拆遷涉及問題非常複雜，需要了解方方面面的法律規定，但拆遷戶一般是第一次接觸到拆遷，拿到補償方案後都只是感覺補償低、不合理，但是又不知道是哪裡不合理，究竟拆遷補償在哪些地方減少了？北京英淇律師事務所為您總結。
一、房屋徵收決定與徵收補償方案要公開
1、房屋徵收決定
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》有關規定，在進行房屋或土地徵收行為之前，必須發佈徵收決定公告。公告內容要具體明確徵收原因、徵收目的、徵收期限、徵收單位以及徵收範圍等，以確保被徵收人的知情權和相關的訴訟權利。房屋徵收決定一般應當包括（一）徵收目的；（二）徵收範圍；（三）徵收部門；（四）徵收實施單位；（五）徵收補償方案；（六）簽約期限；（七）行政複議、行政訴訟權利和期限；（八）其他事項。
房屋徵收決定公告應由市、縣級人民政府發佈，一般應當在徵收範圍內進行張貼，同時也可在徵收範圍周圍較為醒目、便於查看的地點張貼，同時還可通過報紙、電視、網絡等新聞媒體發佈。如果政府部門不依法進行公告，被徵收人可以拒絕在補償協議上簽字。
2、徵收補償方案
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十條、第十一條等規定，市、縣級人民政府必須依法對徵收補償方案徵求民意，並且徵求公眾意見的期限不得少於30天。在徵求公眾意見期限結束後，政府同時應當將徵求意見的情況及根據民意修改後情況及時公佈出去。
然而很多拆遷方並沒有提前公開徵求公眾意見，而是在公佈徵收決定之時就已確定徵收補償方案。這樣被拆遷人對於拆遷補償的不滿就會轉化為與拆遷方的矛盾。當矛盾越積越深，無法化解時，可能上升到“強拆”、“誤拆”。
二、無證房屋=違建不補償？
在農村徵遷中常見的是拆遷方直接就認定無證房屋是違建無拆遷補償，完全不經有權部門的法定程序。被拆遷人往往被“違建不補償”嚇到就簽字拆房了。如果您在現實中也遇到“無證”被認定為違建或不予補償，不要驚慌，更不要諱疾忌醫，第一時間與專業拆遷律師取得聯繫，看一看是否有機會爭取正常的補償，面對違法強拆切莫錯過時機，避免不必要的損失發生。
無證房拆遷補償可以考慮建造的時間、當時的立法狀況、當時執法機關是否存在不作為等因素綜合制定無證房屋的徵收補償方案。
1.嚴重違反城鄉規劃及土地管理法或明知已經發布徵收公告或者即將被徵收而惡意搶建的房屋可以不予補償。但無論被徵收人的房屋是否屬於違建，對被徵收人的土地使用權都應給予公平、合理的補償。
2.房屋建造的時候是合法的，但沒有合法產權證明，是由於不可歸咎於其自身的歷史遺留問題造成的，且如果被拆遷人在上述房屋內已長期生活居住，應當得到合法補償安置。
至於應該補償多少，每個地方的拆遷補償標準是不一樣的，政府部門會根據當地的拆遷管理辦法進行估算、賠償。您可以查看拆遷公告的具體規定，也可向當地土地部門諮詢。如果有異議，可以申請行政裁決。
三、評估報告上的補償數額為什麼那麼低？
評估機構的確定方式基本上有三種，由政府指定的機構進行評估；由開發商和被徵收人協商決定評估機構；由開發商自己指定的評估機構。由於政府指定或者是開發商指定的評估機構中很有可能會有暗箱操作的情況，或者是之間存在著某種的利益關係，導致很多的被徵收人的對於這些評估機構有很大的不信任。
為什麼評估報告上的補償數額那麼低？北京英淇律師認為有以下三個原因：
1、評估公司不獨立
但是在拆遷時，拆遷方想方設法壓低補償標準來降低拆遷成本，主導拆遷工作的其實都是政府，評估機構大多會受到干預。如何幹預呢？首先，實踐中，評估公司基本都是由政府部門在本轄區範圍內指定的；其次，評估公司承攬拆遷評估業務很大程度上取決於政府給不給它做。在這樣的情況下，評估公司能依法獨立的對你的房屋進行客觀公正的評估嗎？
按照法律規定，評估公司由拆遷戶來協商確定，但評估費由拆遷方承擔，在這種情況下，評估公司當然會向著拆遷方。即使評估費用即使由拆遷戶來承擔，評估公司也會受到上述的干預，不能獨立客觀公正的對你的房屋進行評估。
2、評估人員不專業
但在實踐中，有些地方的評估師純粹是濫竽充數，評估過程中出現很多錯誤。比如按照法律規定，對房屋進行評估評估師必須要到被評估的房屋實地進行勘察測量，並進行拍照錄像，但很多委託拆遷戶經常向我們反應，說評估人員根本就沒有來實地勘察測量，或者來了也僅是簡單的看一下就走了，隨後沒過多長時間評估報告就出來了。還有的拆遷戶收到的評估報告就是一個統計表，一份包含完整法定內容的評估報告一個統計表怎麼能夠涵蓋的了呢？甚至評估報告上都沒有評估師的簽字，這樣的評估報告如何能準確的評估出房屋價格？
3、拆遷戶看不懂評估報告
評估報告是一個專業性比較強的法律文件，如果你沒有一定的房地產和法律方面的知識，你基本是看不懂補償數額是如何計算出來的，更看不懂計算的方式是否合法？你能夠看懂的也就只有那個補償數額。拆遷戶一般是自己房屋遇到拆遷時才第一次接觸到評估報告，雖然覺得評估報告上的補償數額不靠譜，但又說不出評估報錯在什麼地方。
在徵收過程中，如果遇到了評估不合理的事情，不能吃了這個虧，要用法律的手段來維護自己的切身利益，遇到自己不能解決的問題，可以向北京英淇拆遷律師團尋求幫助！
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