最近，一直有人在头条上问我，房价已经涨到这么高了，国家也提出了要房住不炒，但是感觉房价还在涨啊，能不能买啊，房价到底是涨还是跌呢？
要回答这个问题，那就要首先搞清楚两个问题：一个是，房价是怎么涨上去的？第二个是，为何中央说房住不炒稳房价，但是为什么各个地方为何还敢让房价一直上涨？
1.首先，我们来回答第一个问题：房价是怎么涨上去的？
我们都知道，房价在上涨之前，土地并没有采用拍卖的方式进行供应。那个时候，在我们大家脑子里，房子就是我们的家，房子是用来住的。各个地方需要盖多少房子了，那就划拨或者出让多少土地用于盖房子。由房地产开发经营公司(个人、外国公司)向政府机关单位租用土地使用权期限40年、50年、70年开发的房屋，建成后用于市场出售出租的房屋。房子盖好了，就是成本价加一些利润卖出去就可以了。所以，房价一直保持在一个稳定的水平。这些房子就叫做商品房，兴起于上个世纪80年代。
商品房的价格=土地使用权取得费+住宅开发成本+住宅开发期间费用+利润+税金+住宅差价+其他费用。
土地使用权取得费是多少呢？
第一种情况：如果商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让 获得国有土地使用权的，则：
土地使用权取得费=出让转让费+拆迁安置费+有关税费+其他费用。
第二种情况：如果商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，则：
土地使用权取得费=征地费+拆迁安置费+城市市政基础设施配套费+其他费用。
住宅开发成本是多少呢？
住宅开发成本=前期工程费+建筑安装工程费+设备费+附属工程费+开发经营单位直接组织管理开发项目发生的各项费用（间接费用）+其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。
住宅开发期间费用是多少呢？
住宅开发期间费用=开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用（管理费用）+开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用（财务费用）+开发经营单位为销售而发生的各项费用（销售费用）。
商品房的价格构成搞清楚了之后，我们再来看看那些成本是容易影响房子价格的，哪些成本是比较稳定得。
一般来说，建材成本和人力成本这些年来有一些上涨，但是总体上涨不大。那么，这样的话，我们就可以看到，商品房的价格公式中能够影响房价成本的住宅开发成本+住宅开发期间费用+住宅差价+其他费用上涨幅度不大，无论如何也不足以让房价翻番上涨。
结论1：住宅开发成本+住宅开发期间费用+住宅差价+其他费用不是房价上涨的推手。
那么，如此一来，就剩下土地使用权取得费+利润+税金三项因素了。
我们都知道，税金是根据税基来的，税基大税金就大。因此，房价高，税金大，房价低则税金少。因此，是房价决定税金，然后税金在推高房价的。
结论2：税金不是房价上涨的推手。
接下来再看看利润。利润=房子销售的价格-房子建成之后的总成本（包括税金）。如果销售价格高但是成本也高，销售价格低但是成本也低，那么利润就是比较稳定的。如果销售价格高但是成本低，那么利润就会上涨；反之，则利润下降甚至亏本。如果某个销售商的利润太高，那么必然导致同时期该销售商的房价高于其他开发商，那么就难以销售。因此，利润一定是被控制在合理范围内的，而不是随意上涨的。
结论3：利润不是房价上涨的推手。
如此这番分析下来，就剩下一个因素了，那就是土地使用权取得费。我们上面说了，土地使用权取得有两种方式，一种是国有土地出让转让，一种是国有土地行政划拨。
商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，是完全产权商品房，也就是大家买卖的房子。这种类型房子的土地使用权取得费=土地出让转让费+拆迁安置费+有关税费+其他费用。商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，一般为小产权房，是难以上市销售的。这种类型房子的土地使用权取得费=征地费+拆迁安置费+城市市政基础设施配套费。
上述两种类型房子的土地使用权取得费差别很大：通过国有土地出让转让取得的土地使用权，那么需要交土地出让转让费和税金，恰恰就是土地出让转让费和税金导致了房价大幅度上涨。
因为，土地出让转让费采取的是公开竞价拍卖，并且是有底价和价高者得，拍卖所的全部归地方政府所有。出让转让费高，则税金也高。所以，地方政府竭尽全力将土地使用权取得费做到最高价格，如此一来，水涨船高，房价也就涨上去了。
