樓校長的同事S，最近講了一個悲傷的故事：
近20年前，S要結婚，岳母要求全款在深圳買一套房才肯嫁女。正巧，S的朋友也在看房，兩人買房預算都是60-70萬（總價），朋友便極力邀請S和他一起買後海的一個新小區，200平左右，均價每平米3000多元。當時是深圳的中心還在羅湖，而後海在大家心裡是比較偏遠的地帶。S考慮再三，加上岳母的堅持，最後還是在羅湖買了一套60多平米的小兩房。後來的結局大家都知道了，哎，憂傷辣麼大！
10年前，金融危機剛席捲全球，深圳房價遭腰斬，遍地0首付的一手房。前海均價1萬多，龍華布吉均價七八千，但看房者寥寥。有多少人懷揣著現金錯過了那個時代？
在過去的10年、20年裡，在深圳買不買房，對一個人和家庭的命運，真的是有天壤之別的！
不過，從10年的維度看，在深圳哪個地方買房，結局也大不一樣。樓校長盤點了這十年來深圳房價片區漲跌榜。發現十年來最高漲幅10.27倍的樓盤半島城邦，綜合算來年複合收益率達到25.89%，超過巴菲特的年收益率%（老巴年均複合收益率20%），甚至超過全球首富TOP10榜單中的一大半富豪。當然，前提是你一直持有不賣。
但是，也不是所有片區都買了就賺的。比如最近樓校長看到有人甩賣鹽田華僑城天麓的房子，均價3萬/平，別說跑贏深圳，已經都跑輸東莞了吧。
故事的背後是數據，以及由數據反映的樓市規律。這些規律告訴我們：為什麼有些片區跑贏了大市，而另一些片區的房產跑輸大市？樓校長總結統計了10年來在深圳買房最賺錢的片區和樓盤，來感受這一全球最賺錢“機器”的能量，並由此懂得選擇好片區、好樓盤的重要性。
一、房價激盪十年，這些片區的漲幅成績榜
先來看看數據。
2009-2019年，深圳樓市經歷了兩輪完整的週期，2009年-2010年是第一輪波峰（2008年10月，國家推出4萬億的救市計劃，期間5次降息，樓市迅速回暖），2015年-2016年是第二次波峰（2014年9月30月，出臺貸款還清可按首套貸款，之後樓市回暖），每次波峰以後有大約1-2年的橫盤期，然後又是1-2年的微跌。但整體房價波動上升，十年漲了3.27倍。
【樓校長敲黑板】
1、政策出臺後，市場需要時間反應，一般要大概半年的時間才能在價格上有明顯體現。大家可以密切關注成交量，新房成交量超過5000套/月，二手房超過8000套/月，就是非常明顯的成交信號；
2、單個政策出臺不足以對市場產生反轉效果，一般稅收+利率+首付等多項政策組合拳才能讓市場快速變化。
再來看一下房價漲幅成績單。藉著這兩波上行期的漲幅，各區域的價差進一步擴大，南山、福田、寶安（含光明區及龍華）、龍崗（含坪山）“成績”非常優秀。其中，南山漲幅居首，上漲4.32倍；福田漲幅次之，上漲4.05倍，寶安、龍崗則以3.64和3.25倍的漲幅分列三、四名。
深圳各區跑贏大市的區域及對應漲幅
1、TOP1.南山：整體漲幅4.32倍，部分樓盤房價漲幅超10倍
十年時間，南山房價一路從2008年的17293元/㎡上漲到去年的92095元/㎡。並且，南山很多樓盤漲幅要高於這個值。如半島城邦，2008年12月31日開盤，單價12000元/㎡，目前小區二手房單價已經達到124000元/㎡（三期），漲幅高達10.27倍。
半島花園，1995年起價4148元/㎡
