時代財經APP記者 黃銀橋
中國的城鎮化發展正在進入一個新時代。
2018年9月，習近平總書記在深入推進東北振興座談會上正式做出“要培育發展現代化都市圈，加強重點區域和重點領域合作”的重要指示。今年2月19日，國家發展改革委發佈《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》，隨後在3月召開的“兩會”上，李克強總理再次提出，堅持以中心城市引領城市群發展。
從去年到今年，從習近平總書記的首次提出，到發改委正式發文，再到李克強總理的重申，都在強調著都市圈發展的重要性，都市圈發展已經上升為國家戰略。
北京師範大學都市圈研究中心主任劉學敏表示，中國的城市化的發展，客觀上進入了這麼一個時代，這就是都市圈時代。
過去20年，伴隨著中國經濟高速增長，城市化的迅速推進，造就了中國房地產業的黃金開發時代。如今，城市化發展進入了全新階段--都市圈時代，房地產行業也將面臨著新的機遇和挑戰，那些有先見之明的房企已經率先抓住了機會。
中國進入都市圈時代
根據《指導意見》的定義，都市圈是依託超大、特大城市以及輻射帶動功能強的大城市，是基於城市群一體化發展的進一步細分。具體表現就是，超大、特大城市的產業、人口從原來的向中心聚集變成向外圍擴散。
國家發改委規劃司城鎮化規劃處處長韓雲強調，培育發展現代化都市圈是實現城鎮化高質量發展的重要手段，既有利於優化人口和經濟的空間格局，又有利於增強內生髮展動力。
作為曾經的政策決策者之一，前國家發改委副主任徐憲平透露，在中國城市化進程中，曾經有過多種嘗試，包括城市群、特色小鎮、中心城市等，相較於過往這些嘗試，現在提出的都市圈是有特殊意義的。
結合自己的工作，徐憲平分析稱，以往的城市群戰略，由於範圍太大，基本上還是各個城市幹各自的，難以形成共識，整合資源，而現代化都市圈以小時通勤圈為基本範圍，這麼一個緊湊型的，緊密型的空間生態，可以探索出一個一體化的發展。
“培育發展現代化都市圈比構建跨區域城市群更能產生積極的落地效應和示範效應。”徐憲平表示。
數據顯示，截至2018年底，中國城鎮化率達到59.58%，據反映城鎮化過程的“諾瑟姆曲線”推算，當城鎮化率進入60%-70%區間時，城鎮化動力會從數量驅動型轉向結構分化型，城市群內的都市圈也將成為城鎮化的“主角”。
事實上，都市圈化的現象在中國已經出現。華夏幸福產業研究院發佈的《都市圈理論與中國都市圈發展趨勢》報告顯示，2010年-2017年上海中心地帶人口僅增長64萬人，同期外圈層人口的平均增長是其近2倍，崑山、江陰等支點城市人口增長均超過150萬人。
另據華夏幸福產業研究院院長顧強介紹，按照特大型和超大型城市來看，中國的都市圈定義的有31個，有不同的層次，比如說第一梯隊北上廣深，基本是世界級水平了，這些城市早就已經是處於溢出的階段。第二個層次定義的核心都市圈大概是9-10個，這些城市已經超過了1000萬人口，GDP超過了一萬億，這些城市也已經開始往外溢出。
“並不是所有的城市都是虹吸的階段。”顧強舉例分析稱，從科技投資角度來看，北京目前都是處於全面溢出階段，過去五年以前，北京97%的科技成果，都是轉到京津冀之外的，現在接近15%的科技成果是在都市圈的範圍內。
華夏幸福搶佔先機
產業、人口的外溢，催生了都市圈時代，在這個新的城市化階段，房地產行業也面臨著新的機遇和挑戰，從前那些專注於一二線城市的眼光，開始看得更遠，而那些有先見之明的房企已經率先抓住機會，比如華夏幸福。
2002年，華夏幸福開始在距離北京城區50公里的廊坊固安縣開發建設產業新城，歷經十多年的改造，固安從原來一個農業縣蛻變成了一個以雲谷（固安）科技、京東方、翌光科技、鼎材科技為代表的新型顯示產業新城，固安縣的財政收入也從2002年的1.1億元增長到2018年的98.5億元。
固安產業新城的發展壯大正是得益於北京人口、產業等要素的外溢，據介紹，廊坊新投資項目90%來自於北京的溢出。華夏幸福抓住了城市化發展的機遇，固安產業新城業成為了華夏幸福最有代表性的一個作品，甚至成為國內產業新城運營的樣本。
在固安縣取得成功之後，華夏幸福開始將該產業新城模式進行復制。顧強介紹，目前華夏幸福事業版圖已遍佈北京、上海等15大都市圈、80餘個區域，產業新城/小鎮大多佈局在核心城市輻射的外溢圈層內，享受了都市圈加速發展所帶來的外圍節點性城市價值提升紅利。
據瞭解，都市圈產業發展遵循一定的規律，也是產業發展的共性，如在都市圈內，依據產業的附加值，形成“三二一”逆序化的分佈規律。如都市圈30公里圈層附近佈局研發型輕型製造、孵化中試等小規模高價值生產以及生產服務環節；50公里圈層範圍內佈局都市型工業、先進製造及關鍵部件生產、物流配送與倉儲等生產環節；80公里圈層佈局大規模的加工製造及組裝集成環節等。
華夏幸福是深諳此道。顧強表示，華夏幸福在具體的產業導入中普遍依託上述規律進行產業的規劃、篩選，以便更好符合區域的發展階段和更快落地生根。
在實際操作中，華夏幸福並不是一成不變，由於每個都市圈差異很大，華夏幸福往往會因勢利導，進行針對性佈局和產業培育。例如大廠的影視小鎮就瞄準北京優質的文化產業資源，打造成為京津冀文創產業的新高地。霸州距離北京80公里，主要打造都市食品產業集群……
業績是華夏幸福成功的最好說明。2018年前三季度，華夏幸福實現營業收入451.41億元，比上一年同期增長46.14%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤78.78億元，比上一年同期增長26.49%。
異地複製的項目也實現快速增長，從半年報數據看，2018年上半年，華夏幸福京津冀以外區域銷售面積325萬平方米，佔總銷售面積比例達到45.68%，較去年同期增長293.88%；環南京、環杭州、環鄭州區域銷售面積佔比分別達到15.78%、7.30%、10.69%；京津冀以外區域的核心業務銷售額佔比達到38.63%，較去年同期提升25個百分點。
顧強稱，華夏幸福在都市圈相關的基礎研究和專題研究都有一定的積累。未來一段時間，華夏幸福將堅持開發性PPP模式，聚焦核心都市圈戰略，按照都市圈人口和產業遷移規律，促進形成合理的大中小城市協調發展的都市圈城鎮體系。
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