理財迦

在此前的視頻道哥講到，參照國家統計局的70個大中城市的房價指數來看，全國的大多數城市的房價，2019年大概率將進入到調整狀態。

這個觀點發布之後引起了比較大的反響，尤其是一些日常支持道哥的朋友們，都認為房價調整，是不是會出現比較大的下降？

今天道哥就先給大家吃一顆定心丸。在道哥看來，大家完全可以放心，因為房價調整不會有太大的幅度。

參照一個經驗之談。過去這輪房價上漲，上漲最早的是深圳、北京、上海、福州、廈門、天津、石家莊等這樣幾個強勢一線和二線城市。

這些城市也率先的在一年半之前陸續進入調整。到今天，有的城市調整時間甚至已經接近兩年了。但是，房價回調的幅度沒有一個城市超過了15%，大多數都在10%甚至個位數的調整幅度。

想參照這個標準，大量三四線城市和比較弱勢的二線城市，即使進入到房地產市場調整的節奏，調整幅度也不會超過10%，甚至說可能就是個位數的調整。

除此之外，道哥再從邏輯的角度來告訴你，為什麼房價不會出現大幅調整。

第一，過去的三年時間，房價漲幅還是比較大的，但比房價漲幅更大的是土地價格的漲幅。

按照統計局的統計，過去3年，房價平均上漲超過30%，而地價上漲將近70%，也就是說地價的漲幅大約是房價漲幅的兩倍。

羊毛出在羊身上，地價最後都會轉移到房價上。如果地價保持這麼高的漲幅，怎麼能夠指望，未來房價出現大幅下降呢？

第二，過去三年，全國房屋銷量出現了新的歷史記錄，同時土地的拍賣也創造了歷史記錄，這就意味著對建築材料的需求會不斷創造新高。

事實上，過去三年，建材價格平均上漲幅度超過了30%，比方說水泥、玻璃、塑鋼材料、鋼材等。這些建築材料的價格上漲也會傳達到房價中去。

第三就是勞動力的價格。最近幾年，每年全國勞動力人數以超過300萬的數量在減少，勞動力減少同時伴隨著勞動力成本的上漲。

對於建築企業來說，僱傭一個青壯年勞動力，可能之前每天的工資也就是100到150塊錢，現在200塊錢甚至300塊錢，都未必能夠找到適合的勞動力。勞動力價格的上漲最終也會傳導到房價中去。

第四，也是最重要的就是這一輪房地產調控政策的變化。

2018年全國房價的惡性上漲，引起了中央的重視。2018年6月31號中央政治局會議上，以政治局的名義明確提出了“堅決遏制房價上漲”的政治主張，並把中央主張作為全國房地產市場調控的指導思想。在此之後，全國一線二線，甚至部分三線城市，都不斷的加碼房地產市場調控的措施。

但是2019年之後，調控的思想發生了新的變化，簡單的說就是“一城一策”。中央把房地產調控任務，完全交給了各個城市的地方政府，而地方政府和房價之間的關係，其實是非常密切的。暫且不說房價交易中間產生的稅費會交給地方政府，僅土地出讓金的數量就佔到了地方政府超過35%的地方政府財政收入。

如果把房地產當成是一隻股票，在道哥看來，那大股東是各級地方政府。 如果打壓房價或控制房價，甚至房價出現大幅下降，最著急的是大股東地方政府。把這個邏輯想明白了，我們怎麼還能指望房地產市場的價格出現大幅調整呢？

很多人認為，這可能不符合沒房人的利益，其實任何一個沒有房的利益體都是弱勢的，最強勢的還是地方政府的利益。不論房地產交易稅費，還是土地出讓面積，抑或土地出讓金的金額，地方政府恐怕都很難接受出現大幅的下降，你覺得呢？ （end）歡迎您關注“道哥道金融”，在私信中回覆“進群”，和道哥和群友一起交流哦

