理财迦

在此前的视频道哥讲到，参照国家统计局的70个大中城市的房价指数来看，全国的大多数城市的房价，2019年大概率将进入到调整状态。

这个观点发布之后引起了比较大的反响，尤其是一些日常支持道哥的朋友们，都认为房价调整，是不是会出现比较大的下降？

今天道哥就先给大家吃一颗定心丸。在道哥看来，大家完全可以放心，因为房价调整不会有太大的幅度。

参照一个经验之谈。过去这轮房价上涨，上涨最早的是深圳、北京、上海、福州、厦门、天津、石家庄等这样几个强势一线和二线城市。

这些城市也率先的在一年半之前陆续进入调整。到今天，有的城市调整时间甚至已经接近两年了。但是，房价回调的幅度没有一个城市超过了15%，大多数都在10%甚至个位数的调整幅度。

想参照这个标准，大量三四线城市和比较弱势的二线城市，即使进入到房地产市场调整的节奏，调整幅度也不会超过10%，甚至说可能就是个位数的调整。

除此之外，道哥再从逻辑的角度来告诉你，为什么房价不会出现大幅调整。

第一，过去的三年时间，房价涨幅还是比较大的，但比房价涨幅更大的是土地价格的涨幅。

按照统计局的统计，过去3年，房价平均上涨超过30%，而地价上涨将近70%，也就是说地价的涨幅大约是房价涨幅的两倍。

羊毛出在羊身上，地价最后都会转移到房价上。如果地价保持这么高的涨幅，怎么能够指望，未来房价出现大幅下降呢？

第二，过去三年，全国房屋销量出现了新的历史记录，同时土地的拍卖也创造了历史记录，这就意味着对建筑材料的需求会不断创造新高。

事实上，过去三年，建材价格平均上涨幅度超过了30%，比方说水泥、玻璃、塑钢材料、钢材等。这些建筑材料的价格上涨也会传达到房价中去。

第三就是劳动力的价格。最近几年，每年全国劳动力人数以超过300万的数量在减少，劳动力减少同时伴随着劳动力成本的上涨。

对于建筑企业来说，雇佣一个青壮年劳动力，可能之前每天的工资也就是100到150块钱，现在200块钱甚至300块钱，都未必能够找到适合的劳动力。劳动力价格的上涨最终也会传导到房价中去。

第四，也是最重要的就是这一轮房地产调控政策的变化。

2018年全国房价的恶性上涨，引起了中央的重视。2018年6月31号中央政治局会议上，以政治局的名义明确提出了“坚决遏制房价上涨”的政治主张，并把中央主张作为全国房地产市场调控的指导思想。在此之后，全国一线二线，甚至部分三线城市，都不断的加码房地产市场调控的措施。

但是2019年之后，调控的思想发生了新的变化，简单的说就是“一城一策”。中央把房地产调控任务，完全交给了各个城市的地方政府，而地方政府和房价之间的关系，其实是非常密切的。暂且不说房价交易中间产生的税费会交给地方政府，仅土地出让金的数量就占到了地方政府超过35%的地方政府财政收入。

如果把房地产当成是一只股票，在道哥看来，那大股东是各级地方政府。 如果打压房价或控制房价，甚至房价出现大幅下降，最着急的是大股东地方政府。把这个逻辑想明白了，我们怎么还能指望房地产市场的价格出现大幅调整呢？

很多人认为，这可能不符合没房人的利益，其实任何一个没有房的利益体都是弱势的，最强势的还是地方政府的利益。不论房地产交易税费，还是土地出让面积，抑或土地出让金的金额，地方政府恐怕都很难接受出现大幅的下降，你觉得呢？ （end）欢迎您关注“道哥道金融”，在私信中回复“进群”，和道哥和群友一起交流哦

道哥道金融

个人看来2019年房价会进入下降通道，以每年10%左右的速度下降，5-10年内有望下降50%左右。如果想买房的话，不妨等一等，起码等三年再说。

下面我们从多个角度来分析房价为什么会下降。

一、从“遏制房价过快上涨”，到“遏制房价上涨”，再到“防止房价大起大落”

