一般來說，作為普通人，解決缺錢的方式就兩種：一是借錢，而是貸款。網上流行一句話：如果你真想考驗親情和友情，那就和他產生債務關係吧！
於是乎，絕大多數人都寧願選擇貸款的方式，付點成本，總比人情債便宜些。貸款有幾種方式：信用貸款、擔保貸款和抵押貸款。對於那些辦理不了信用貸款或者不想辦理信用貸款的人來說，抵押貸款便是常規操作，而在我們國家，住房抵押又是最常見的抵押物。但是不少朋友房子都要抵押給銀行了，卻對抵押貸款的瞭解微乎其微，今天小編跟大家好好地普及一下。
住房抵押貸款，簡單說便是將房子抵押給銀行，獲得一定額度資金的貸款。這看起來誰都懂，但是其中飽含著不少常識，我們卻不一定知道。
1、住房抵押貸款的抵押物必須產權清晰。兩層意思：一是要有獨立產權，也就是說在申請抵押貸款是，房子的所有權是歸申請人獨立擁有（如果是兩三個人共有，必須經過所有共有人書面授權允許），集體產權房子是不行的，小產權房產幾乎也不行（有極少數的地方農商行也做小產權自建房的抵押貸）；二是這個房產的產權是清晰的，也就是沒有在供、沒在抵押，也沒有在為任何人提供擔保，全部所有權歸屬申請人。需要說明的是，儘管極少數銀行允許自己的住房按揭客戶在滿足一定條件下進行二次抵押，但是額度和條件都很苛刻。
2、住房抵押貸款對徵信也是有要求的。很多人認為徵信差了，做個抵押貸款銀行就不會計較，反正房子都壓給銀行了。其實不然，銀行對抵押貸款的徵信也是有要求的，包括逾期天數、逾期次數、逾期金額和查詢次數都有規定，只不過沒有信用貸款要求那麼嚴格，一般來說，徵信一年不能有3、兩年內累計逾期不能超過6次，三個月內機構查詢次數不能超過5次。
3、貸款金額的核定。住房抵押貸款的最高金額，一般來說不能超過房產價值的70%，具體多少，影響因素很多，比如：房產購買時的價格、房齡、所處地段、周圍房產目前的均價、裝修情況、樓盤大小、出手難易程度等等，通常會指定一家評估機構進行價格評估、然後綜合銀行內部審核評估，再根據申請人資質，最終確定。有時候，額度核對甚至高於原始房價，比如說小編一朋友，十年前在廣州獵德附近買了一套房，100平，當初也是一百來萬而已，目前評估價值達到了六百多萬，到銀行抵押，給了他300萬，是當初房價的兩倍多。
4、利息與期限。房子抵押貸款的利息一般來說會比信用貸款的低很多，但是也不一定，看不同銀行，比如說四大銀行的抵押貸款5年以上的年利率都在國家基準利率上浮，4.9%以上，但是它們的裝修貸款，很多都低於這個利率。而商業銀行來說，信用貸款的利率肯定比抵押貸款的高，除非是特殊專項人群。抵押貸款的期限是它區別信用貸款的一個重大優勢，住房抵押抵扣最高期限是30年，個人可申請的最高期限是40年—房齡，比如說房齡20年，最高期限只有20年，具體批多少年還要看銀行。
5、手續相對繁瑣，辦理時間較長。抵押貸款因為涉及到房產評估、產權抵押等手續，辦理的時間相對較長，一般來說在10個工作日到一個月不等。目前有一些商業銀行，簡化了程序，和房管局建立特殊審批渠道，會快很多，甚至可以做到3個工作日左右就下款。住房抵押貸款的辦理程序包括：提交申請資料——銀行初審——房產價格評估——複核、出同貸書——辦理抵押手續——購買保險（很多銀行有此要求）、簽訂貸款合同——下款。
6、還款方式。住房抵押貸款的還款方式，除了常見的等額本息和等額本金以為，很多銀行都推出了先息後本的還款方式，每個月先支付利息，到期後再歸還本金。很顯然，先息後本的還款方式對於資金使用率來說是極高的，如果同樣的利率，對銀行是更加不利，所以一般這種還款方式的利率會比其他還款方式高。具體選擇哪種，就要看申請人的資金安排和利益權衡了。
7、貸款用途。貸款用途對於房產抵押貸款來說是非常重要的影響因素，不僅影響到貸款額度、貸款期限，還能影響貸款利率。目前用途具體分為：個人消費、生意經營和投資。個人消費一般來說是最受銀行歡迎的，因為風險較低；生意經營的用途銀行在審核時會更加謹慎；投資嘛，一般包括商品房投資和其他投資，商品房投資來說，目前國家是禁止貸款資金挪作首付款的，也嚴格控制貸款資金進入炒房，而其他投資，如果是股票、外匯、期貨之類的風險較大，銀行絕對不允許，所以說投資用途能通過的概率極小。
當然，用途方面也不是你說了什麼就是什麼，一方面銀行會根據你的職業決定（比如企業法人一般不能做消費貸），另一方面要求提供用途證明。不過有些情況可以靈活處理，比如說既在上班，又做生意的，這就有得選擇了，大家都懂的。
8、申請材料。房產抵押貸款的申請資料和其他貸款基本相同：身份證明材料、工作和收入證明材料、婚姻證明材料、用途證明材料和其他財產證明材料（如有）；多了一項房屋產權證明材料。這裡需要特別說明的是工作和收入，不僅影響貸款成功率，還是貸款額度和期限的非常重要的決定因素之一，抵押貸款的成數很多時候除了看房齡，就是看這個。
9、其他注意事項。
A、抵押貸款辦理成功後，房產所有權歸屬銀行，申請者只剩下使用權，直到還清貸款。
B、房屋抵押貸款申請人也是有年齡要求的，一般在18—65歲之間，所以貸款期限除了考慮房齡外，同樣受申請人年齡限制，比如一個50歲的申請人，就算房齡只有2年，貸款期限最多也只有15年。
C、很多銀行對房屋抵押貸款提前還款都有條件設置，符合條件的，不收違約金，提前還了的後續不再計息，所以在辦理的時候一定要諮詢清楚，合同也要核對明白，這樣也可以正確選擇自己的貸款期限。比如對於提前還款條件低，代價小的，可以選擇期限長一點，一方面提高資金利用率，另一方面減小每月還款壓力。
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