关于楼市，始终有说不完的话题，主要原因还是房子对一个家庭太重要了。没有房子的，想拥有自己的房子，有房子的，想更换好的房子。总之，我们很多时候都是在为房子奋斗。买房作为一个家庭的最大宗支出，价格往往显得很敏感，我们总是希望房子价格能在自己的收入承受范围内，这都是很正常的心理。
谈到具体买房时，相信很多人也有患得患失的想法，主要担心两个方面问题：一是如果自己有能力购买而没买，担心房价继续上涨；二是如果出手买了房子，又担心房价下跌，从而导致自己花了冤枉钱。要想消除这两方面的顾虑，前提就是对未来房地产市场有一个预估分析，从而做出对房价涨跌的判断。如果抓住了房价上涨下跌的主要因素，那么我们对未来房价是否继续上涨就有一个相对清晰方向预判。
影响未来房价的4个主要因素
1.房地产是否作为经济发展支柱。我国将房地产作为一种产业发展已经超过40年，但真正快速发展的阶段是从98年住房商品化改革以后，可以说，最近20年是房地产风生水起的阶段。房地产不仅仅是作为投资、开发、销售而独立存在，它还关联到工程、园艺、家电等上百个行业的发展，对就业和经济发展至关重要。
就拿最近的10年时间来说，房地产对GDP的直接贡献，从4.61%上升到6.87%，如果再算上关联行业，基本可以达到GDP的20%，我们说一个行业对GDP贡献超过5%，就被认定为支柱产业，从这个数据来看，说房地产是经济发展支柱一点不为过。从这些年来看，房地产对经济的促进作用是加强，而不是减少。正因为如此，我们在楼市政策制定，调控方式方法上都寻求稳妥，毕竟经济发展是第一位的。
2.城市化进程所处的阶段。截止到2018年底，城市人口达到8.31亿，相比2017年增加1790万，对应的增加比例为1.06%，城市化率达到59.58%，此时的农村人口为5.64亿。从最近的5年时间看，我们的城市化率都在以1%多点的速度在增加，跟经济发展一致，基本处于中速发展阶段，达到近70%城市化率后，增速还会下降。可以算一算，基本上到2030年左右，我们的城市化率可以接近70%，此后将会有一个漫长的过程达到75%，甚至超过80%。
另一方面，如果说前期快速城市化导致了住房需求快速放大，促动房价快速上涨，那么家庭小型化则是推动住房需求的又一重要因素。当前，我们户均家庭人数为3人，随着老年独居需求和年轻人独居需求发展，未来户均家庭人数可能下降到2.5左右。对照发达国家单人家庭数占总家庭数15%到20%数据来看，我们目前还不到7%，这些年虽然以30%的速度增加，但由于基数小，要达到发达国家水平，还有很长的路要走。当然，这些需求必须与经济发展水平相匹配。
3.土地财政替代水平。房市火热，也带动了“地市”火热。2018年全国土地出让收入达到6.5万亿，相比2017年增加了25%。无论是从经济发展角度，还是地方财税需要，土地收入仍旧占据着重要地位。就目前来说，城市要发展，城建水平要提升，需要用钱的地方还很多，除继续获得土地出让收入外，短期还很难找到其他替代标的。事实上，不仅是土地收入，还有相关税费，比如说2018年契税就有5730亿。
谈到土地财政替代，就不得不提到长效机制—房产税。房产税被很多人视为未来最有可能替代土地收入的税种。那么会如何呢？据恒大首席经济学家任泽平测算的一组数据显示，短期来看，按照免征面积30平米，各省房地产税替代土地出让收入的税率临界值位于4.8%到23%，均远超当前合理名义税率3.5%的上限，所以，短期内房地产税无法替代土地出让收入。从长期来看，在人均居住面积提高、房价增速低于收入增速和存量房时代到来三大条件逐步具备，未来房产税可以达到7.2万亿，占到地方财政收入47.7%，同时也超过了2018年6.5万亿的土地出让收入水平。
4.货币增长速度。房价上涨，固然与购房需求、地价成本、税收有重要联系，但这些年房价上涨的另一个重要因素—货币也不可忽视。就是我们常讲的通货膨胀，货币多了，物价就上涨，房子作为一种商品，也没有不涨价的道理。一般来说，我们看货币超发速度，主要看M2的增长速度，此前，笔者有专门分析过近10年的M2增速，M2在2017年和2018年降到两位数以下，从整体上看，M2与经济增速一样，都进入”L”型，有一个缓慢下行阶段。换句话说，就是“印钱”速度减缓。
仔细对照发现，这些年房价快速上涨，均与货币保持高速增长分不开，随着货币超发降速，房价也失去了高速增长的基础。这不是信口开河，一切要以数据为依据，我们要正视这种变化。当然，货币增速不可能一直处于下降过程中，正如前文所说，需要以经济发展相匹配，处于中低速增长，房价大致会在这个范围内波动。
看完上面4组数据分析，未来的房价还会继续上涨吗？
其实，这个答案很明显。笔者认为，房价肯定还会上涨，但不是永远。主要体现在以下几点：
1.从上面分析的数据得知，城市化还处于中端，还有持续的人口城市化，这是需求的第一方面。加之家庭小型化、改善需求的存在，房地产市场还有较大成长空间，这个时间预计在2030年前后；
2.房地产的替代产业培育还需要时间。现在国家正大力发展制造业等为主导的产业，这些都需要时间。很多产业都不可能一蹴而就，需要基础研究和积累，这些都是需要数年或者数十年才能有所成就。只有当新兴产业出现，替代解决了就业和经济发展问题时，才能谈房地产退出经济发展的主力阵容问题。
3.财政替代也还需要时间。由于第2点原因，新兴产业出现有了相关的财税渠道，加之可开发的土地资源越来越少时，房产税逐步走上前台。无论从土地收入减少的可行性，还是替代性，都需要时间，并且这也是一个逐步过程，比如房产税税率增加幅度。
4.只要货币有贬值的可能性存在，房价也会有抗通胀的作用。即使如美国这样城市化率超过80%的发达国家，只要货币贬值，经济发展，房价也在上涨。这不是房子本身价值增加了，而是货币这个池子水多了，水涨船高罢了。
5.区域、城市之间的住房不均衡性始终存在，而且还会继续分化。从总体上看，我们人均住房面积达到40平米，这与美国73平米、英国人均住房面积84平米、加拿大71平米、法国42平米相比、德国42平米，似乎还算说得过去。但我们这里面还包含20-30%的公摊面积，除去之后也只有30来平米。
另外，房子总量虽然达到家庭数与住房数1:1.1比例，但大城市、人口流入城市的住房需求还是比较大，而部分地方的房子又显得过剩，区域之间的供需差距较大。同时，随着经济水平提高，收入提高，人们对住房的要求也越来越高，促使住房产品更新换代。如果说房子总量差不多了，那么对好房子的需求还会一直存在。
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