一
這兩天，一線的樓市再次蹦躂起來了。
深圳西邊的萬科星城開盤，半個小時就賣出1900套。
創有史以來單盤的最高銷售記錄。
隔壁的華強城，開盤當天也消化近8成。
一時間，樓市迴轉的信息炸開了鍋。
無獨有偶，北邊的帝都最近樓市買賣雖然消停些。
但土地競拍可沒閒著，13宗土地同一天競拍。
創下了北京競拍的新記錄。
一線風向突然陡轉，驚呆了還在觀望的吃瓜群眾。
那麼真相究竟是怎樣的嘞。
財哥查看了深圳萬科星城和華強城的開盤價，均低於市場價。
萬科星城的售價4.39萬元，甚至低於周邊二手房的均價4.6萬元。
華強城折價到4.6萬元，低於前期5萬元的吹風價。
而且這兩大樓盤所在的區位，目前概念火爆，區位優勢明顯。
便宜從來都是硬道理，只要價格趨近當前區域的預期價位，房子總能賣出去。
北京的地塊，也是對土地的區位跟規劃做了調整，推出的土地區位優勢明顯。
而且減少了保障房、公共設施等建設要求，降低了開發難度。
開發限制性條件少了，房企看到了利潤，這才提高了積極性。
不管是房子還是土地，說到底，都放低了姿態，更迎合市場的口味了。
二
出現這樣的結果，是政策與市場的雙向選擇。
一方面政策要穩定樓市，既要遏制房價上漲，也要避免大幅下跌。
但隨著調控，購房者、房企對於樓市的預期持續低迷，觀望情緒增加。
斷供潮、流拍土地、漲跌15%限制，悲觀情緒升溫，需要給市場舒緩壓力。
另一方房企要活下去，隨著年關將至，融資環境持續收緊。
經濟下行壓力大，加上各項隨時突發的政令調控，未來無法預測。
房企既要回籠現金，減少負債，又要儘可能死在對手後面。
樓市進入了年末深度調整期。
這對於剛需買房，其實是一個不錯的機會。
在調整期內：
一是可以拿到更便宜的價格。
二是有機會挑到更好的房子。
6月份的時候，萬科星城一路之隔的博林君瑞開盤直接秒光。
如果不是趕上年末調整，迫於回款壓力，萬科星城的折扣力度不會這麼大。
好房源，從來是不愁賣的。
三
當然，對於一二三線城市，也需要區別看待。
一線城市，仍有上漲空間。
一線房價隨著時間週期的拉長，其實是無所謂貴賤的。
總有那麼一小撮高收入人群，會堆積在這裡。
虹吸效應，註定這裡的房子會供不應求。
等到這一波回調結束，觀望情緒漸冷，房價仍然會穩中有升。
特別是樓盤區位與品質具有優勢的，拿在手裡，還是有很高安全邊際的。
二線城市，區別看待。
像昨晚國家點名的12箇中心城市間的二線。
能量有多大，各位自己感受。
昨晚的文件是這樣說的：
構建“以中心城市引領城市群發展、城市群帶動區域發展”的新模式。
除了國家點名的，像杭州、南京、廈門這些強二線，未來仍然有上漲可能。
如今一線城市與強二線的資源差距在逐漸縮小。
二線為了留住人才，各種福利待遇也是可著勁的往外掏。
隨著產業轉移，大中心區域的形成，這些城市未來潛力無限。
而對於發展一般或者較弱的二線城市。
既沒有國家的支持，也沒有強有力的產業壁壘。
輻射能力有限，但作為二線，資源基礎還是比下屬區域要強。
大概率以穩定為主。
三線城市，下跌風險大。
三、四線房價出現上漲的原因主要是棚戶區改造、去庫存和熱錢推動。
而這些因素並沒有可持續性。
一旦棚戶區改造結束，樓市上漲的最大動因將會消失。
而三四線人口淨流入少，許多城市人口甚至出現負流入。
在缺少人口支撐下，高房價將失去“擊鼓傳花”的可能，房價下跌的風險非常大。
最後總結下，一線城市與強二線城市，年前的調整期，是不錯的上車機會。
普通二線，如果樓盤沒有區位優勢、價格也達不到自己的心理預期，可以再等等。
三、四線城市，價格近期也會有所回撤，但長期來看，後面的機會更大。
Ps：你家的房子漲了嗎？評論區裡說說吧。
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