道哥道金融

個人看來2019年房價會進入下降通道，以每年10%左右的速度下降，5-10年內有望下降50%左右。如果想買房的話，不妨等一等，起碼等三年再說。

下面我們從多個角度來分析房價為什麼會下降。

一、從“遏制房價過快上漲”，到“遏制房價上漲”，再到“防止房價大起大落”

在過去的兩三年時間內，房價一年少則上漲20%，多則上漲50%，我們會聽到一些遏制房價過快上漲的話，但是房價依然上漲。到了2019年，“防止房價大起大落”這樣的話開始多了起來，顯然重心是在“大落”上面。

再看看最近幾個月內幾起開發商降價被叫停的事件，可以看出部分開發商資金鍊趨緊，回款壓力增大，開始很現實的選擇降價促銷的辦法。至於為什麼被叫停，道理很簡單，不需要多說了。

二、從宏觀經濟形勢來講

2019年註定是變革之年，拐點之年。不僅僅企業要降稅減費，債務槓桿也要降。考慮到世界各國金融風險多來自於房地產，因此逐漸減少房地產投資，壓縮炒房資金規模就成為重中之重。

如今的高房價與2015年的股市大漲有異曲同工之妙，股市當年是配資炒股催生的暴漲，而房價則是銀行貸款與社會資金共同作用的結果。隨著房貸收緊，加上房價處於歷史高位，買房人觀望情緒增強，需求減弱也會帶來房價的下降。

棚改在我們看來更像是沒有需求製造需求的做法，短時間能改變地方外觀，眼看他起高樓宴賓客，但是結果往往是提升了當地生存成本，提升了當地債務水平，降低了當地消費潛力。貨幣化安置對於房價的助漲作用已經有目共睹，局部叫停和規模減小也使得三四線城市樓市缺乏支撐，房價必然下降。

三、從炒房客資金鍊來看

炒房客不僅僅通過銀行貸款來炒房，還會通過民間借貸甚至網貸來炒房，每個月的還款壓力是相當大的。在房價快速上漲週期時只要快進快出有可觀的收益，但是房價上漲趨緩甚至開始下降時，接盤俠迅速減少，出售難度增大，資金鍊斷裂的概率無限增大。

法拍房數量變化能夠真實反映棄房斷供情況，有心人不妨每個月固定時間採集一線城市及本地法拍房數量，作為房價變化的重要參考。

四、最後來說經濟下行壓力

房價上漲本質是貨幣現象，天量資金進入房地產市場打造出房地產黃金時代。但是從附加價值角度看，房地產並沒有創造新的社會財富出來，反而是在消耗社會財富。有限的資金消耗在房地產上，不斷推升社會債務水平，使得消費潛力大大降低，中低端市場出現萎縮。

需要注意的是，解決了90%新增就業的恰恰是民營企業，而中低端市場正是民營企業所處的領域。減稅降費激活經濟需要時間，在此期間一定會有部分企業選擇降薪裁員，這是房價支撐的最關鍵一環，工薪階層才是最終真正為房價買單的人。GDP每下降一個百分點，意味著上千萬工作崗位消失，對房價的影響不容忽視。

如今國際需求疲軟，出口企業受到影響，同樣會影響到國內出口企業的盈利，涉及數百萬工人的飯碗，同樣會對房價產生影響。

綜上所述，房價下降趨勢不可阻擋，但是2019年不會大起大落。部分城市限購限售會鬆綁，不排除會有個別城市逆勢上漲，但是總體走勢已經不可改變。上漲了近20年，今後無論如何也要下降5-10年吧。

財智成功

房價2019年是會下跌還是會上漲沒人可以給你一個準確的答案，因為每年的政策都會變，所以如果2019年出現了一個關鍵的調控或者激勵政策，那麼房子勢必會有波動！所以短期的漲跌我們應該不去預測和理會！

但是，對於房價未來的走勢甚至一個大致的漲跌幅度，我們是可以做出判斷的！這就是一名優秀的投資人可以預計到將來可能會發生什麼，但不一定知道何時會發生。重心需要放在“什麼”上面，而不是“何時”上。如果對“什麼”的判斷是正確的，那麼對“何時”大可不必過慮。