2008年，還是新人的李宏，手頭有位客戶跟著他看了很多套南山的房子，但始終下不了買房決心。“那時4萬億（救市）資金一下來，市場有點回暖的苗頭，我凌晨跑到客戶家裡‘砸門’，勸客戶買房。”李宏那會兒很激動，當時客戶不搭理，差點和客戶吵起來，並賭氣說到“我保證如果你買虧了，你可以把我門店砸了。”架不住李宏“軟磨硬泡”，李宏的客戶最終還是買了一套大面積的住宅，那套房至少上漲了6倍近1000萬。這個客戶至今仍然感激不盡，身邊的朋友要買房都會介紹給李宏。
不過，不是所有人在當時都能預見南山房價能有這麼大的漲幅。現在，南山在大多數人眼裡是千好萬好，當時卻並非如此。2008年前後，前海還是一片灘塗，後海也還是個大工地。
深圳灣人才公園地塊2008年前後還是一片灘塗
2、TOP2福田：整體漲幅超4.1倍，部分漲幅超7倍
福田的房價，從2008年的18570元/㎡漲到去年的93803元/㎡，前後漲幅達到4.05倍。與其他區域的急漲急跌所不同的是，福田房價的走勢非常穩健。當然，在大的上行週期，福田房價漲幅也非常驚人，2015-2016年上漲了52.94%。
潮汕人馬騰（化名），目前在一家互聯網公司擔任技術總監，副業是投資買房，手中房產遍及南山、福田、羅湖。2001年，馬騰大學畢業來深沒多久，就買下了人生第一套房。“那個時候買房很簡單，首付一成，刷信用卡買了套房。”2001年前後，南山豪宅波託菲諾也不過8500元/㎡，目前已經漲到了12萬/㎡。
香蜜湖新天國際名苑2002年折後價5613元/㎡
嚐到了甜頭後，馬騰之後又在2009年在福田買了套公寓。樓校長查了福田2009年前後的房價。2009年，福田公寓華盛領寓2009年單價13000元/㎡，目前二手房價格為107162元/㎡，前後漲了7.24倍。當時一套66㎡的3房售價約86萬，目前總價750萬，前後能淨賺684萬。光這兩套房，已讓他的淨資產達到幾千萬。
3、TOP3寶安：寶安、龍華、光明三區整體漲幅3.64倍，部分漲幅近7倍
寶安房價數據，包含了寶安區、龍華區、光明區三個區域的房價走勢情況。十年時間，寶安三個區域房價從11569元/㎡，上漲至2018年的53788元/㎡，整體房價漲幅3.64倍。
丁鑫（化名）是富士康的一名中層員工，2005年買了第一套房，現在已經成為一名標準的投資客。除了光明市場沒有接觸過，在龍華和寶安樓市體會很深，談到兩個片區，丁鑫百感交集。
丁鑫2005年來深工作，卻在中山買了房，原因是小區看著漂亮。不過“漂亮的房子”卻讓他悔恨不已，“當時龍華和中山房價沒差多少，也看過龍華，可惜沒選龍華。現在龍華的樓盤已經漲了幾倍了，中山5、6年過去也沒怎麼漲。”一念之差，讓丁鑫錯失數百萬財富。
據樓校長了解，龍華2008年房價每平米才6000—7000元。那時，龍華金地梅龍鎮開盤遇上金融危機，以6800元/㎡的低價開盤，目前房價已經漲到53677元/㎡，前後房價增值6.89倍。
2008年金地梅隴鎮廣告中房價為6670元/㎡
第一次選錯了地方錯失房價週期，但第二次上行週期，丁鑫狠狠地抓住了。見識過2008年後深圳房價的迅猛漲幅，2015年，丁鑫在樓市剛回暖時，便果斷加槓桿先後拿下寶安中心區兩套房，四年過去，目前寶安中心區兩套房房價至少翻倍，總值上千萬。
不過，丁鑫仍然有點後悔，當時早一點買房，“如果第一套房在深圳買，早就身家千萬，沒有任何負債。”
寶安中心區熙龍灣，在2008年單價僅15000元/㎡，目前鏈家網小區報價已經達到120000元/㎡，前後房價漲了7倍。以熙龍灣最小戶型182平進行計算，2008年總價273萬，而現在的掛牌價是2200萬，十年淨賺1927萬！若以254㎡的複式房來測算，複式房2008年預計400萬左右，眼下該戶型總價已經達到了3600萬，也就是十年漲了3200萬。
