一般来说，作为普通人，解决缺钱的方式就两种：一是借钱，而是贷款。网上流行一句话：如果你真想考验亲情和友情，那就和他产生债务关系吧！
于是乎，绝大多数人都宁愿选择贷款的方式，付点成本，总比人情债便宜些。贷款有几种方式：信用贷款、担保贷款和抵押贷款。对于那些办理不了信用贷款或者不想办理信用贷款的人来说，抵押贷款便是常规操作，而在我们国家，住房抵押又是最常见的抵押物。但是不少朋友房子都要抵押给银行了，却对抵押贷款的了解微乎其微，今天小编跟大家好好地普及一下。
住房抵押贷款，简单说便是将房子抵押给银行，获得一定额度资金的贷款。这看起来谁都懂，但是其中饱含着不少常识，我们却不一定知道。
1、住房抵押贷款的抵押物必须产权清晰。两层意思：一是要有独立产权，也就是说在申请抵押贷款是，房子的所有权是归申请人独立拥有（如果是两三个人共有，必须经过所有共有人书面授权允许），集体产权房子是不行的，小产权房产几乎也不行（有极少数的地方农商行也做小产权自建房的抵押贷）；二是这个房产的产权是清晰的，也就是没有在供、没在抵押，也没有在为任何人提供担保，全部所有权归属申请人。需要说明的是，尽管极少数银行允许自己的住房按揭客户在满足一定条件下进行二次抵押，但是额度和条件都很苛刻。
2、住房抵押贷款对征信也是有要求的。很多人认为征信差了，做个抵押贷款银行就不会计较，反正房子都压给银行了。其实不然，银行对抵押贷款的征信也是有要求的，包括逾期天数、逾期次数、逾期金额和查询次数都有规定，只不过没有信用贷款要求那么严格，一般来说，征信一年不能有3、两年内累计逾期不能超过6次，三个月内机构查询次数不能超过5次。
3、贷款金额的核定。住房抵押贷款的最高金额，一般来说不能超过房产价值的70%，具体多少，影响因素很多，比如：房产购买时的价格、房龄、所处地段、周围房产目前的均价、装修情况、楼盘大小、出手难易程度等等，通常会指定一家评估机构进行价格评估、然后综合银行内部审核评估，再根据申请人资质，最终确定。有时候，额度核对甚至高于原始房价，比如说小编一朋友，十年前在广州猎德附近买了一套房，100平，当初也是一百来万而已，目前评估价值达到了六百多万，到银行抵押，给了他300万，是当初房价的两倍多。
4、利息与期限。房子抵押贷款的利息一般来说会比信用贷款的低很多，但是也不一定，看不同银行，比如说四大银行的抵押贷款5年以上的年利率都在国家基准利率上浮，4.9%以上，但是它们的装修贷款，很多都低于这个利率。而商业银行来说，信用贷款的利率肯定比抵押贷款的高，除非是特殊专项人群。抵押贷款的期限是它区别信用贷款的一个重大优势，住房抵押抵扣最高期限是30年，个人可申请的最高期限是40年—房龄，比如说房龄20年，最高期限只有20年，具体批多少年还要看银行。
5、手续相对繁琐，办理时间较长。抵押贷款因为涉及到房产评估、产权抵押等手续，办理的时间相对较长，一般来说在10个工作日到一个月不等。目前有一些商业银行，简化了程序，和房管局建立特殊审批渠道，会快很多，甚至可以做到3个工作日左右就下款。住房抵押贷款的办理程序包括：提交申请资料——银行初审——房产价格评估——复核、出同贷书——办理抵押手续——购买保险（很多银行有此要求）、签订贷款合同——下款。
6、还款方式。住房抵押贷款的还款方式，除了常见的等额本息和等额本金以为，很多银行都推出了先息后本的还款方式，每个月先支付利息，到期后再归还本金。很显然，先息后本的还款方式对于资金使用率来说是极高的，如果同样的利率，对银行是更加不利，所以一般这种还款方式的利率会比其他还款方式高。具体选择哪种，就要看申请人的资金安排和利益权衡了。
7、贷款用途。贷款用途对于房产抵押贷款来说是非常重要的影响因素，不仅影响到贷款额度、贷款期限，还能影响贷款利率。目前用途具体分为：个人消费、生意经营和投资。个人消费一般来说是最受银行欢迎的，因为风险较低；生意经营的用途银行在审核时会更加谨慎；投资嘛，一般包括商品房投资和其他投资，商品房投资来说，目前国家是禁止贷款资金挪作首付款的，也严格控制贷款资金进入炒房，而其他投资，如果是股票、外汇、期货之类的风险较大，银行绝对不允许，所以说投资用途能通过的概率极小。
当然，用途方面也不是你说了什么就是什么，一方面银行会根据你的职业决定（比如企业法人一般不能做消费贷），另一方面要求提供用途证明。不过有些情况可以灵活处理，比如说既在上班，又做生意的，这就有得选择了，大家都懂的。
8、申请材料。房产抵押贷款的申请资料和其他贷款基本相同：身份证明材料、工作和收入证明材料、婚姻证明材料、用途证明材料和其他财产证明材料（如有）；多了一项房屋产权证明材料。这里需要特别说明的是工作和收入，不仅影响贷款成功率，还是贷款额度和期限的非常重要的决定因素之一，抵押贷款的成数很多时候除了看房龄，就是看这个。
9、其他注意事项。
A、抵押贷款办理成功后，房产所有权归属银行，申请者只剩下使用权，直到还清贷款。
B、房屋抵押贷款申请人也是有年龄要求的，一般在18—65岁之间，所以贷款期限除了考虑房龄外，同样受申请人年龄限制，比如一个50岁的申请人，就算房龄只有2年，贷款期限最多也只有15年。
C、很多银行对房屋抵押贷款提前还款都有条件设置，符合条件的，不收违约金，提前还了的后续不再计息，所以在办理的时候一定要咨询清楚，合同也要核对明白，这样也可以正确选择自己的贷款期限。比如对于提前还款条件低，代价小的，可以选择期限长一点，一方面提高资金利用率，另一方面减小每月还款压力。
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