自2015年-2018年，中國房地產迎來了一波氣勢磅礴的大牛市。2015年-2016年上半年，先是一二線翻倍，2016年下半年到2018年初，全國房價都開始一路狂飆。在這一場史無前例的資本盛宴中，出現了許多房地產歷史上的“奇葩時刻”：日光盤，萬人搶房，搖號買房，茶水費等等，直到2018年下半年，隨著各項調控措施頻繁出臺，房市的火爆程度太有所減緩，但仍然處於高位。在高房價的重壓下，很多人都在瘋狂吐槽房地產，甚至將它比喻為“吸血鬼”，但是回顧2015年這波房地產熱潮，你會發現，房地產只是一個“經濟工具”而已，它其實也是“背鍋俠”。
直接原因：政策支持，熱錢大量湧入
這波上漲是如何開始的呢?那要從2015年說起，當時全球金融市場都在預期美國聯準會（FED）會做出升息的決策，許多金融商品都出現和過去數年不同趨勢的變動。以中國為例，人民幣擴大貶值，上證指數出現巨大跌勢，中國製造業全面低迷，資金外流，讓中國地方政府和中央政府相當困擾，GDP成長率從高點逐漸下滑。於是，短期內能舒緩經濟低迷的一帖良藥，似乎就在房地產業。
從2015年下半年以後，央行持續調降存款準備率和利率，並且放寬資產管制，讓超量的貨幣供給推升資產價格，同時調降首購族20%的頭期款，並減少交易稅。中國人民銀行行長周小川更對外宣佈，房貸首付比例還有降低空間，中國要開始發展住房貸款的相關業務，因為中國的住房貸款比重較低，這塊資金還有靈活使用的空間。從金融的角度來看，這無疑是讓房地產貸款搭配槓桿來操作，使得中國人民瘋狂湧入一線城市購房，也讓中國房地產從低迷再度復甦。
2016年開始，棚改貨幣化在全國面鋪開，這使得在三四線城市出現了手持大量貨幣的買房需求，加上“去庫存”的政策支持，抬高了房價。在牛市裡，所有的消息都是利好，開放商不失時機地煽風點火，“地鐵盤”“高鐵盤”“未來城”各種噱頭帶動了全國的房價上漲。萬人搶房的奇葩景觀在全國頻繁上演。
深層次原因：經濟轉型的“千斤頂”
政策支持和熱錢融入只是表現現象，更深層次的原因關乎到經濟轉型這盤“大棋”。2008年以來，國內的經濟發展就遭遇了瓶頸，以前10%以上的高增長率不復存在。同時全球經濟也出現了需求低迷的狀況，這更讓國內出口貿易承壓。
為了維持中國經濟成長，財政部和央行透過減稅（房地產契稅及營業稅）和寬鬆貨幣政策來刺激經濟，引導更多首購族進入房地產市場，當然，投機客也跟著搶進市場。房地產業畢竟是中國最大的內需產業，如果股市暴跌，房地產又維持低迷，建築業受影響，煤礦和鋼鐵業也會受影響，銀行業更是避不掉，房屋貸款和資金流動性會造成金融不穩定。房地產是拉抬經濟的短期特效藥，可以彌補出口貿易和製造業造成的經濟成長缺口，又能擴大內需消費市場，房價上漲了，能激活一系列的消費市場，等到全球經濟局勢恢復了，出口業和製造業復甦了，再來控制房地產的熱度，這無疑是最佳的市場經濟調控策略。同時也給大力發展服務業和高附加值產業，爭取了時間。
從這些方面來看，房地產在中國經濟最危機的時候，頂住了這艘大船，其目的就是為了使他平穩過度到工業4.0，實現經濟轉型，而代價就是成為高房價的“背鍋俠”。
高空屋率和低生育率暗藏隱患
然而“千斤頂”始終是臨時工具，誰都知道胎換好了，它就會被一腳踢開，但是在千斤頂頂住車子的時候，我們更關心，它能不能撐住。最讓人擔心的是兩個原因:高空置率和低生育率。
房屋空置率沒有官方數據，數據估算主要來源於二個方面：一是，一些科研機構成立專題組進行調研所取得的數據，這些院校師生通常是比較客觀的記錄數據，所以可信度是比較高的；另一個是，國家電網公佈的電錶半個月以上不轉動的房子，來測算空置率。根據相關媒體的報道，中國房地產空屋率維持在20%-30%之間，一線城市稍微低一些，二線城市24%，三、四線城市26%，這數據比美國（2.5%）、香港（4.7%）、歐盟（9.5%）都還高出許多，即使是房地產崩盤後的日本（13.1%），或是空屋率很高的臺灣（17.6%），都還遠遠落後中國。換句話說，中國房地產熱度當中相當大的比重是投資和投機需求。這種投資需求遠遠大於“剛需”，以至於一旦出現貨幣政策收緊，就難以為繼。
另外一個隱患是低生育率帶來的人口老齡化的加深。據統計，2017年，全國人口中60週歲及以上人口24090萬人，佔總人口的17.3%，其中65週歲及以上人口15831萬人，佔總人口的11.4%。60週歲以上人口和65週歲以上人口都比上年增加了0.6個百分點。預計到2020年，老年人口達到2.48億，老齡化水平達到17.17%，其中80歲以上老年人口將達到3067萬人；2025年，六十歲以上人口將達到3億，成為超老年型國家。人口老齡化帶來的後果是消費需求的不斷減少，這是其生理和心理因素決定了的。“未富先老”的現象可能真的要出現了。
因此，從上面兩個因素來看，“千斤頂”能不能頂住真的很難說。一方面房地產對經濟的刺激作用邊際效益明顯，另一方面持續長時間的高房價使得民眾幸福感降低，有極大的社會不穩定性。
提高人口生育率和科技生產力
提升出生率雖然不能短時間帶來社會經濟效應，彌補勞動力短缺的危機，但是長遠來看，是能夠逆轉這種人口老齡化趨勢的。這就需要相關部門聯動起來，出臺鼓勵生育的政策，讓民眾想生敢生。目前在新的個稅改革中已經體現了對這一點的重視，不過私以為是遠遠不夠的，因為生娃和養娃的成本實在是太大了，另一方面高房價極大的拉昇了生活成本，哪裡還有閒錢生娃養娃。
另外，在房地產充當“千斤頂”的這段時間裡，積極地發展服務業和高科技產業，提升生產力，一方面能彌補人力資源不足的危機，另一方面也可以實現經濟的轉型，減小對房地產的依賴。這一點，對於一個科技從業人員來說，只能說一句任重道遠了。
看吧，經濟就是這麼奇妙的東西，循環往復周，誰也逃不過它的週期，也許只有等到房地產失去“千金頂”作用的時候，中國經濟才會迎來再次騰飛吧。
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