▼真實案例：
2015年7月20日，承租方宋曉容與出租方盛膳餐飲公司簽訂《租賃合同》，合同約定：出租方將位於YH盛膳美食廣場一號餐飲鋪位出租給承租方用作餐飲經營，租賃期自2015年8月起，期限為1年。合同簽訂後，盛膳餐飲公司將該商鋪交付宋曉容使用，宋曉容立即著手裝修，並依約支付了押金及兩個月的租金。出租方開具收據，註明收到2015年8、9月房租。宋曉容此時發現，雙方簽訂的《租賃合同》中對於裝修期間租金問題並無明確約定，遂與盛膳餐飲公司協商，裝修期間是否可以免租，但並未獲得出租人同意。宋曉容此時從他人處獲知該商鋪為違章建築，無合法手續，遂訴至法院，請求法院判令雙方簽訂《租賃合同》無效並退還已支付押金、房租。
本文根據（2016）粵0111民初5623號改編
▼深度解析：
審理法院認為本案的爭議焦點主要有兩個1、雙方簽訂的《租賃合同》是否有效？2、已支付的房租是否需要返還？
1、根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案
件具體應用法律若干問題的解釋》第二條之規定：“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。”現涉案租賃物至今仍未取得規劃報建，故雙方簽訂的《租賃合同》應屬無效合同。2、本案中雙方簽訂的《租賃合同》中並未對裝修免租期進行明確約定，且承租方未與盛膳餐飲公司事後達成一致意見。雙方簽訂的《租賃合同》雖應屬無效合同，但審理法院認為，根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條之規定：“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。”宋曉容要求返還已支付房租訴請並無事實與法律依據。據此判令雙方簽訂《租賃合同》無效，盛膳餐飲公司返還已收取的押金，已發生部分房租衝抵佔有使用費。
▼劉俊傑律師建議：
免租期問題也是商鋪租賃中常見的條款，免租常見的分兩種，第一種是裝修免租，第二種是營商免租。今天這一篇文章主要探討的是前一種情況，裝修免租。今天我們就為各位詳細分析下如何巧妙約定免租期以降低經營成本。
1、何為免租期？通常在《租賃合同》中，承租方正式營業前，出於承租方裝修或其他準備工作的需要，出租方通常會給予一定期限免租金的優惠。免租期內承租方雖然無需支付租金，但物業管理費、水電費等仍需要承擔的。
2、免租期的約定一般可分為順延租期和免收租金兩種形式。究竟選擇何種形式的免租期，應結合具體租金約定條款確定。如果各位的《租賃合同》中租金金額是固定值，那麼我們建議您可以選取免收租金方式；如果各位的《租賃合同》中租金為每年遞增的，那麼選取順延租期的方式可能更適合您。
3、我們認為，免租期的約定首先應依據承租人裝修等前期準備所需要的時間由雙方合理確定具體期限。其次，選擇最適合自己的免租期條款。再次，免租期條款應載明於商鋪租賃合同中，以避免因為口頭約定出現法律糾紛時，雙方法律關係難以界定，減少合同履行中的產生糾紛的可能性。最後，在租賃合同中應當明確約定承租人違反合同約定構成違約或根本違約時，是否還能享受免租期優惠。如果不享受免租期優惠，應當明確約定免租期內的租金如何計算條款。
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