一座城市的房地產版圖，是由一塊塊開發拼圖拼接而成。
2017年，市場的焦點在樓面地價高達17200元/㎡的武侯新城；2018年，品牌開發商扎堆的新津、青白江等遠郊區域頻繁登上熱搜；2019年至今，房企的拿地、銷售均呈現迴歸“中心化”的態勢，由近郊向傳統中心城區不斷回收。
城東十陵版塊、城南的南湖版塊、城西茶店子版塊、城北韋家碾版塊……眾多被淡忘或隱匿的區域，再次站到臺前。
壹
兩大交通軸線串聯 成都樓市一路南拓
最受關注的當屬城南，交通是最直接的助推器。
眾所周知，城南有幾條著名的“縱深”大道：天府大道、劍南大道、益州大道、紅星路南延線，它們是成都房地產向南發展的交通動脈，沿線也不斷出現房地產開發的熱門版塊。
➤➤2004年，定位於“城市中軸，產業之路”的天府大道官方正式命名，國際城南橫空出世，沿線的CBD地標、產業園區、高端住區如雨後春筍拔地而起，天府大道也被不少人稱為城南“第一地脈”。
➤➤與產業軸平行的，是一條重要的生態發展軸。2012年，定位“生活之軸，宜居動脈”的劍南大道正式命名，沿線掀起一波又一波房地產開發熱潮，高端住宅、商業中心、商務地標紛紛出現，成都向南的城市界面不斷“變臉”。金融城、大源、南湖、怡心湖、錦江生態帶等高大上的商住版塊相繼開發、成熟。
在促進成都向南發展的硬核表現力上，劍南大道與天府大道平分秋色，也讓成都其它發展方位難以匹敵。
貳
樓市10年不斷更新 互補中形成兩大城市節點
成都樓市歷經此前10年的高速發展，“去中心化”的特徵異常明顯。
通過研判城南熱點房地產版塊銳理君發現，在天府大道與劍南大道這兩條城市級軸線組合成的帶狀區域中得到了清晰體現：天府大道兩側，產業、商業、商務的比重明顯更大，而劍南大道兩側，生態、居住的功能性明顯更強。尤其是劍南大道沿線，逐漸形成了兩大城市級開發節點。
第一大城市節點：大源版塊和錦城湖版塊
✪大源版塊是在地鐵的拉動下加速崛起。
2010年，地鐵1號線通車；2011年，大源的伊藤洋華堂亞洲旗艦店開業；2013年，銀泰城開盤；2015年，大源中央公園開放……
在這一階段前後，華潤、建發、嘉裡、復地、保利蜂擁而至，成片的土地被品牌房企“收入囊中” ，一個個中高端項目拔地而起，大源也由此成為成都最具代表性的中央居住區。“曾經你對我愛理不理，如今我讓你高攀不起”也成為大源版塊最貼切的註腳。
✪錦城湖版塊的爆發，則更多依託湖景資源的帶動。
2013年，佔地面積2400畝的錦城湖對外開放，並迅速吸附了一大批高端項目開發商，區域地價、房價“天花板”不斷被捅破。銳理君查閱資料發現，如今錦城湖周邊項目的二手房最新均價保持在30000元/㎡左右，天府世家、西派國際、中海城南一號等高端項目的房源售價更一度突破40000元/㎡。
城市節點效應：大源與錦城湖相互借力
大源版塊與錦城湖版塊更多是“相愛”。
錦城湖能夯實“豪宅居住區”的定位，有大源版塊內金融、高新技術產業人口的支撐。以中洲錦城湖岸項目為例，2016年6月首開均價在12941元/㎡左右，2017年6月銷售均價就高達22991元/㎡。
而大源版塊內的各大樓盤，也將錦城湖作為一個不可或缺的資源賣點頻頻傳輸給市場。
第二大城市節點：天府新區起步區版塊
在這一區域，南湖版塊、華府版塊、怡心湖版塊、錦江生態帶版塊形成了強大的合力，也造成了下一個10年成都城南發展的最重要拼圖。
✪南湖版塊，6000畝湖居資源撬動。
南湖版塊的發跡，起於2008年南湖國際社區進入。此後，歷時三年修建，投資超過10億元，集生態、休閒、運動、旅遊等功能為一體的6000畝的南湖公園陸續開放。眾多房企和購房者也看重了這裡的“生態湖景資源”，短時間內就聚集了南湖世紀、南湖半島、南湖中心、佳兆業君匯上品、遠大長島國際等大批項目。
✪華府版塊，大規模土地供應帶動。
打出“下一個大源”口號的華府板塊，引起強關注的是巨大的土地供應潛力。
