现在，武汉人的买房观念，无非两种：
1.再等等看；
2.要买就买升值潜力大的，除此之外，不太想考虑。
这时候要想打破这种僵局该怎么办？唯有让市场回到“全民买房”时代才能唤醒民众对房价的信心。
于是我们就会经常看到这些言论：
今年不买房，明年又白干！
你说市场不行？那是你不了解市场！
房价永远是波段式上涨，任何的调控都是为下一波的上涨积蓄力量！
2月一线城市同比上涨4.1%，二线城市同比上涨12%，三线城市同比上涨11.1%，家里有矿者，请继续观望！
......
个别板块的个别项目的火爆在趋冷的楼市被放大，最典型代表，光谷花山的联投某郡。似乎各方市场也想极力营造出“金三银四”的氛围，但楼市真相到底怎样呢？
裹挟在其中的你，是不是看到了事物的一面，没有看到事物的另一面？
01.
这是CRIC房产数据统计到的武汉新房成交数据。
从去年第38周（9月17日-9月23日）至今年第10周（3月4日-3月10日）这段时间的新房成交情况来看，去年12月底市场供应和成交达到高峰后成交一落千丈。过年前后的第五和六周成交不管是市场供应还是成交都十分惨淡，当然过年对楼市有影响这每年都会存在，可以理解。
年后第七周开始，成交稍微开始有起色，虽整体不如年前水平但在第八周，周成交达48.6万方套，算是到了今年的成交小高潮！这好像是红灯信号。
实际情况如何呢？我们来看一下这段“回暖”曲线的具体成交情况。
这是今年1月来每周新房的销售榜单（当日去化前三排名），有个别几周开盘数量不足3盘。我们可以看到：
①1.28-2.10的成交面积是22.6万方，这是过年前后两周的总成交，也就是说过年期间的周成交仅在11万方上下。位于江汉区的毛坯盘均价1.6万的福星惠誉福星华府峯境当日去化荣登第一。
②第八九十周成交面积还算可以，主要像联投花山郡、红星天铂、盘龙理想城、华发金茂逸墅等刚需盘有供货，去化成交都还很不错。
大家都知道，武汉这轮行情的掉头，首先是从改善项目开始的，比如洋房或大平层。
基本上，武汉一直都是高价盘去化一般，尤其是从2018年下半年，接近2万甚至2万+的项目，普遍就有点不好卖。但刚需项目，向来都卖得比较畅快。
现在，如多仅仅是用某几个1万出头的刚需项目的畅销，来证明楼市回暖，显然不太合适。最起码，得证明武汉楼市中高端市场的消费力重新入场吧？比如手里存有四五套房的那批人，他们还在买入吗？
那么，他们入场了吗？这就要提到楼市最关键的一点：二手房交易是否在持续活跃。
02.
之前，我在文中说过，年后的二手房交易比较活跃。今天我也向武汉各个片区的二手房经纪人求证最近的市场情况，反馈说最近成交是比年前好不少。
但，短期的二手房成交变多尤其是年后，能代表市场回暖了吗？
业内人士认为，二手房价格有春节前后季节性异动，每年春节后都有市场情绪的好转，特别是在前期量价跌幅大、调整时间长的城市，叠加部分人为炒作，很多人对政策放松开始出现预期，过去成交量低迷下积蓄的购房者怕踏空。
但是部分城市二手房价格的反弹并不意味着市场回暖了，反弹能否持续还要再观察几个月。
之前，我们总是在强调：二手房市场区别于新房市场，不受限价影响限价，成交价的高低完全是由买卖双方来决定，也就是说二手房的价格才是反映这个地方真正的楼市价格。因而二手房市场的活跃度高与否，也是楼市行情的风向标。
所以现在说楼市回暖，恐怕为时尚早，还要再观察几个月。
03.
纵观当下武汉的二手房市场，总体不算乐观。
虽然有观点说市场开始复苏，其实更多是节后的正常需求释放，有需求的客户重新开始看房，类似于上班族从假期进入工作日的正常状态恢复，谈不上回暖。
因为二手房市场，不管是去化周期、价格变化幅度、带看量，均没有出现明显改观。
武汉的二手房市场，从去年9月份开始迅速降温，除极少数中心城区的热门地段外，多数区域的二手房成交量都在大幅下滑，有的甚至遭遇断崖式下滑。
对比武汉去年9月，二手房整体的挂牌价下降趋势并没有止住。
据中介朋友透露，现在武汉一套二手房从挂出到交易成功，大概在2个月左右，还是比较快的，如果业主挂牌价比同小区的房源价格低的话，卖出就比较容易。
经过大半年的市场冷遇，好像一些心高气傲的业主，内心也开始松动了，在年尾年初降价套现，重新布局。而二手房的买主，看了大半年之后，终于感受到价格的回归，选择出手。
04.
至于武汉楼市接下来该是什么动向，说下我的看法：
1.房贷利率下半年多半会降低，但不会是普降。
2.目前武汉楼市的存销比是9个月，武汉新房供应不算太紧张，房价大涨没有可能。（一般情况下，存销比的合理区间为12-16个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。如果存销少于6个月，说明供不应求，房价看涨预期会得到强化）
3.眼看传统的“金三”过半，从目前的预售证获取数量来看，市场供货量很少，不排除后面预售证会集中下发带来的成交高峰。
4.新房市场仍会继续分化，刚需对于性价比高的项目依然面临很大竞争。
5.在政策不松绑的情况下，2019年武汉楼市的购买力可能会下降。
至于接下来的买房与否，答案根本不复杂，只需要问自己两个问题：
第一，我能不能不买房？
第二，如果我手上有一笔钱，比如100万，除了买房，我还有没有其它选择？
闭上眼睛、扪心自问后，答案是相当清楚的，接下来再去谈论楼市的是与非，也就找到了正确的姿势。
END
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