第一、近幾年的房價大概率不會出現大漲和爆跌的現象！

原因很簡單：

1.前幾年的房價大漲已經透支了房地產未來幾年的上漲空間，所以我們很難在短期內看到像2014-2015年那樣的爆發上漲行情！

2.目前房地產的市值已經達到了60萬億相當於國外多個國家的總和，而且包含著大量的槓桿，所以風險和泡沫隱患存在！

3.房產是一個30%首付，70%貸款的購買方式，大部分的資金壓力是有銀行扛著的！所以不可能出現大跌，一旦跌幅達到30%就會出現資不抵債，跌幅達到50%就會出現棄貸和金融危機！

第二、未來值得投資的房產僅在一線和新一線城市！

拉長10-20年的大週期來看，一線房產和新一線的房產還是可以穩穩跑贏通脹的，是非常好的投資選擇！但是三線的房產則更多的是滿足剛需，拉長週期會上漲，但是不一定可以跑贏通脹！因為從空置率來看，3-4線房產的空置率比1線要高出幾倍，明顯存在太多泡沫和供求不平衡的情況！

第三、剛需買房趁早不宜晚，炒房請好自為之！

從長遠來看，大部分買房者的固有資金都是跑不贏通脹，甚至在一個變相貶值的，而大部分的房產則是一個不斷上漲的情況！所以如果你是剛需購房者，就應該立刻買房，否則時間越長，你就越買不起房產！

對於剛需的人來說，唯一需要考慮的就是買的房子合不合心意，首付款夠不夠，而不是去在意房價的漲跌，因為跟你沒半毛錢關係！

綜合來看，其實未來房地產出現分化是大概率的事件，仍然有投資價值的一定是一線和新一線城市，但是這些房產目前的情況是有錢的沒資格，有資格的沒錢，所有如果你有錢，又有資格，那麼無論從剛需，置換，還是投資的角度都可以入手！

但是其他的房產則是一個剛需大於一切的趨勢，投資和炒作的價值不高！而從目前大部分地產大佬的表現來看，房地產的黃金週期確是已經結束，李嘉誠開始拋售豪宅，萬科喊著“活下去”，碧桂園開始裁員，甚至連萬達都開始“輕資產”！所以2019年的房價如何走我們可能做不了判斷，但是未來的房價是什麼個趨勢，已經非常明朗！

琅琊榜首張大仙

這個問題精英菌本不該來回答。但是，作為一個18年剛剛花了一大筆錢買了一個改善型住房的人，安耐不住，想來分享一下自己的想法：

房住不炒，這是國家的政策。所以，在房價在15年16年大漲以後，現在基本就處於一個停滯的狀態，有的地方甚至還有了一定的跌幅。

如果是剛需，就是家裡確實需要房子住，建議入手，應該說房地產經歷了17年的觀望，18年的恐慌，基本上現在已經走出了低谷，18年年底到19年年初，國家監控的70個大中城市的房價基本上是穩中有漲，環比跌的很少很少。

如果看一眼一些大的國家或者地區，極容易受外部經濟影響的地方房價容易陷於急漲急跌的情況，並且，跌起來跌幅不小。比如，日本，還有香港。但是，如果看看法國巴黎，英國倫敦，美國紐約，就會發現，這幾個地方的房價，基本上很少有大的跌幅。就是911也沒有導致紐約房價大跌。

所以，寄希望於某種情況下，房價大跌，然後抄底撿漏的心理可以停止了。當然，很多地方可能未來經濟不會如如期那樣快速發展，房價也可能會有一定的跌幅，但是我們的一些大中城市的房價，基本上，可以說，不會出現大跌，國家政策也不允許。畢竟，經濟的發展，每年都會產生很多具備購買力的人群。自己買不了不等於別人買不了。