在过去的两三年时间内，房价一年少则上涨20%，多则上涨50%，我们会听到一些遏制房价过快上涨的话，但是房价依然上涨。到了2019年，“防止房价大起大落”这样的话开始多了起来，显然重心是在“大落”上面。

再看看最近几个月内几起开发商降价被叫停的事件，可以看出部分开发商资金链趋紧，回款压力增大，开始很现实的选择降价促销的办法。至于为什么被叫停，道理很简单，不需要多说了。

二、从宏观经济形势来讲

2019年注定是变革之年，拐点之年。不仅仅企业要降税减费，债务杠杆也要降。考虑到世界各国金融风险多来自于房地产，因此逐渐减少房地产投资，压缩炒房资金规模就成为重中之重。

如今的高房价与2015年的股市大涨有异曲同工之妙，股市当年是配资炒股催生的暴涨，而房价则是银行贷款与社会资金共同作用的结果。随着房贷收紧，加上房价处于历史高位，买房人观望情绪增强，需求减弱也会带来房价的下降。

棚改在我们看来更像是没有需求制造需求的做法，短时间能改变地方外观，眼看他起高楼宴宾客，但是结果往往是提升了当地生存成本，提升了当地债务水平，降低了当地消费潜力。货币化安置对于房价的助涨作用已经有目共睹，局部叫停和规模减小也使得三四线城市楼市缺乏支撑，房价必然下降。

三、从炒房客资金链来看

炒房客不仅仅通过银行贷款来炒房，还会通过民间借贷甚至网贷来炒房，每个月的还款压力是相当大的。在房价快速上涨周期时只要快进快出有可观的收益，但是房价上涨趋缓甚至开始下降时，接盘侠迅速减少，出售难度增大，资金链断裂的概率无限增大。

法拍房数量变化能够真实反映弃房断供情况，有心人不妨每个月固定时间采集一线城市及本地法拍房数量，作为房价变化的重要参考。

四、最后来说经济下行压力

房价上涨本质是货币现象，天量资金进入房地产市场打造出房地产黄金时代。但是从附加价值角度看，房地产并没有创造新的社会财富出来，反而是在消耗社会财富。有限的资金消耗在房地产上，不断推升社会债务水平，使得消费潜力大大降低，中低端市场出现萎缩。

需要注意的是，解决了90%新增就业的恰恰是民营企业，而中低端市场正是民营企业所处的领域。减税降费激活经济需要时间，在此期间一定会有部分企业选择降薪裁员，这是房价支撑的最关键一环，工薪阶层才是最终真正为房价买单的人。GDP每下降一个百分点，意味着上千万工作岗位消失，对房价的影响不容忽视。

如今国际需求疲软，出口企业受到影响，同样会影响到国内出口企业的盈利，涉及数百万工人的饭碗，同样会对房价产生影响。

综上所述，房价下降趋势不可阻挡，但是2019年不会大起大落。部分城市限购限售会松绑，不排除会有个别城市逆势上涨，但是总体走势已经不可改变。上涨了近20年，今后无论如何也要下降5-10年吧。

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房价2019年是会下跌还是会上涨没人可以给你一个准确的答案，因为每年的政策都会变，所以如果2019年出现了一个关键的调控或者激励政策，那么房子势必会有波动！所以短期的涨跌我们应该不去预测和理会！

但是，对于房价未来的走势甚至一个大致的涨跌幅度，我们是可以做出判断的！这就是一名优秀的投资人可以预计到将来可能会发生什么，但不一定知道何时会发生。重心需要放在“什么”上面，而不是“何时”上。如果对“什么”的判断是正确的，那么对“何时”大可不必过虑。

