今日問題

問題：核心區、次核心、非核心的房價比例到底是？

學員：老師，請教關於核心區，次核心，非核心的價格比例。

網上有觀點稱，會從3，2，1變成6，4，2，甚至30，15，8，意思是核心區價值越來越高。

而我觀察的深圳數據來看（後海，寶中，西鄉），從原來的3，2，1變成了10，8，6，核心的重要度在相對降低。

老師怎麼看這個現象。大勢來看，未來的沙井會不斷縮小還是拉大與（福田，南山）的差距？

Art：首先，從我的觀點，如果以‘前海’是未來強勢辦公區為圓心，則後海和寶中的距離都只有兩個地鐵站，兩者都可視為同一個「核心區」；西鄉距離五個地鐵站，可以視為「次核心」。

當然，後海目前房價較高，原因是其接鄰著現在深圳的強勢辦公區——南山高新園區，但5年後，隨著前海的大型企業陸續進駐，周邊的房價板塊就會產生改變。

但我們先把到底誰屬核心、誰屬非核心的問題拿掉，迴歸你的問題原意。

你應該是想問：核心區、次核心區、非核心區為何會從3:2:1，變成10:8:6？

如此，我們是否可判定投資核心區越來越不聰明，因目前看來漲幅不如其它兩區。

來分析一下：

首先，單獨看數字有危險。

你還必須注意，每個「數字」必定跟隨著「時間」，之前我們在評論德科公眾號一位作者的文章時就有提到，你在摘取數字「時間點」的同時，其實你也決定了結論。

舉例1：如果你選擇摘取2015～2016年的上海商住房房價走勢，你會得到：

「商住房」是暨「一般住宅」後的投資熱點。

但其實，自始至終，商住房因「土地增值稅」&「管理難度」的關係，一直都不是個人投資者應該選擇的標的，不論是漲是跌，都不應該選。

舉例2：如果你摘取未來2017～2018年三線城市房價走勢，你也很可能會得到三四線房產是下個投資熱點。

但基於人口不斷淨流出的本質，不論是漲是跌，都不應該選。

同樣的，當你摘取2015～2017的房價走勢，你會看到房價的漲幅：非核心區>次核心區>核心區。

但請注意！

這個現象是個特例！

是在過去2年，史上最大貨幣放水的前提下造成的。

過去我們曾以一個簡化的城市來舉例，核心區單價8萬、次核心區單價5萬、郊區單價2萬。

在史上最大貨幣放水潮的變動中，熱錢的流竄&追漲，最後如何讓三個區域的單價變成10/8/6，因已說過兩次故暫不展開。

以下揭露很少提及的部分。

真相是：這場戲只演了上半場，還沒演完，一臺完整的房價大戲，必須演完以下三個階段——

① 「由跌至漲」

② 「由漲到跌」

③ 「由跌至漲」

經歷過完整的這三個階段，你才能確定，誰是這輪真正的冠軍。

而我們接下來面對的，是市場確定進入成交寒冬階段，在「成交地獄」階段開始半年後，天上的豬將逐漸落地，故「10:8:6」的下階段，可能是「10:7.5:4.5」，未到這臺戲唱完，我們不知結果為何。

另外，題目中數字比的假設前提有要注意的地方。因房價不是直接從「3:2:1」變成「10:8:6」，真正的過程是從「3:2:1」～「a:b:c」～「x:y:z」～「10:8:6」～「?:?:?」。

但請注意，你要挑的，不是某個時段的「漲幅第一名」，而是長時間的漲幅前3名，因每個時段的第一名，可能都因當時特定的內外在因素而變動。

當你想歸納出第一名的選房邏輯時，很容易被帶偏，得到莫衷一是的結論，但如果你把範圍放寬成長期前3名or前5名，事情就變得簡單。

即使非核心區有時候漲幅大於核心區，多數時候，往核心區選房的邏輯，會讓你立於不敗之地，剩下的問題只是贏多贏少而已。

當你越往外移，範圍越大、房產潛在競爭對手越多，同時也意謂著越容易選錯。

所以還是建議各位，在現金流水位安全的前提下，越靠近核心區越好。

這真的是老調一再重談，有時我也說的厭煩，但老調之所以為老調，就是因它能傳唱許久，且歷久彌新。

以上，說明完畢！

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關鍵字: 房產 核心 投資