至於買房投資，當然是越低點買入越好，不指望大賺，但是，保證自己的財產不貶值，保值增值，還是應該可以的。

此問題你有什麼不同的見解呢？

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買房怕房價大跌？這要看是什麼城市了，如果是一二線城市，未來房價不會大跌，只會小幅重挫，以每年10%-12%的速度下降，而當地居民收入又進行提升，準備用5-6年的時間實現“軟著陸”。但是三四線城市房價就難說了，由於短期上漲過快，現在一些地方又取消了“限購”政策，很難避免不出現房價的回落。

所以，建議購房者還是等到一下看看形勢再說，為什麼這樣分析呢？首先，隨著國內經濟下行壓力增大，國內房價大落的可能性也在增加。在過去兩三年地間內，房價一年至少漲個20-30%，有些時候還要漲50%。但從去年第四季度以來，房產成交量快速下跌，開發商降價促銷，回籠資金，二手房業主折價幾十萬甩賣房產。目前國內一二線城市房地產呈現“有價無市”的格局。

而在政策層面，從過去的“遏制房價的過快增長”到“堅決遏制房價上漲”，而現在到了“防止房價大起大落”。未來很多城市的房價有可能出現“大落”，政策主要是放在了“穩增長，控風險”之上。這說明今年房價不會大漲，而下跌的空間已經被打開。所以，即使是剛性購房者還是等一等，看一看再說。

再者，政策紅利開始消褪，房價上漲空間被封殺，下跌的空間已經打開。2019年是經濟變革之年。不僅僅企業要降稅減費，而且債務槓桿也要降。不僅是開發商降槓桿，居民個人房貸的槓桿也會降下來。正因如此，今年M2預計增速也只有8%左右，遠不及前幾年巔峰時期M2增速15%。未來居民房貸增長將放緩。

與此同時，棚改貨幣化安置今年取消，未來棚改將更多采取實物安置的形式，以降安置低成本。過去棚改貨幣化，讓動拆遷居民拿了大量的資金到周邊去購置房產，導致了三四線房價的大漲，現在各地去庫存已經結束，未來將回歸實物安置。房價上漲的政策紅利消失，使得三四線城市樓市缺乏支撐。

最後，減稅降費激活經濟需要時間，在此期間會有部分企業選擇降薪裁員，而GDP每下降一個百分點，意味著上千萬工作崗位將消失，這對房地產市場造成影響不容小覷。這將直接導致人們對未來房價上漲預期改變，同時也對收入增長的預期趨向於謹慎。

與此同時，由於失業群體增加、炒房群體資金鍊出現不足，導致棄房斷供的現象時有發生。隨著各地法拍房數量的增加，進一步加快投機炒房者退出的步伐。未來房價，只會下跌不會上漲。不同的是各城市房價下跌的程度不同。

有購房者擔心2019年買房後房價會大跌，這種顧慮並非沒有道理。現在各級政府都要控制房價的過快下跌，說明房價下跌可能越來越大。未來國內經濟去槓桿、取消棚改貨幣化安置、經濟結構性調整，都會導致房價的大起之後的大落。建議購房者在2019年不要再購房，過幾年再出手，可能房價會更便宜，房子的質量會更好些。

不執著財經

一提到房價總是又怕漲又怕跌。2019年很多朋友還認為房價會下跌。但周圍一些朋友卻蠢蠢欲動的開始入手房子了。

雖然不利於房價的消息很多，比如房地產稅正式穩步推進。但是國家已經明確，房地產調控要因城施策，從去年菏澤等地逐漸放開限購等措施開始，已經有不少城市變更或者調整的調控政策。

國家一般需要的是房地產價格的穩定，一般房地產價格會在衝頂之後下落一部分，然後經過兩三年或者更久的蟄伏期。通過大家的收入增長消彌房價脫離購買力的影響，從2016~2019，也差不多是三年了。

