就在昨天情人节当天，南京政府在官方网站上发布了南京的积分落户政策调整，发布了修订版《南京积分落户实施办法》。
政策调整后，对原来的落户细节有诸多调整，其中比较引人注目的是在南京买房，面积每满1平米计1积分，但加分总额不得超过90分。而原则上来说，满100分就是符合的基本的落户资质。
这项政策在诸多的中介和媒体中被解读为南京要救市，利好房价，抓紧买房。难道南京已经扛不住了？三四线部分城市松绑后，难道二线也要开始松绑了吗？真相是什么？
壹
南京疑似救市的消息，在上个月开始就有传言。
1月22日左右，在南京当地地产圈就开始流传一则消息，称南京新购住房3年限售的时间点，将从之前的权证登记时间，提前到合同备案时间，相当于将限售的门槛降低了。
不过，南京市房管部门后来给出回复，时间点的认定没有任何变化，仍照旧执行。
传言猛于虎的原因也是南京楼市的压力。
从2017年5月13日出台限售政策规定，购房人（含居民家庭）新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。
按照正常流程，买房人在签订了购房合同后要送交房管部门备案，等到房子交付了以后才能办理不动产登记证。
从时间上计算，新房交付需要两年左右，这就意味着买房人在凑齐首付买房后，需要等待5年左右的时间才能将手中房子卖出。
限售令从根源上解决了短期炒房的途径，房子的持有周期变长意味着资金压力和政策不确定的风险变大，买房人变得更加慎重。
像南京一样采取限售的城市，全国至少有80余座，包括北京、上海、杭州、南京、广州、海南省全省等一线、二线甚至三线城市。
其中，保定、佛山的限售年限长达十年，海口、石家庄的限售年限为5年，包括南京、厦门、杭州等在内的多数限售城市时长通常为2年至3年。
从菏泽第一个解除限售之后，其他城市并非不想跟进，只是鉴于大形势，有些调控松绑只能悄悄做，即便是做了也不能说。
那这次南京的这个政策，是不是代表着二线城市要尝试松绑呢？
其实不是，因为这个政策并非是新推出的。
贰
在2017年的2月1日，南京就正式开始积分落户政策，南京实行多年的购房落户已经成为历史。
当时的申请积分落户的条件如下：（1）持有本市有效的《江苏省居住证》；（2）在本市城镇有合法稳定住所；（3）正在本市合法稳定就业且近2年内连续缴纳社会保险；（4）累计积分达到100分；（5）无严重刑事犯罪记录。
在2017年的落户细则里面，就有每平米1分，最高不超过100分。而今年的政策调整为最高不超过90分，还降了10分。
不过，这次南京调整的政策里面，确实也有对落户的利好政策。
原来南京的积分落户办法，是要求“正在本市合法稳定就业且近2年内连续缴纳社会保险”，如今由“2年内连续缴纳社保”变为“累计缴纳社保不少于24个月”，无疑是放宽了门槛。
促进新增外来人口落户，说到底，还是2017年的抢人政策的延续，而外来人口稳定增加，效果显著的话，也意味着对当地的楼市起到保护和稳定作用。
按照落户规则，分数达到100分理论上具备落户的资质。但是最终落户是否成功，则是要根据落户的名额，然后按照排名先后。而租赁的房子是没有分数的，只有买房才有分数。
可以看出南京从多个渠道也在为稳定楼市做努力，2月份的最新消息，南京的银行贷款利率普遍下调，多家银行首套房贷款利率较基准利率上浮12%或15%，二套房普遍上浮20%至25%。
比起上个月首套房贷款多数上浮20%的情况下调幅度明显，放款速度也明显加快。
这也说明南京在某种程度上，已经放松了调控的力度。
所以，最终还是为了稳定楼市。反推一下，也可以想到，南京的楼市最近不稳定，所以才会重新修改这项政策。
那南京楼市目前是什么情况？
叁
十年前2008年的盛夏，南京一则地产广告成为经典之作，走红全国， 至今仍然被业内大量引用。
“房价不是在跳水，而是在做俯卧撑。”十年后，南京房价又到了关键时刻。
2018年6月，融360统计的全国十大房价工资比城市中，南京居于第7，位于北上广深厦门福州之后，房价工资比为3.7，买一套房平均花费时间为30.8年。
以2017年为例，南京住户存款6202.95亿元，比年初增加107.14亿元；住户贷款7704.23亿元，比年初增加1170.48亿元。
如果住户贷款除以住户存款这一计算居民杠杆率方式来计算，南京居民杠杆率高达124%。
还有，南京的地王在最疯狂的2016年，占据了全国前十地王的一半。
比如98亿的应天府、88亿的世茂天誉、48亿的桃园世纪与熙悦等等。南京各板块地价不断刷新记录，面粉价贵过面包价更是比比皆是。
这些地王面临的限价的压力，只要按照限价卖，保本就是万幸了。即便放开限价，在当下的楼市环境中，市场能不能接受是更大的考验。
更何况，目前南京未上市的地王地块有20多幅，江北3幅、江宁7幅、城中1幅、河西2幅、城南3幅、城北3幅以及城东2幅，地王的生存空间，实在堪忧啊。
除了地王之外，2019年南京还将有50多家纯新盘推新入市，其中两江板块仍然占据出货主力之位，江宁板块将有20家纯新盘在今年亮相，江北板块则有10家新楼盘有上市计划，占据全市一半以上的供货量。
2018年12月底，南京新房可售房源量再次超过4万套，比今年9月时多出整整1万套，时隔两年再破“4”字头。与此同时， 2018年，南京全年总成交15.1万套，与2017年的17万套相比下滑13％。
库存量大大增加，成交量下滑，南京的房价，又一次走到了2008年的时候，只不过今天没有四万亿，今天的政策是房住不炒。
南京的房价，究竟还能稳多久？
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