4、TOP4龍崗：整體漲了3.25倍，最高房價漲了7.53倍
與寶安相同，數據包括龍崗、坪山新區及大鵬新區數據。不過，大鵬一直樓盤較少，所以龍崗數據主要反映的是龍崗和坪山的情況。
龍崗房價十年間漲了3.25倍，略微接近3.27倍的整體深圳房價漲幅。2008年深圳多區域房價腰斬，龍崗也不例外，不過這也給了龍崗房價大漲製造了機會。
中原店長張三（化名）2008年剛來做中介，那段時間沒少看房、瞭解樓市資訊，“記得那時龍崗中心城中海康城國際開盤才4988元/平”，樓校長也查了中海康城國際目前在鏈家網上的報價已經到了42569元/㎡，前後漲幅達到7.53倍。
佳兆業茗萃園2008年在廣告中打出“約5056元/㎡起”的新品價格
“那時佳兆業還有樓盤也蠻轟動的，龍崗平湖茗萃園賣5056元/㎡，現在也漲了6、7倍了”張三順帶提到了2008年龍崗的另外一個樓盤。樓校長茗萃園目前的房價，已經達到39373元/㎡，十年間漲了6.78倍。
二、跑贏大市，一看區域，二看週期
買房從來都不是閉著眼買就能賺，雖然也許買了羅湖的同事S，房子總價看似也漲了，但他卻失去了買後海帶來資產十來二十倍增速的機會成本。
所以，不要把買房看做碰運氣，人生中最大手筆的支出，是需要掌握正確姿勢的。就像買股票要看背後公司的長期發展潛力一樣，買房最關鍵的是對地段的預判，如果還能在價格相對低的週期內，才能穩賺不賠。
【看區域】：產能、規劃、生活配套，選擇有爆發力的區域才能跑贏
區域產能，決定了區域自身的造血能力，讓區域有資金去提升居住環境及生活配套。因此，買房要麼購房區域產能旺盛，要麼周邊區域產能旺盛。
規劃，決定了一個區域未來的發展空間，規劃包括市政規劃，以及可規劃改造的空間。2008年的深圳灣、後海、前海都是空地、灘塗，10年後變成了豪宅片區，恰恰是得益於深圳灣總部基地和前海自貿區的規劃。
生活配套，包括衣食住行各個方面。所有這些硬件配套，都會影響居住體驗，間接影響房產價值。尤其是教育資源，作為生活配套的強影響因素，對房價上漲起著非常重要的作用。南山、福田均因豐富且優質的教育資源，在樓市中更具競爭力及漲幅空間。
1、南山：GDP全省首位，六大總部基地佔四席
南山，之所以十年房價漲幅居首，恰恰是因為南山區域價值無論哪些指標都名列前茅，才能支撐南山即使在房價限價的背景下依然能上漲4.32倍。
2018年南山科技園實景
產能： GDP連續多年全市第一，2018年GDP已突破5000億；騰訊、中興、恆大、華潤、招商等世界500強企業總部均在此。
規劃：六大總部基地佔據四席，此外，前海蛇口自貿區也在規劃建設中。
配套：育才教育集團、外國語學校、麒麟中學等名校均聚集南山，初中TOP20南山佔據8所，很大程度地保證了南山房價穩固及漲幅。
海岸城、海上世界、歡樂海岸、萬象天地、萬象城等多個大型商場聚集南山；
已開通的8條地鐵中，5條經過南山，未來兩年還將新增3條地鐵。
內海資源豐富，80%的豪宅都是出自南山，如深圳灣壹號、海上世界雙璽、深圳灣瑞府、半島城邦等。
2、福田：世界500強分部最多，學校、交通資源全市數一數二
福田，雖然近兩年發展速度不及南山，不過區域產能依然非常強勁，各方面生活配套在整個深圳首屈一指。