現在最大的問題是經濟運行壓力比較大，如果在未來一定的時間內降息，會不會對房地產有更大的刺激作用，多人在賭。

畢竟我們現在房貸市場的首套房貸貸款利率已經連續下降三個月來到了5.6%的邊緣。雖然下降不多，但很多人認為拐點到來，又燃起了炒房的慾望。

另外，像北京隨著首都功能的疏解，不少投資潛力的地方也不斷開發了出來。其他城市也一樣。

所以，其實購買住房什麼時候都可以。一方面要根據自己的需求，另一方面要根據自己的承受能力，最重要的還是挑選好地方。

暖心人社

要看你買哪裡的房子。一線及部分二線城市的房子未來只會慢慢上漲不會下降，部分二線及三四線以下城市房子未來將呈整體性下降趨勢；另外要看房子所在位置，城市主城區及學區房抗跌能力強於其他區域的房子。突然大跌的可能性不大，因為制約國內樓市發展的因素有很多。比如，政策調控的方向就是穩定房價，防止價格出現大起大落。前兩年房價高速上漲期，已經透支了購房者多年的購買力，沒有3～5年的緩衝期，房價大跌會加劇銀行金融風險，因為5年以後即便房價腰斬，銀行已經收回部分本息，不怕棄房斷供，銀行收回房子可以降低金融風險。

雖說房價跌不下來，想要漲價也很困難。就像剛才提到的購買力問題，你一頓把一天的口糧吃個精光，下一頓吃什麼？只能先餓著。現在的房價普通人已經買不起了，而房子最終要靠這些普通人去接盤。為什麼這樣說？市場已經持續了20年的高速發展，現在的有錢人可能缺房嗎？炒房者既不會留著自住，也不會相互轉手自娛自樂，而擁有多套房產的家庭也比比皆是，空置房那麼多，鋼筋水泥又有報廢期，多出的房子最終只能賣給有需要的人。所以像個別專家說房子不會顧及低收入者而降價純屬扯談。

個人對2019年房價的預測是，除了少數城市，那些沒有產業和人口支撐的三四線以下城市房價將開始進入下降通道，儘管不會出現30%以上的陡降，也會緩慢下降。理由有這麼幾點：

1、既然房價不能漲也不會降，市場就會進入有價無市階段，而有價無市就意味著降價。目前沒有哪個開發商不是依靠貸款融資買地開發，投入那麼多的資金，房價不漲投資就沒有收益，想要捂盤就會虧的更多，還要賠上銀行的利息，不是降價是什麼？可以這麼說，三四線以下城市房價如果不能以每年3～5%的速度上漲，開發樓盤基本不能賺錢（土地、建材、人工等成本大幅降低除外）。

2、三四線以下城市既沒有持續的人口流入，也沒有強勁的工業動力，人員還在逐年外溢，城市居民每月3、4千的工資收入，如何支撐上萬元的房價？即便去買郊區6、7千的房子也很困難（上一篇文章分析過）。多套房產持有者要麼降價出售止損，繼續死扛只能等來整體性下降。另外，到了2030年左右，全國人口將會開始全面下降，短短十來年的時間彈指一揮間，到了那個時候人都沒了房子賣給誰？

3、商品房空置率居高是不爭事實。網上流傳夠34億人居住說法可能不太準確，但保守估計空置率不會低於20%，而這些空置房二線以下城市佔了大頭，畢竟一線城市就那麼4個面積也有限。有專家說，未來將有5億農民進城，可以把多出來的房子賣給你農民。我說專家你既不瞭解農村現狀更不瞭解城鎮化推進速度。目前農村留守的大多是老人和孩子，即便你把民房三文不值二文的給拆了，農民拿什麼去縣城買你6、7千的房子？又如何在短期內讓那麼多的農民進城？想讓農民接受目前的高價房進城定居根本不現實。

至於2019年能不能買房，個人建議是，對於剛需條件具備該買還是要買的，因為房價下跌是一個緩慢的過程，你等不來突然暴跌的那一天，也等不起。投資的話還是轉移其它戰場，繼續投資三四線以下城市房產，無異於跳坑自尋短見。

抽時間來看看

這個還真不好說，得要看具體是哪個城市！目前來說，一、二線城市、以及部分準二線城市，2019年房價大概率還是會“穩中略漲”的；但一些四、五線小縣城，的確會下跌，但指望房價暴跌，基本上也是不可能的！

