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原文首發於462期《法治週末》4版
原題：中介掘金法拍房市場
幾年前，王勝藍因為沒有在上海的購房資格開始關注在上海不限購的法拍房（法院拍賣的房子）。
當時的法拍房信息獲取渠道很少，由於擔心其中的問題和風險，王勝藍試著觀摩了幾十套房屋的拍賣，才最終參與。
成功拍下一套房後，她就像發現了一個寶藏。畢竟，在上海和她一樣被限購的人很多。
她不僅把自己的經驗介紹給了朋友，還找到了商機——做一家服務客戶的法拍房中介。
“我當時想買法拍房的時候也試著找中介，但是沒有找到服務特別好的。”王勝藍說起從事這一業務的原因，“上海有相當一部分房子是2000年前建設的，很多人隨著家庭成員的增多，還會有改善的需求，然而一旦家庭有了兩套房屋，也就是失去了購房資格。所以說，從需求端來看，法拍房的需求是存在的，那麼服務法拍房就有市場機會。”
從數據上來看，法拍房的供應量也在增加，阿里拍賣的數據顯示，2018年，全國共有23.82萬套法拍房，這一數據在2017年是18.62萬套。
供需都在增加的情況下，法治週末記者在採訪中發現，隨著全國多個城市實施限購政策，法拍房這一市場被越來越多人關注，不僅僅是一線城市，成都、西安等二線城市乃至一些三四線城市都開始出現法拍房中介的身影。
中介不會有獨家房源
王勝藍告訴記者，2015年是法拍房市場發展的重要節點，當年最高人民法院印發的《關於加強和規範人民法院網絡司法拍賣工作的意見》指出，法院開展司法拍賣應全面推行網上拍賣方式。
“司法拍賣陸續在網上進行後，法拍房市場就越來越規範了。”王勝藍說。
王勝藍之所以有這種論斷，是因為在司法拍賣可以線下進行的時候，會存在被委託進行拍賣的機構壟斷信息或圍標的可能，比如，拍賣行發佈公告的渠道可能不足以讓足夠多的人知道，這樣只有少數的拍賣行願意通知到的人參與拍賣，拍賣的價格就相對可控，甚至存在拍賣行自己低價拍下房產後然後再轉手高價賣的可能。
現在的司法拍賣則是在最高院篩選出的5家平臺進行，包括淘寶網、京東商城、人民法院訴訟資產網、公拍網、中國拍賣行業協會網。
“拍賣信息都是全網公開的，拍賣行就難以壟斷房源信息；網上拍賣也打破了地域限制，誰都可以參與，也就在一定程度上規避了圍標串標的可能。”王勝藍認為。
隨著法拍房被越來越多人關注，這一市場也出現了相應的輔拍機構或中介機構。據瞭解，現在市場上服務於法拍房的中介機構主要有兩大類，一類是服務法院的，一類是服務客戶的，前者主要為法院提供拍賣標的的前期情況調查，供法院在拍賣公告中詳盡告知；後者則輔助購房者規避風險，拍到自己理想的房源。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提醒到，通過中介購買法拍房，的確能夠幫助購房者更加高效和安全地獲取房產，但需要注意的是，隨著司法拍賣上網，法拍房不會像普通二手房一樣，存在中介掌握獨家房源的情況。
“如果有中介打著掌握獨家法拍房資源或有特價法拍房的旗號收費，那一定不要上當。”嚴躍進表示。
查詢公開資料記者發現，此前在天津的確存在著利用大眾對法拍房不瞭解而騙取客戶資金的情況，比如，有中介謊稱自己受法院委託拍賣房產，提前向客戶收取保證金等，但客戶後來發現，該公司只是在收錢後再去法院參與法拍房的拍賣，房屋能否獲取並不能保證。
嚴躍進說，現在法拍房的保證金都是直接打到法院賬戶上，如果是中介要求繳納拍賣保證金到公司賬戶，那也一定要警惕。
不掌握房源
中介的意義何在
傳統二手房市場上，是否掌握房源對於中介來說至關重要，因為這關係到客戶能否在某個中介成交。所以很多中介的做法是紮根社區，掌握足夠多的房源，給客戶提供儘可能多地選擇。
然而法拍房不同，房源都是法院公開在各個平臺上的。那麼法拍房中介存在的意義是什麼？
王勝藍告訴記者，服務客戶的法拍房最大的作用是幫助客戶在短時間內拍下中意的房屋，且儘量避免競拍中可能存在的各種風險。
不過她也表示，不同區域的法拍房運營模式和服務內容略有不同。