產能：擁有多個成熟商圈，包括會展中心-購物公園商圈、車公廟商圈、華強北商圈等。世界500強企業分部在深圳是最多的，達63所；GDP始終排名前三位。
配套：強教育資源是福田的房價上漲的重要砝碼，初中TOP20名校中福田佔了7所，包括深圳外國語學校、深圳實驗學校、明德實驗學校等。此外，福田也擁有成熟的商圈配套。路網交通發達，已開通的8條地鐵7條途經福田，多條大道（深南、濱海、濱河大道及北環），另有福田高鐵站。
規劃：主要以城市更新為主，包括香蜜湖、大金沙等片區的舊改。
3、寶安：受南山利好輻射，區域規劃優勢明顯
寶安，曾經是南山的後花園，依靠南山外溢，但目前寶安自身產能和配套逐漸升級，重大規劃和項目落地，成為深圳最有潛力的區域之一。
2018年寶安中心區壹方城及周邊實景
產能：一方面受南山產能輻射，另一方面依靠民營企業和產業園的帶動，寶安、龍華、光明區域GDP在深圳排名分別為第4名、第5名、第7名。
規劃：寶安規劃有空港新城、國際會展中心、T4航站樓、海上田園城等；龍華則在新區成立之時就規劃投資4000億打造龍華新區，六大總部基地之一——深圳北商務總部基地。
光明規劃有光明科學城，引進中山大學、天安雲谷等，區域內華星光電、萊寶科技、大疆等公司陸續進駐，工業GDP增加值佔總值一半；地鐵6號線及13號線將建成，與南山、福田的聯繫更加緊密。
配套：三個區域配套分化明顯，目前寶安以碧海、中心區最佳，但未來可關注大空港；龍華則以紅山、民治為佳；光明主要是鳳凰城為佳。
4、龍崗：GDP排名已升至第二位，各方面都較為成熟
龍崗地段相對偏遠，但是整體產業和配套都在快速發展，尤其是龍崗中心城一帶，整體居住環境和配套已經非常成熟，也是深圳新房市場重點供應區域。
2019年龍崗中心城紅立方及周邊實景
產能：規劃及打造坂田的華為和天安雲谷，還有龍崗中心城的寶龍高新園區、阿波羅未來產業園、天安數碼城、大運軟件小鎮、啟迪協信科技園、益田硅谷新城等產業園區。
2018年，首次以4287.86億元的GDP超越福田區GDP，已經連續兩年排名全市第二，並以11%的GDP增速排在深圳各區域首位。
規劃：東進戰略重點打造區域，深圳居住土地供應重點區域，近千萬舊改。地鐵14號線、地鐵16號線等多條快線將連通坪山、龍崗、福田。
配套：龍崗中心城及坪山配套日益完善。龍崗中心城成功引進龍崗cocopark、萬科廣場、萬科裡等6、7個大型購物中心；深圳山體公園最多的區域之一，包括馬巒山郊野公園、龍城公園等7、8個公園。近幾年依靠引進華師大、實驗、深中等師資及品牌，提升區域的教育品質。
【看週期】漲幅60%或上行18個月以上，切忌入手
買房要想跑贏大市，除了選對區域，買房週期也很重要。週期對了，一夜暴富，週期錯了，只能當接盤俠。縱觀兩個政策寬鬆期，分別是2008年11月4萬億救市及2014年930限貸放鬆，窗口期都在18-24個月，之後政策便會越來越緊。
其次，兩個窗口期的兩年內的漲幅分別在59.63%和122.99%，因此，一旦區域漲幅逼近這兩個數值就要十分謹慎，警惕高位接盤風險，最好在房價上行初期購置，隨時注意政策、市場成交的變化。
附上深圳2009-2019年買了最賺錢的樓盤（部分）：
深圳房價10年漲3倍，有跑贏的，也有跑輸的。近日，樓校長還將推出跑輸大市的那些區域那些盤，給你最貼心的避坑指南，記得動動小手指關注【買房之前】，我們不見不散！
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