“房住不炒”的總基調沒有任何改變

要知道，從2017年開始，各大城市陸續出臺的限購、限貸、限低價賣等各種調控政策，核心在是在於“讓房子迴歸居住的本質，打壓炒房行為”。因此，在過去的一年中，各大銀行對於房貸審批明顯收緊，房貸利率一度上浮20%以上！這在一定程度上壓制了買房的需求，讓很多城市的房價出現下跌，甚至個別城市房價腰斬！

不過，即便是經歷了2018年的“洗禮”，大中型城市，尤其是一二線城市房價，依舊堅挺，一直處於“穩中略漲”的態勢！而進入2019年，各大銀行房貸利率逐漸下降，據相關統計數據顯示，2月份，全國首套房貸平均利率為5.63%，相當於基準上浮14.85%，已連續3個月處於下降的態勢！這在一定程度上，利好於整個房地產行業！

部分三四線城市，房價下跌的空間及壓力都很大

雖然，人口較為集中的一、二線城市、省會城市，2019年的房價並沒有多少的下跌空間，甚至房價還會有所上漲。但對於四、五線的小縣城，房價下行的空間很大，開發商降價促銷，迴流資金的意願很強烈！

就拿我老家來說，一個五線小縣城，每月收入也就3000元多元，而房價高達8000多、近萬元，哪有人會去買房！前兩年，受到棚戶區改造、現金安置、以及回鄉置業的影響，房價蹭蹭往上漲，現如今，房價處於歷史高位，沒有“接盤俠”，又沒有利好政策的驅動，房價不回調，沒有現金迴流，開發商還能支撐多久！

總之，因城施政、一城一策，將會是今後房地產調控的主流！如果2019年想買房，一、二線城市，還是可以購買的，至於四、五線的縣城，等等看，再買也不遲！

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財經者思

2019年房價肯定進入下降通道，目前，僅僅只是個開始，雖然賣房子的中介為了買賣賺錢，老忽悠房價要漲價，別聽忽悠，沉住氣，房價還是要降一大塊的。美國也就是有50%左右的人才買房，誰願意當房奴啊？租房是趨勢。將來的老人有幾個讓兒女養老的？進養老院是大趨勢。再看年輕人的工作，也不再是過去的從一而終，變動性很大，哪裡好上哪裡混。還有人口問題，現在的年輕人（獨生子女）結婚晚、生育少。光繼承的房產就用不了。所以，房價還在降的過程中。

歲月如金56

2019年的房價會不會跌不好籠統地給出一個明確的答案，但是個人認為，從大趨勢來說，未來的房價大概率是高位震盪下行，短期波動不會太大，你是否需要現在買房，建議你綜合考慮以下幾個因素：

一、是首套房還是投資性住房：

現在房價已經高高在上，未來大的趨勢可能是高位震盪下行，起碼不會再出現大漲了，但是，短期內也不可能出現急跌，國情不允許，因此，如果你是剛需的話，只要手頭寬裕，現在買房還是可行的，雖然說長期來看，房價跌的可能性很大，但是作為剛需你耗不起，你沒有那麼多時間等它下跌，尤其是買婚房結婚的年輕人更是等不起。

而作為投資性住房，個人認為目前還不是入手的時候，因為未來房價再大幅上漲的可能性很小，現在買入可能存在高位“套牢”的風險，如果你有閒錢，可以考慮其他的投資渠道。

二、看地段：

房地產市場是“地段決定價格”，過去一二十年房地產快速上漲的時候，各個地區的房價都出現了普漲行情，現在房價已經在高位，不同地區的房價也將出現分化走勢，一二線城市，由於有人口淨流入和產業就業機會支撐，未來的房價還是值得期待的，而三四五線小城市則剛好相反，人口淨流出、就業機會少、商品房數量嚴重飽和，因此，如果你不是急著買房結婚的話，可以再等等。

以上是我的個人觀點，歡迎大家留言討論~

關鍵字: 道哥 調整 房價