房地產1-2月數據點評:投資銷售高於預期,開竣工及土地購置低於預期,地方財政壓力較大
類別：行業研究 機構：申萬宏源集團股份有限公司 研究員：王勝 日期：2019-03-20
本期投資提示:
銷售好於預期。1-2月全國商品房銷售面積1.41億平方米,同比增速-3.6%(同比下降4.9pct),申萬預期-6%。商品房銷售額為12803億元,增速+2.8%(同比下降9.4pct)。我們認為主要系三四線銷售好於預期所致。分區域看,中部和西部銷售熱度依然不差,東部銷售繼續回落。1-2月東/ 中/ 西/ 東北部地區商品房銷售面積同比增速分別為-9.7%/-0.6%/2.2%/-4.8%,較2018年分別變動0.1/-1.1/0.3/0.0pct。
投資好於預期。2019年1-2月份,全國房地產開發投資1.21萬億元,增速11.6%(較2018年增速提高2.1pct),申萬預期+8%。其中,住宅投資8711億元,增長18%(較2018年增速提高4.6pct),住宅投資占房地產開發投資的比重為72.1%。分區域看,中西部地區增速好轉,東部地區增速維持平穩。1-2月東/中/西/東北部地區房地產開發投資同比增速分別為10.9/8.8/16.8/10.9pct,較2018年增速分別變動0/3.4/7.9/-6.6pct。
我們認為主要系土地購置費與建安投資均保持較高增長,而土地購置費增速可能超出預期,因開竣工增速均低於預期。
資金好於去年12月,差於2018年全年。1-2月房企到位資金為2.45萬億元,同比增速2.1%(2018年房企到位資金增速為7.6%,12月單月同比增速-4.1%),較去年12月有所好轉,但差於2018年全年,預計後續投資增速將拐頭向下。從細項看開發貸、按揭貸及預付款均較12月有所改善。1-2月國內貸款為0.49萬億元,同比增速-0.5%,前值(指2018年12月單月增速)為-15.3%;按揭貸款同比增速6.5%,前值-0.4%;定金及預收款同比增速5.6%,前值-0.2%;自籌資金1-2月同比增速-1.5%,前值6.9%;利用外資同比增速328.1%,為52億元。
開工、竣工低於預期。開工面積1.88億平方米,同比增速+6.0%(較2018年增速下降11.2pct),申萬預期1-2月增速為+10%。其中,住宅新開工面積1.36億平方米,增長4.3%。竣工面積1.25億平方米,增速-11.9%(較2018年增速下降4.1pct),申萬預期1-2月增速為0%。其中,住宅竣工面積0.89億平方米,下降7.8%。由於竣工面積較差且新開工仍為正增長,施工面積67.5億平方米,增速為6.8%(同比提高1.6pct)。其中,住宅/辦公樓/商業營業用房的施工面積分別為46.63/3.06/8.29億平方米,增速分別為8.3/0.8/-2.7pct.土地購置端大幅低於預期,財政壓力自下而上較大。房企土地購置面積1545萬平方米,同比增速-34.1%(較2018年增速下降48.3pct),土地成交價款690億元,增速-13.1%(較2018年增速下降31.1pct)。土地出讓收入端大幅低於預期,結合300城土地成交款的數據,我們認為地方政府財政壓力較大,自下而上放鬆的動力逐步加強。
投資建議:我們堅持地方政府自下而上放鬆動力加強的觀點,各地因城施策的政策利好有望陸續出臺,成為地產板塊股價提振的有力催化劑。看好集中佈局一二線城市標的:陽光城、金地集團、首開股份、金科股份、萬科、招商蛇口。同時關注京津冀區域的政策底部復甦:榮盛發展和華夏幸福,長三角一體化:新城控股。
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