年報系列點評之二十四
業績增速放緩、土地投資審慎；強調回款、穩字當頭；收斂聚焦，鞏固提升基本盤。
克而瑞研究中心 朱一鳴、貢顯揚
從去年的“活下去”到今年的收斂聚焦，萬科提出了“基本盤”的概念。一方面，“收斂聚焦”要求了萬科鞏固地產開發主業的基本盤；另一方面，其“城鄉建設和生活服務商”的定位也要求除地產開發外的各多元業務板塊明確各自的基本盤。同時，萬科回款指標從去年的6300億降至6000億，一方面表明萬科對市場判斷的謹慎，去年銷售增速下降至15%，權益拿地金額同比下降38%。另一方面表明萬科已經走在所有企業的前列，穩字當頭，保留最優質核心資產，穩定利潤產出。與其他企業不同，萬科的目標已從銷售金額的要求轉向了回款，強調回款表明了內部對去庫存的的要求，也表明財務方面一定要有足夠的安全邊際，不允許任何關鍵指標出現問題。
業績：銷售金額6069.5億元2018年規模增速大幅下降
萬科2018年累計實現銷售金額6069.5億元，銷售面積4037.7萬平方米，分別同比增長14.5%和12.3%；銷售均價較2017年略有增長，達到15032元/平方米。2018年以來萬科銷售規模增速放緩，同比業績增幅較其2016、2017年40%和45%的水平有顯著下降。與2018年TOP100房企35%左右的行業平均增速也有一定差距。
2018年，萬科在24個城市的銷售金額位列當地第一。從銷售結構來看，2018年對萬科業績貢獻最大的為上海區域，銷售金額和銷售面積佔比分別達到了29.8%和26.9%。北方區域和南方區域的銷售金額貢獻度也均達到了24%左右。值得注意的是，萬科中西部區域2018年全年實現銷售金額1304.6億元，較去年同比增長達30.9%。
投資：新增權益金額同比下降38%積極拓展合作開發
在市場的不確定性面前，萬科2018年整體土地投資表現得更為審慎，新增土地投資的權益金額、面積規模都較2017年有顯著降低。2018年，萬科新增土地投資項目227個，總規劃建築面積4681.4萬平方米，權益規劃建築面積2490.2萬平方米，同比下降10%，權益地價總額1351.4億元，同比下降38%。與2017年相比，受一線城市拿地比例減少和合作開發增加的影響，萬科2018年新增土地投資平均成本為5427元/平方米，較2017年的7908元/平方米有大幅降低。
同時，萬科2018年繼續積極拓展合作開發獲取土地儲備。按建築面積計算，萬科2018年新增土地中82.6%的新增項目為合作項目，與2017年的72.3%相比呈逐年增加的趨勢。土地儲備方面，截止2018年末萬科在建及規劃中土地儲備面積近1.49億平方米（在建項目9012.7萬平方米、規劃中項目5936.2萬平方米），其中權益土儲8981.7萬方。同時萬科還積極參與舊改，潛在舊改項目的預計權益建築面積達347.7萬平方米。
財務：盈利能力穩步提升淨負債率始終保持行業低位
2018年，萬科實現營業收入2976.8億元，同比增長22.6%，其中來自房地產業務的結算收入佔比為95.6%。實現歸母淨利潤337.7億元，同比增長20.4%。2018年，萬科房地產業務毛利率達29.7%（扣除稅金及附加），連續3年穩步提升，盈利能力保持行業領先。另截止2018年末，萬科有3710.2萬平方米的已售資源未竣工結算，同比增長25.2%，將有力支撐其2019年的營收規模增長。
在行業增速放緩和整體融資環境收緊的背景下，萬科始終保持關鍵指標的合理穩定。財務結構上，截止2018年末萬科持有貨幣資金1884.2億元，有息負債總額2612.2億元。其中一年以上的中長期有息負債佔比64.3%，現金短債比和長短期債務比分別為2.02和1.8，債務結構較為健康，30.9%的淨負債率也保持在行業較低水平，且連續數年始終保持在30%以下。
多元化：收斂聚焦，鞏固提升基本盤
2018年是萬科“城鄉建設和生活服務商”戰略的開局之年。萬科於2018年年中提出“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”， 旨在通過聚焦鞏固地產開發主業，持續提升非開發業績的經營能力，推動其各業務板塊更有質量的增長。
鬱亮表示：“‘基本盤’將是萬科2019年最重要的詞彙。萬科要先求得根基的穩固，才能更好地開枝散葉；先在最基本的業務上深化對商業邏輯的理解、練好經營管理的內功，才能為轉型奠定更堅實的基礎。” 目前，在四大區域明確以開發業務為基本盤的基礎上，其他各個業務條線也都明確了各自的基本盤。
其中，萬科物業服務2018年實現營業收入98億元，同比增長33%；在2018年新增簽約飽和收入中，住宅業務佔比65%，非住宅業務佔比35%。在規模和口碑方面領跑行業。
租賃住宅業務上，萬科長租公寓業務已覆蓋35個主要城市，累計開業超過6萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約92%。截至目前，萬科共完成55億元住房租賃專項公司債券發行，為租賃住宅業務發展提供了資金支持。
商業開發運營方面，截至2018末萬科在商業領域的總管理項目210餘個，總建築面積超過1300萬平方米。未來印力集團將聚焦存量項目的運營管理，通過改造激發存量項目的活力，並持續優化資產結構，探索資產證券化。
物流倉儲服務方面，萬科旗下萬緯物流經過近四年發展已成為國內領先的物流服務商。截至目前，萬緯物流已累計獲取項目124個，合計可租賃物業的建築面積約971萬平方米，其中穩定運營項目平均出租率達到96%。
此外，萬科在產業辦公、冰雪及其他業務方面進行積極探索。截至2018年底，萬科已在超過20個城市開展標準辦公與產業園的建設和運營管理業務，管理面積合計約700萬平方米；併成功中標北京2022年冬奧會和冬殘奧會延慶賽區PPP項目；在醫養、教育等領域的品牌影響力逐步擴大。
— END —
轉載註明出處：克而瑞地產研究(cricyjzx)多謝配合！
克而瑞地產研究|cricyjzx
易居企業集團的專業研究部門
專注地產行業研究和企業探索
連續十年發佈房企銷售排行榜
閱讀更多 克而瑞地產研究 的文章