结论4：土地出让转让费是房价上涨的推手。
2.接下来，我们来回答第二个问题：为何中央说房住不炒稳房价，但各个地方为何还敢让房价一直上涨？
要搞清楚这个问题不难，其实就是利益在作怪。中央强调“房子是用来住的，不是用来抄的”，希望房价能够稳住，既不出现大涨，也不能出现大跌的情况。
但是我们要注意的是，这句话有一个前提，那就是全国水平，而不是一城一池，因城施策，一城一策。大家有没有想过一个问题：地方政府为何要推高土地出让金呢？原因很简单，地方政府没有钱了。记得我曾经调研过苏南比较富裕的一个乡镇财政收入情况，那还是6年多以前了。那时候，我就发现，这个乡镇财政收入70%左右都是依靠城投公司融资和卖地收入来支撑。地方政府的收入无非就是两大块：一个是税收，一个是卖地，其他像罚款什么的都不值得一提。税收来源于实体企业。以前，大家经常听说两个词：纳税大户和外资企业。这几年实体企业大家都知道哀鸿遍野，外资企业不断车里中国，地方政府的税收哪来那么多钱呢，何况收了还要上交？地方政府在税收这一块，一是企业都在哭穷，税收不到那么多了；二是没有劲收，收了也分不到想要的那么多。因此，就卯足了劲头，盯住了卖地收入，一心一意、聚精会神地大搞特稿土地招拍挂，抬高土地出让金。因为这些土地出让金收入是全部进入地方政府口袋里的。在某些人眼里，我们这个地方有钱了，我们就可以搞出政绩来了，官就可以升上去了。 还记得在房价低迷的时候，安徽合肥的一个市长曾经放言说买房就是爱国吗？就是这个原因。
所以，这些人敢明目张胆地放任房价上涨，还说什么涨幅在下降！涨幅再降，不也是上涨吗？这就是明明国家提出了要房住不炒，但是感觉房价还在涨的真正原因。虽然炒房团希望房价上涨，开发商也希望房价上涨，但是这些人都没有能力让房价上涨，这些人只是真好站在了风口上，所以飞了起来。
3.时至今日，房子还能不能买，房价到底是涨还是跌
通过上面的分析，我相信大家已经看出来了，房价上涨的推手是什么，谁希望房价上涨？
让我们逆向思维分析一下：如果房价下跌会怎么样？清华大学教授魏杰已经说过了，稳定房价就是稳定金融，我在这里就不在重复分析了，感兴趣的可以到网络上去搜一下魏教授的讲话稿。所以，房价不能下跌，
房价下跌那么稳金融就失败了，就会发生系统性金融风险，这正是国家三大攻坚战之一，当然不会让系统性风险发生，也就是不会让房价大跌。魏杰教授说，要让房子降价很简单，只要房产税出台就可以了。如果房价稳定不住，房产税出台的实践就会推迟。我非常同意魏杰教授的分析，因为一切尽在掌控之中。不过，有一点是魏杰教授没有分析到的，那就是：房价不能下跌不仅要稳定住金融市场，还要为房产税出台留一个比较高的税基。我们知道，税收的多少由税点和税基两大块决定的。房产税的税点不会太高，大家都估计在0.3-0.5%之间。这么低的税点，如果税基不高，那税收就不会高。因此，房价高了，房产税的税基就高了，可以收到的税收就高了。
我大胆预测一下，房子要一直涨到房地产税出台那天才会停止（不包括N线城市和县城以及乡镇）。
那么，这样说，如此一来，房子还能不能买房价到底是涨还是跌的问题就很简单了。
4.我分认为目前，房子要分三类情况进行处理
第一类：房子多的人，要趁房产税还没有出台，赶紧清仓出售2套以上的房产，以免到时候每年都要缴纳一大笔房产税。 有人可能要说了，到时候我把房产税加到租金或者买房价格里面。那你可以得到那个时候试试看，人人都知道2套以上的房子在手里会每年都有一大笔持有税收的时候，谁还不买呢？你涨价，谁买你的二手房呢？要是说涨租，那你还是别做梦了。到那个时候，买新房才是王道。
第二类：房子不多不少的人，比如有两套房的，建议继续持有。因为房子涨价还没有结束，到时候房产税出来了，只有两套的话，办法多的是，可以分户，也可以出售，也可以持有。无论哪种方式，都不会亏本的。就算是持有，成本也不会太高。也可以在今年下半年果断出手，但是前提是你需要这么一大笔钱，或者你有更好的投资。
第三类：没有房子的人，那就赶紧出手买，建议买新房不买二手房。因为，房子还在涨价，并且会一直涨到房产税出台那天。如果你能等的话，可以等一等，最多到2020年下半年或者2021年上半年，房产税肯定会出台，到时候房价会下降30%左右。为什么说是30%，而不是其他比例？因为，你看看，各大银行房产抵押，都是按照房子评估价的70%放款的。也就是说，
房价下降30%以内的话，银行不会亏本。银行不会亏本，也就是说，不会发生系统性金融风险。关于防范系统性金融风险和银行之间的关系，你可以看看魏杰教授的讲话稿，也可以自己百度看一下，很简单的，一看就懂。
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