“比如，在北京、上海等一線城市，法拍房中介的主要工作內容是服務，只是服務的內容圍繞法拍房展開而已；而在一些西部城市，法拍房中介的主要工作模式是，做‘轉介紹’，因為在那些地方人們還沒形成網絡購房的消費觀念，而且知道法拍房這一事物的人也不多，這些中介的主要工作是拉客戶，然後由真正的二手房中介來做相關服務。”王勝藍表示。
據王勝藍透露，法拍房中介所應提供的服務很多，拍賣前、拍賣中、拍賣後客戶都有服務項。
“完整的服務應包括前期的房源信息蒐集和匹配，拍賣前對房屋的盡職調查，如果客戶需要貸款，還需要提前審核客戶貸款資格，幫客戶優化貸款資格；拍賣時要協助客戶報價，每一次報價前都要提醒客戶，報價是否符合客戶的資金狀況，是否會影響貸款額度等；拍賣後幫助客戶快速辦理過戶繳稅等手續，如果拍賣後出現前房主不騰房的情況，還需要幫助客戶處理問題。”王勝藍告訴記者。
北京法科生陳晨是考慮到法拍房價格較低而關注這一市場，她告訴記者，雖然法拍房的供應量在上升，但是要想精確搜索自己想要的房子比較難，只能按照位置找，但是戶型、樓層、朝向、是否有學區這些更多更細的信息都很少，也無法精準搜索，只能一個個頁面點開，光找房就需要花費大量時間。
王勝藍在接受客戶諮詢時也發現，隨著越來越多的法拍房可以貸款，剛需和改善性需求的客戶也越來越多。這些客戶並非投資者，除了關注升值空間，更關注房屋的使用以及附加價值。對於那些無法花費大量時間去找房、拍房、辦理手續的人而言，就需要中介機構來提供服務。
“而且所有法拍房的資源散落在不同的平臺上，不像二手房市場去某一個平臺就能看到大部分信息，而且法拍房的信息字段特別少，客戶自己要想精準地找到意向房源的確很麻煩。”王勝藍補充。
因此，王勝藍的團隊在創業初期就上線了房源系統，隨時蒐集各大平臺的法拍房信息，再通過地域、價格等字段隊信息分類，便於匹配需求。
除此之外，幫客戶瞭解房屋本身的情況也很重要，包括租賃情況、抵押情況、房屋現狀都需要在前期做完，避免出現房屋手續拍下後無法使用的情況。
“法院的拍賣公告通常會提到，房屋按現狀拍賣，不少關鍵的信息會提示‘不詳’，比如，是否有租約、是否有人居住，這些情況導致的風險是很多人不願意承擔的，這也是中介的意義所在。”包括王勝藍所在的法拍房中介在內的很多服務機構都會和律所合作，對法拍房進行前期盡職調查。
佣金率1%至8%
記者在採訪中也問及不同機構的收費情況，發現全國各地的法拍房中介收取的佣金率差異相對較大。
“有的中介只提供後期手續辦理工作，那麼中介的作用就是跑腿的，收費自然低；提供服務較多的機構收費相對高一些。”王勝藍說到。
法治週末記者諮詢了一線城市的多家法拍房中介後發現，法拍房中介收取的佣金率在1%至2%之間，通常提供全流程服務的佣金率為成交價的兩個點，跟普通二手房差不多。
但王勝藍告訴記者，在西部地區的法拍房市場，中介的佣金率可以收到成交價的5%至8%。
法治週末記者諮詢成都市的一家法拍房中介後，對方告訴記者佣金率為5%，如果要貸款，還需要向擔保機構支付貸款額度3%的費用。
“法拍房中介收取的這部分佣金，法拍房中介是要跟實際提供服務的二手房中介分成的。”王勝藍說，但是這種經營模式不適合一線城市。
據瞭解，傳統的二手房中介如鏈家也有法拍房業務。
雖然法拍房中介收取的佣金率並不低，但記者發現很多中介提供的服務僅僅止步於辦理完房產證，服務流程上寫明一旦辦理完房產證就要支付完所有房款。
然而法拍房市場後很大的一個風險就是房產過戶後無法立刻使用，購房者找中介服務的一個很重要的目的，也是希望中介幫自己排除掉儘可能多的風險。
如果法拍房存在清房難的問題，中介是否負責？
記者諮詢多家公司後發現，不同公司的處理方法不一樣，有的公司會在合同里約定，如果未來出現騰房風險，可以負責通過找清房公司等方法幫助騰房，直到客戶正式入住；有的公司的服務只到幫助客戶辦理房產證。
“一定要在籤合同的時候明確中介公司的義務，對中介公司沒有盡到義務時的違約責任詳細約定。”嚴躍進建議。
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圖片 | 網絡
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