商業價值有限的樓層，勢必獲取成本有限；必須換文創？剛需在商業社會也未必全部無往不利。
都說屁股決定腦袋，那句著名的英國諺語腫麼說來著：一人之佳撰，他人之毒藥。
反過來，應該也成立的吧。
在今天的經濟環境和大背景下，廢的可能也是寶，這就需要我們客觀發現的眼光。
上篇說到，如今如火如荼的親子和餐飲，估計也蹦躂不了幾年了。
和之前所有洗洗睡的業態一樣，你或許指摘他們從一而終不思創新，但導致他們被時代拋棄的，其實是新業態和整合方式，自作賤頂多算個催化劑。
從曾經百戰百勝的百貨，到後來神化了的“大賣場致勝”，到如今的“親子+餐飲”，屬於實體商業的後來，還有什麼呢？
向前看吧。
一、 商場眼裡的缺點都是優點
（一）“樓層越高，商業價值越低”？
這句話在商業地產中的地位，不亞於“地段地段還是地段”。
即使實體商業的全盛時期或者直接說，在“百貨的大時代”，樓層的價值也是向上遞減的，這點從業態就可以看出：
地下一層，主要是超市；
一樓是珠寶、手錶和化妝品，算是掄向最衝動的女性群體；
二樓是女裝、內衣，對商家而言，女性受歡迎程度遠遠大於男性；
三輪才是男裝，可見就被重視程度而言，商業上呈現“重女輕男”；
四樓及以上，一言蔽之無外乎：運動品牌、工藝品、遊戲（機）區。
即使按照如上的90年代商場的大致格局，從中可以看出：
1、 最大便利給了女性、給了非必需品
2、 最高樓層給了體驗式商業（當時還沒像今天這麼重視），完全是通過業態來吸納客戶，而非主動為目標客戶提供方便
如今，實體商業在電子商務的欺負下，領地和份額越來越小，即便如此，一縮再縮的實體商業，還是給化妝品、內衣、奢侈品、女裝保留了最大的空間和優勢位置，一句話：“逛街不消失，女性還主角”。
被壓縮的男裝、日用品、運動品牌和遊戲機去了哪裡呢？
男裝和女裝合併成為了服裝樓層；
日用品徹底向網購投降了；
運動品牌和遊戲機，走上了一條向專業細分的道路：
前者，有立升的去淮海路開了旗艦店，沒手筆的也就“市區專賣店展示+網購”
後者，則走上了“體驗式消費更要便利消費者”的道路，沿街總比商場頂樓好。
（二）家門口的垂直配套
今天的商場潮流是什麼呢？
就差別而言也很簡單：
地下還是超市，不過從大賣場升級成了進口生鮮；
一二三四可以忽略不計，變化無外乎兩點：
1、 原有的樓面統一業態被打破， 變成了間或——你可以說是招商不足的被動舉措，也可以說是主動求變，讓（相對）強勢業態帶動傳統零售
2、 今天仍然是“越優質資源樓層越低”，誰都沒有把握說哪一種業態的吸客能力大到“酒香不怕巷子高”，疊加優勢的背後是斷臂求生
倒是如今的頂層有了變化：今天，沒有電影院的商場，好像已經不配叫商場。
安排在商業價值偏低的頂樓，是因為看好電影院的吸客能力？
當然不，只是因為電影院這種業態特殊的建築結構要求，而已。
有些商業已經率先把辦公需求引入商業價值偏低的高層（5樓以上）部位，這個無奈之舉得到的市場反饋是出乎意料的，因為終於“一人之毒藥，他人之佳撰”了，商場作為辦公最就近的垂直配套，滿足了員工午餐、午休、購物、休閒等各種8小時之外的需求，早十晚十的時間上，也基本無縫對接了。
二、 為什麼是文創？
（一） 要搭上商場的調調才是門當戶對
樓下商業樓上產業的組合，往“高大上”說，是垂直的產城融合。
但問題是，所有的關係只有互惠互利才能長久。
試想，一家第二產業的公司，將辦公場地設置在商場的高樓層，這種得利是單向的：前者的員工工作倖福感很高，不管颳風下雨、嚴寒酷暑，上上下下足不出戶。
但，他們能給後者提供什麼呢？
無非就是租金。
商場，若將第二產業的辦公室員工作為目標消費者，可否？
也不是完全沒有消費可能，但其中的特點並不令人鼓舞：
（1） 除了午餐是剛需消費，其他都是目的型消費，而目的型消費沒有流量；
（2） 第二產業的員工素描，和商場要求的逛街人群，其實是格格不入的。
當然，第二點差異，不較真還真看不出來。
但，在有選擇餘地的情況下，“商場內OFFICE”需要的人群，文創類最搭調。
首先是年齡上，年齡決定了他們的消費隨意性，商場喜歡這種感性人口；
其次是供需上，今天商場售賣的從潮品到奢侈品，消費針對的都是文藝青年；
再者是圈層上，對的人導致對的圈層，他們的朋友、同事、客戶，這是商場所需要的大數據整合歸類，因為人以群分，實現了“精準地拓寬，拓寬地精準”。
最後，因為人群和商品的吻合，【實體商業賣出溢價】也就有了可能。
今天的實體商業，一方面都在拼命往潮流轉型，一方面也在暗示地拒絕那些以開門七件事為消費主張的“過日子”人群，這過程像對暗號，殘酷但必須。
（二） 鄰居也是客戶也是供應商，垂直嘗試異業跨界“互營銷”
回到上一章節的互惠互利問題。
文創（的辦公需求）進入商場之後，文創有神馬商業機會？
實體商業的消費氛圍和屬性，決定了其“明亮、通透、展示、自由、動線”等各種屬性。
今天，商場裡的辦公區，大多數以工位的開放形式存在，也都具備了“更像商場STYLE靠攏”，也就更不像傳統辦公室正襟危坐，於是一個創意產生了——
商場裡的辦公室，本身不也是一種商業形態嘛！
曾經，虹橋的世貿商城，嘗試過在裙樓的玻璃隔斷區，引入那些有展示功能的混合體，之所以叫混合體，是一時分不清楚到底算辦公、商業、倉儲還是展覽。
總之，那些三四個人的公司，展示著自己的外貿商品，中午也想集市一樣接受零售，最深處有點倉儲功能，還有幾張電腦檯。
文創本身是售賣思想和創意的產業，他們需要最大切面的被看到，或者說“和市場零距離”，辦公區兼容了展示甚至局部“顧客可以到達”，就算不實現零售，也是很好的一個“工位兼展位”啊！
再看文創的聚合效應，或者說看橫向的相鄰關係：傳統辦公室或甲級寫字樓，強調的是匹配：行業匹配、人群匹配、購買力匹配，三個匹配疊加，彼此之間就是純粹的鄰里關係，一點火花也沒有。
文創則不同:儘管也強調匹配，卻是一種人群的匹配，但產業、行業、需求都是不受限制的自由，也就大概率存在錯位的可能，鄰里也生意就有了可能——
廣告公司接了翻譯公司的投放業務；
媒體公司承接了周邊鄰里的公眾號運營；
紅酒代理在辦公區舉辦品酒會；
攝影工作室找隔壁公司的姑娘做模特。
鄰里之間的業務對沖，既是便利也是GDP。
上海的第三產業城市定位，數不清的小微企業，都給文創提供了廣闊的平臺。
去5A，更多文創企業承受不了租金，也受不了那種西裝革履的壓抑；
去產業園，找到了同好勢必也黏連了競爭，配套需求是外賣還是外掛的；
去商場，配套是垂直的，鄰里是錯位的，展示是開放的，可行性是必然的。
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