儘管有不少開發商的樓盤選擇春節期間加班加點，但今年春節全國各大城市的樓盤銷售並未出現火熱場面，不少售樓處門可羅雀。春節假期，中國一二線樓市慣例進入“休假模式”，去年三四線樓市表現活躍的返鄉置業熱潮也有所降溫。那麼，“返鄉置業”退燒，是否意味著三四五線城市房價要歇菜了？
“飲水思源，落葉歸根”這是中國人的一句古話，代表人們心底始終存在的一個故鄉情懷。尤其是對於在大城市漂泊久了的遊子來說，在家鄉買一套房子也在情理之中。不少房企寄希望於春節返鄉置業提振銷售，然而，今年返鄉置業明顯退燒。 隨著一年一度的春節返鄉大潮來臨，返鄉置業也流行起來。據58同城、安居客《2019返鄉置業調查報告》顯示，52.7%的人有回家鄉及在周邊城市置業的意向，與2018年的58.7%相比，2019年返鄉置業意向人群佔比略有下降。
“返鄉置業”退燒，這與三四線城市需求已經出現透支有著密切的關係。三四線及以下城市由於經歷了一輪“棚改”去庫存，房價大都處於近幾年的高點，甚至部分城市的房子已經從高點開始下行。去年下半年以來，整體樓市開始退燒，特別是棚戶區改造的需求下滑，引起三四線城市樓市降溫。這導致今年春節，許多三四線樓市在2019年春節期間開啟了觀望模式，這也使很多重倉三四線城市的房企銷售乏力。
去年以來，受新一線等城市人才政策優惠影響，相關城市落戶、置業門檻降低，吸引力提升，使越來越多“漂一族”得以在工作地安頓下來，因此不再將返鄉置業作為第一選擇。在很多三四線城市，返鄉置業熱潮明顯降溫，使得春節期間的成交量有所下降。此前的一月，市場同樣不夠活躍。易居克而瑞對30個重點城市的統計顯示，1月整體成交2146萬平方米，環比下跌31%，同比也有14%的降幅。
根據國家金融研究中心微觀調查數據顯示，2015年至2017年間，其中貨幣化安置家庭購房比例為25%，這就意味著75%的貨幣化安置家庭並未購房，真正貨幣化安置的拆遷家庭轉化為購房家庭的比重很低。21%被拆遷的家庭租房居住；10%的家庭免費居住子女、親屬、單位等房屋；剩餘約70%的家庭住在自己的房屋，這其中又有72%的家庭擁有多套房。也就是說，三四線城市的住房需求已經基本得到滿足，甚至飽和。
作為三四線樓市降溫的一個直接結果，就是國內的三大地產商1月份的銷售金額及銷售面積均同比出現了下降。碧桂園1月合同銷售金額330.7億元，這較去年同期大幅下滑52.2%，合約銷售面積約382萬平方米，與2018年同期的約691.6億元相比，1月份碧桂園合同銷售金額直接腰斬。中金報告稱，春節假期上海、南京等17個重點城市新房銷售面積較去年春節假期下降56%，房地產行業基本面延續加速下降趨勢。根據克而瑞披露的月度數據，1月份中國前十大房企銷售額同比下降15%，前20大降幅11%，前30大降幅9%。融創中國一度下跌3.8%，碧桂園下跌2.1%，寶龍地產下跌1.9%，保利置業集團下跌1.4%，龍湖集團下跌1.4%，陽光100中國下跌2.4%，中國奧園下跌2.9%。
據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2019年第6周百城二手住宅持續下行趨勢，均價14814元/平方米，環比上週均價下跌0.12%，跌幅較上週略有擴大，市場依舊穩定。受返鄉置業影響，部分城市房價跌幅收窄，市場趨於穩定。
那麼，未來三四五線城市樓市將走向何處？政策有何變化？一是穩定，不會大漲大跌，二是一城一策，政策微調。2018年12月份起，就已經有不少地區針對房地產，做出了政策微調。先是菏澤市率先宣佈“取消樓市住房限售”，打響了樓市鬆綁第一槍，緊接著，廣州、杭州、珠海以及佛山先後出臺了樓市調控新政策，釋放“放鬆限售，放鬆限購”的信號。步入2019年，“一城一策”逐漸成為各省市樓市調控的關鍵詞。1月24日，長沙公開表示開展“一城一策”試點，而調整或有意調整樓市調控政策的地區已經達到11個。
2019年對於房企來說，如何緩解融資緊張局面將是一個考驗。房地產行業面臨的資金態勢仍較為嚴峻，融資渠道依然受限、融資額度愈發趨緊，資金成本也在攀升，海外債發行數量逐步增多。2019年房企仍處於償債高峰期，銷售端限制較為嚴格，多重影響因素疊加下，房企如何生存將成為2019年重要話題。經歷2018年5月槓桿率高峰之後，2018年下半年，房地產行業已進入降槓桿週期，這從2018年9月、10月融資金額連續下滑，11月份有所回暖，12月大幅下滑可見一斑。進入2019年，房企融資需求量大增。2019年1月，同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計790億元，環比2018年12月的181.52億元大幅上升335.23%。
有不少機構認為，在多種因素的綜合作用下，市場需求將繼續下降，2019年房地產市場將繼續處於下行通道中，交易量下滑是大概率事件。除非出現信貸等政策的實質性鬆綁，否則市場很難出現反轉。整體看，穩定將是2019年房地產市場主基調。
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