最大單站日客流量達到58萬人次，在全國僅次於廣州體育西、上海人民廣場和北京西直門，位列第四。

近百年來，從中央商場、南京新百、金陵飯店、金鷹國際再到德基廣場，新街口習慣性地顛覆南京人的認知，引領全南京的發展。

但是，受制於城市交通、建設用地、老城保護等多方面原因，與新城區的日新月異相比，近年來，新街口的面貌有些一成不變，建築工地和塔吊的身影已經難尋。

新街口東鐵管巷地塊，寸土寸金，從21世紀初，就陷入多次出讓、規劃、易主的“怪圈”。最早期，此地一度被名不見經傳的上海泰龍獲得，打造造型誇張的佛手形狀的“金陵福光”，後來項目流產，由鳳凰集團接手，但仍然未見動工跡象，長期成為金鷹等周邊項目的露天停車場。

然而，這一次，沉寂已久的新街口東鐵管巷地塊終於把南京人的目光再度吸回了新街口，自香港置地拿地以來，整體項目的推進非常有力。

二、港資首進新街口，打造“金陵中環”

近日，南京市規劃局網站上登出了《“金陵中環”綜合體開發建設項目（NO.2017G84地塊）規劃設計方案批前公示》，項目的案名、效果圖和方案細節，閃亮登場！

方案顯示：項目A地塊將建造一座不超過

268米的高度，可以排到新街口第二，僅次於德基廣場主樓，對於豐富新街口天際線有重要意義。

關鍵是：建築採用簡潔大方的全玻璃幕牆設置，恩（en）正（zeng）而又並不鋒利，與整個商圈和諧共處。

相比之前新街口建華、商茂、國金、天豐、東宇等等大樓造型的“群魔亂舞”，金陵中環在建築設計上彰顯出了十足的“香港範兒”，對於提升新街口的整體品質至關重要。

我們還看到，項目對於溝通新街口逛街步行通達性、打通商圈內部機理有著詳細規劃設計與考量。項目A、B地塊自身與鄰近的國金中心、大洋百貨等，採用人性天橋、連廊架設或者地下通道相連，這一點上也對標了香港中環區域的城市設計理念。

1200個地下車位的設計，也是新街口地區綜合體生存的基石與命脈。

三、紅海行動，綜合體的突圍路

時代在變，商戰，也在變。

遙想當年，新街口以電器賣場價格戰之慘烈聞名全國。蘇寧大本營、五星地頭蛇、當年國內第一的國美、上海巨頭永樂等等從攻城略地，到巷戰廝殺。

然而，十年後的今天，電商、網購、外賣、場景式、體驗式消費等等新名詞、新潮流，徹底改變了當代消費者的習慣和需求點。

在新街口，從城市標杆級重奢到普通市民消費一應俱全的德基廣場成為了新街口的新興霸主，在中高端層面，金鷹通過三期的全新打造鞏固了新街口一代天驕的頭銜，而中央、新百等傳統大型商城在不斷升級中，也固守住了既有的陣地。

當年新潮的大洋百貨略顯老舊的同時，艾尚天地等小而精的商業體彌補了細分領域的空白，還有東方福來德在給新街口帶來“洋文化”的努力中轉型摸索。

另一方面，隨著南京城市格局的急速擴張，新城區更大型的商業綜合體也在飛速崛起。比如在室內建有遊樂場的仙林萬達茂、汽車可以開到商城8樓的河西金鷹世界、高端藝術型奧特萊斯江寧砂之船等等。加上高端金融機構總部、城市頭部人群從聚集於以新街口為首的主城區，疏散到河西、仙林等眾多區域。

作為香港置地，含著金鑰匙出生的金陵中環，能否激起新街口這個商業戰場紅海中的新浪潮，想必是南京乃至全國商界精英以及高端消費者們的重要關注點。也是城市化、新城區化浪潮下，傳統商區魅力測試的一次考量。

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