據銳理數據統計，華府板塊土地的主要供應潮從2007年持續至2013年，合計約2386畝，棠湖、保利、九龍倉、德商、中鐵八局等眾多開發商紛紛進駐該區域。2016年—2018年，華府版塊（臨近怡心湖區域）地價攀升，平均樓面地價高達9316元/㎡，出讓住宅用地近900畝，中國鐵建、金地、綠城、中海、光明等大品牌開發企業爭相露臉。
✪怡心湖版塊，產城湖一體規劃帶來機會。
2017年，怡心湖橫空出世，板塊定義為“國家級臨空經濟示範區的高端服務核心區，成都產城一體、城景相融的現代品質城市新標杆”，總規劃面積8.3平方公里，重點打造集城市商務區、居住、休閒於一體的高端城市新區。此後萬科投資700億打造萬科夢想城、蔚藍卡地亞投資70億打造怡心湖現代城。如今，怡心湖的配套設施處於起步建設階段，較慢的開發速度仍在左右市場的購買慾望。
✪錦江生態帶版塊，利好規劃刺激快速發展。
2014年，天府新區第一版規劃明確實施“一城一區一帶”規劃建設方案，其中“一帶”指的是錦江生態帶。2017年，佔地560畝的中海錦江城項目開始以“錦江生態帶”為宣傳著力點，此後德商、萬科、優品道等房企持續跟進，錦江生態帶成為城南名聲大噪的宜居版塊。但隨著2018年天府新區最新“一中心三城”規劃出爐，錦江生態帶已經從規劃方案中去除，更多是定位居住功能性版塊。
（天府新區起步區四大版塊發展成熟度對比）
城市節點效應：產業、產居不斷反哺。
2017年怡心湖版塊規劃出爐，帶動了華府版塊和錦江生態帶版塊的樓面地價攀升；與之同步的巨大產居需求，也開始源源不斷地在這四個版塊尋找“落腳點”。
叄
兩大節點中心 “久違”的南湖打開新大門？
在上文提到的兩大城市級節點中，故事最為豐富的無疑是南湖版塊。雖然有龐大的湖景資源支撐，片區的開發也持續迭代，但2016年森宇破產導致該版塊發展停滯，人為原因給南湖版塊的地產開發按下了“休止符”。
但南湖版塊自身的區位、後期的規劃，並未降低這裡的開發熱度。
2014年，四川天府新區正式獲批成為中國第11個國家級新區；2017年，成都“十字方針”發展戰略，進一步確立了“南拓”的城市發展軌跡。2019年底，地鐵5號線即將開通。
南湖版塊正好處於天府新區南向發展的門戶位置，在不經意間經歷著開發時空的轉換。
銳理數據統計顯示，南湖最後一次住宅用地公開拍賣成交在2016年3月，由北辰實業以樓面地價4375元/㎡，溢價100%競得。關於南湖版塊最近的土地市場消息則是2018年5月，藍潤以23.15億的價格，通過司法拍賣一口氣拿下了南湖253畝土地。
（2014-2018南湖版塊公開拍賣用地成交情況）
作為成熟的開發版塊，要與怡心湖版塊、華府版塊、錦江生態帶版塊同臺競爭，南湖版塊最大的優勢或許是“價差”。數據顯示，南湖版塊內的遠大中央公園2019年3月取得預售，戶型面積為107-138㎡，帶裝修房源價格約為12844-15559元/㎡；而2018年8月拿證的南湖世紀項目，戶型建面89.6-130.29㎡，帶裝修價格11900-13700元/㎡。
這樣的價格對比其它區域，優勢自然明顯。
如華府版塊（泛怡心湖區域）的中海雲麓世家2018年11月首批次開盤，售價17000—20000元/㎡，城投綠城誠園2018年12月首批次開盤，售價18700—21000元/㎡。
再如2019年3月，位於錦江生態帶版塊內的萬科保利翡翠和悅拿證，洋房戶型為116-142㎡，別墅戶型為214-267㎡，房源單價14417-20436元/㎡；而德商學府天驕，戶型面積為118-290㎡，預售單價19943-25293元/㎡。
銳理君日前在南湖版塊踩盤發現，除了遠大、北辰等項目外，藍潤此前拿下的253畝大體量土地也準備面世，定名藍潤·天府MIC，囊括住宅、商業等高度複合業態，計劃在近期亮相。對更靠近大源核心、住宅市場有價差、商業開發有短板的南湖版塊而言，這253畝藍潤項目，能否打開下階段發展的新大門，值得重點關注。
免責聲明：文中所涉項目信息、數據信息及相關承諾僅供參考，具體以項目現場和企業最終官方公示為準。
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