新修訂的個人所得稅法中，允許符合條件的住房房租可以在個人應納稅所得額中扣減。因抵扣申報時需要提供房東的個人信息，觸動了沒有如實納稅房東的敏感神經。同時，個人出租房屋相關的稅費負擔成了熱門話題。凸顯了我國稅收徵管和個人納稅意識等方面存在的問題。個人出租住房應該繳納哪些稅，稅率是多少。通過對相關政策的梳理希望對讀者瞭解相關問題有所幫助。
一、應繳納的相關稅費及稅率
1.增值稅
（1）其他個人出租住房，應按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。
（2）其他個人採取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤後的月租金收入未超過10萬元的，免徵增值稅。
2.城建稅
按實際繳納的增值稅額及適用城建稅稅率繳納城市建設維護稅。納稅人所在地在市區的，稅率為7%;所在地在縣城、鎮(縣、市屬鎮的)，稅率為5%;所在地不在市區。縣城或鎮(縣、市屬鎮)的稅率為1%。
3.教育費附加、地方教育費附加
按實際繳納的增值稅額及適用比例計算繳納。教育費附加費率為3%，地方教育費附加為2%。
按月納稅的月銷售額或營業額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業額不超過30萬元）的繳納義務人，免徵教育費附加、地方教育費附加。
4.個人所得稅
對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率徵收個人所得稅。每次收入不超過四千元的，減除費用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費用，其餘額為應納稅所得額。
減去費用後，每月出租收入高於4000元（含）的 ，實際稅負為8%。低於4000元的，實際稅負低於8%。
5.房產稅
對個人出租住房，按4％的稅率徵收房產稅。
6.城鎮土地使用稅
對個人出租住房，不區分用途免徵城鎮土地使用稅
7.印花稅
對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免徵印花稅。
二、案例說明
1.甲某出租市區內個人住房1套，2019年1月1日簽訂1年期房屋租賃合同。合同約定每月租金10000元，付三押一。甲某按合同收到款項。該市小規模納稅人2019年1月1日至2021年12月31日減徵房產稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加50%。甲某按分稅種納稅時每月繳納多少稅金？
案例分析：
因甲某出租是為個人住房，所以免徵城鎮土地使用稅及印花稅。
每月租金不超過10萬元，免徵增值稅及附加稅費（城建稅、教育費附加及地方教育費附加）。
甲某每月應繳納房產稅
10000.00*4%*(1-50%) =200.00
甲某每月應繳納的個人所得稅
10000.00*（1-20%）*10%=800.00。
甲某應在2019年2月份申報繳納稅金共計400.00+800.00=1000元。
2.甲某出租市區內個人住房2套，2019年1月1日簽訂1年期房屋租賃合同。合同約定每月租金110000元，付三押一。甲某按合同收到款項。該市小規模納稅人2019年1月1日至2021年12月31日減徵房產稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加50%。甲某按分稅種納稅時每月繳納多少稅金？
案例分析：
因甲某出租是為個人住房，所以免徵城鎮土地使用稅及印花稅。
每月租金超過10萬元，每月應繳納增值稅110000.00/（1+5%）*1.5%=1571.43元；城建稅、教育費附加及地方教育費附加
(1571.43*3%+1571.43*2%) * (1-50%)=39.28元。
甲某每月應繳納房產稅110000.00 /（1+5%）*4%*（1-50%）=2095.24元。
甲某每月應繳納的個人所得稅
110000.00 / (1+5%) * (1-20%)*10%=8380.95元。
甲某應在2019年2月份起，每月申報需繳納稅金：1571.43+39.28+2095.24+8380.95=12086.90元。
三、實務中注意的相關問題
1.以上稅收政策針對的是個人出租住房取得的收入，不適用個人出租商品、寫字樓等非住房業務。
2.2019年1月1日至2021年12月31日，省、自治區、直轄市人民政府可根據本地區實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減徵房產稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。減徵政策可與其他優惠政策疊加享受，具體參見各區域政策文件。
3. 如果月房租低於10萬元，分稅種納稅額不高於10%。在實際稅收徵管中，部分地區區分不同的租金標準採用綜合徵稅率（通常5%左右）進行徵收。實務中具體徵收方式和標準需要諮詢當地稅務部門。
政策依據：
《國家稅務總局關於小規模納稅人免徵增值稅政策有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2019年第4號）
《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）
《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》（中華人民共和國國務院令第707號）
《財政部 國家稅務總局 關於擴大有關政府性基金免徵範圍的通知》（財稅〔2016〕12號）
《財政部 稅務總局關於實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號）
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