海外買房，這個話題，最近半年就沒有降溫過。
以至於我們幾個月前，針對希臘、泰國、越南、柬埔寨寫的，一系列購房防坑指南，到現在每天全網還有幾萬的點擊。
舊金山房地產經紀人米希-奧爾森（Michi Olson），剛剛從上海一場國際房地產展會上回來。
他表示，今年與往年最大的不同是價格。
最初，富有的中國買家在美國，購買價值數百萬美元的房產，全部是現金購房。
現在，越來越多的中國中產階級買家，正在尋找價格較低的住房，更頻繁地使用抵押貸款。
是的，他們買房的邏輯是，“哪裡便宜，就去哪裡買，反正遲早都會漲的”。
別掩耳盜鈴——國外房價都在跌
曾幾何時，作為中國海外移民，主要目的地之一的澳大利亞，是中國人海外置業的熱點地區之一。
其房屋均價，過去10年增長了45%，過去20年增長了210%。
然而悉尼房價，在過去一年，跌了7.4%左右，是自1990年2月以來，最大的年度跌幅，如果用速度來算，是30年來最快的下跌速度。
預計到2020年，悉尼和墨爾本的房價，將從峰值大幅下降20%左右，平均價格回到2015年上半年的水平。
香港房市，經歷了近15年的牛市，如今也在遭受重挫。
一週前，香港特區政府土地註冊處，公佈的一項數據顯示，香港樓市自11月，住宅銷售遭遇腰斬之後，12月銷售量再度暴跌，住宅成交額也腰斬。
根據中原城市領先指數顯示，截至12月28日，香港12月房價指數降至174.37，環比上月跌幅達1.70%。而11月的跌幅為3.43%。
這已是該指數連續第四個月下跌，為2016年以來持續時間最長的下跌。與此同時，毀約退房事件不斷增多。
加拿大多倫多更慘，去年以來成屋銷售價格和銷售數量都呈現直線下滑，房價下跌了14%，是近30年來最大降幅。
美國呢？紐約樓市買方報價低了20-25%，銷售期也拉長到最少18個月。華人"土豪"鍾愛的曼哈頓地區，2018年全年房價下降14%，為2009年美國房地產市場崩盤以來最大年度跌幅，而且是連續五個季度持續下降。
全球樓市究竟怎麼了？是約好的嗎？
我們去年的文章中反覆提到，隨著美國加息，全球去槓桿，流動性趨緊、及外國買家流入減少是主因。
看看過去幾十年，美、中、歐、日的利率，無一例外的大幅下降。
歐洲和日本已經負利率一陣子了。美國提前加息了，中國也在金融去槓桿。接盤的人還在，錢沒了。
就在一個多星期之前，香港首富李嘉誠在接受彭博社採訪時表示：
香港房地產市場今年或有更大的波動，購房者應當謹慎管理自身財務。同時他呼籲對全球經濟前景保持警惕。
這意思還不明白嗎？
當然，很多人會選擇性失聰，因為他們堅信，便宜的房子才不會跌，買房子才是最好的投資，未來10年全球經濟看東南亞。
誰在導演信息不對稱
“今年去東南亞買房，相當於十年前投資了北京”。
就是這樣一句話，加上一系列經濟數據，才讓國內炒房客像入了魔一樣的去買買買。
在石榴叔海外購房系列文章寫出後，很多人在後臺留言，問這裡能不能買，那裡能不能買。
為什麼我沒有直截了當的告訴你們答案？因為能不能買房，需要縝密的邏輯分析，節奏感是投資之王道，可惜逆人性，大多數人聽不進去！
什麼是邏輯？
在買房這件事上，有人說，買房打死不出三環；有人說，買房跟著地鐵走；有人說，買房要買學區房；有人說，買房要買河景房……
邏輯的源頭是“價值發現”，問題來了，我發現很多人看到的，連查到的數據，都是錯的。
看看上表，是不是覺得分分鐘可以泰國房產入手一套，然而事實真的不是這樣。
互聯網上大量偽造的數據，只是在為賣房服務，報喜不報憂，選擇性發布。
因為語言的原因，用戶根本不知道去哪裡查詢真實的數據，最後，難免又被中介洗腦。
別忘了，人家的工作就是讓你買房。
某度？
已經屬於重汙染區，真實數據，早就被淹沒。
邏輯錯了，房子就買錯了
為什麼再次強調邏輯？因為獨立思考太重要了。
中國房價這一輪為什麼會漲?
因為中國發生了世界上最大的區域人口流動，城鎮化、棚改和金融槓桿推動樓市，靠的是資本，賣地的錢，拆遷的錢，外加槓桿的錢，還有政策。
對了，還有丈母孃。
未來中國還有大規模城鎮化的需求，從長遠來看，一線和強二線，核心位置的房價，還是有足夠的支撐。
美國為什麼能漲？
因為美國也發生了大規模的移民，富人的移民。
次貸危機後的美國樓市，得益於全球資本的流入，大量國際買家撐起了美國樓價。
那麼東南亞呢？主要是外資的湧入。
然而，東南亞各國的經濟體量都不大，各國的貨幣或多或少，承受著不小的貶值壓力，對外的經濟依存度太高。
只要有風吹草動，資本開始撤出，樓市馬上就會降溫。要知道，這些國家的本國購買力極弱，沒有接盤俠。
最近東南亞看房團特別多，大V負責招募抽成，中介公司出中間費用。
基本是5天4晚，每個團15人，只要出來回機票錢，期間全程有人“陪同”，標準的普通話，有一半時間在各大售樓處參觀。
柬埔寨金邊，一套30平方的公寓，50萬拿下，就這樣，一不小心成了國外有房的房東。
只有，當人們都瘋狂的時候，泡沫就要破了。
所以，不妨好好想想。
當真錢多到有大筆閒置？當真已經富到需要全球資產配置？錢這麼出去？又怎麼回來呢？至於買房養老？這根本就是偽需求。
2019開年，寫這篇文章，並不是打擊，準備海外購房的投資者。而是要警告那些中產和偽中產，這並不是你們玩的遊戲。
畢竟，富人，是有富人的玩法。
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