第一、近几年的房价大概率不会出现大涨和爆跌的现象！

原因很简单：

1.前几年的房价大涨已经透支了房地产未来几年的上涨空间，所以我们很难在短期内看到像2014-2015年那样的爆发上涨行情！

2.目前房地产的市值已经达到了60万亿相当于国外多个国家的总和，而且包含着大量的杠杆，所以风险和泡沫隐患存在！

3.房产是一个30%首付，70%贷款的购买方式，大部分的资金压力是有银行扛着的！所以不可能出现大跌，一旦跌幅达到30%就会出现资不抵债，跌幅达到50%就会出现弃贷和金融危机！

第二、未来值得投资的房产仅在一线和新一线城市！

拉长10-20年的大周期来看，一线房产和新一线的房产还是可以稳稳跑赢通胀的，是非常好的投资选择！但是三线的房产则更多的是满足刚需，拉长周期会上涨，但是不一定可以跑赢通胀！因为从空置率来看，3-4线房产的空置率比1线要高出几倍，明显存在太多泡沫和供求不平衡的情况！

第三、刚需买房趁早不宜晚，炒房请好自为之！

从长远来看，大部分买房者的固有资金都是跑不赢通胀，甚至在一个变相贬值的，而大部分的房产则是一个不断上涨的情况！所以如果你是刚需购房者，就应该立刻买房，否则时间越长，你就越买不起房产！

对于刚需的人来说，唯一需要考虑的就是买的房子合不合心意，首付款够不够，而不是去在意房价的涨跌，因为跟你没半毛钱关系！

综合来看，其实未来房地产出现分化是大概率的事件，仍然有投资价值的一定是一线和新一线城市，但是这些房产目前的情况是有钱的没资格，有资格的没钱，所有如果你有钱，又有资格，那么无论从刚需，置换，还是投资的角度都可以入手！

但是其他的房产则是一个刚需大于一切的趋势，投资和炒作的价值不高！而从目前大部分地产大佬的表现来看，房地产的黄金周期确是已经结束，李嘉诚开始抛售豪宅，万科喊着“活下去”，碧桂园开始裁员，甚至连万达都开始“轻资产”！所以2019年的房价如何走我们可能做不了判断，但是未来的房价是什么个趋势，已经非常明朗！

琅琊榜首张大仙

这个问题精英菌本不该来回答。但是，作为一个18年刚刚花了一大笔钱买了一个改善型住房的人，安耐不住，想来分享一下自己的想法：

房住不炒，这是国家的政策。所以，在房价在15年16年大涨以后，现在基本就处于一个停滞的状态，有的地方甚至还有了一定的跌幅。

如果是刚需，就是家里确实需要房子住，建议入手，应该说房地产经历了17年的观望，18年的恐慌，基本上现在已经走出了低谷，18年年底到19年年初，国家监控的70个大中城市的房价基本上是稳中有涨，环比跌的很少很少。

如果看一眼一些大的国家或者地区，极容易受外部经济影响的地方房价容易陷于急涨急跌的情况，并且，跌起来跌幅不小。比如，日本，还有香港。但是，如果看看法国巴黎，英国伦敦，美国纽约，就会发现，这几个地方的房价，基本上很少有大的跌幅。就是911也没有导致纽约房价大跌。

所以，寄希望于某种情况下，房价大跌，然后抄底捡漏的心理可以停止了。当然，很多地方可能未来经济不会如如期那样快速发展，房价也可能会有一定的跌幅，但是我们的一些大中城市的房价，基本上，可以说，不会出现大跌，国家政策也不允许。毕竟，经济的发展，每年都会产生很多具备购买力的人群。自己买不了不等于别人买不了。

至于买房投资，当然是越低点买入越好，不指望大赚，但是，保证自己的财产不贬值，保值增值，还是应该可以的。

此问题你有什么不同的见解呢？

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买房怕房价大跌？这要看是什么城市了，如果是一二线城市，未来房价不会大跌，只会小幅重挫，以每年10%-12%的速度下降，而当地居民收入又进行提升，准备用5-6年的时间实现“软着陆”。但是三四线城市房价就难说了，由于短期上涨过快，现在一些地方又取消了“限购”政策，很难避免不出现房价的回落。

所以，建议购房者还是等到一下看看形势再说，为什么这样分析呢？首先，随着国内经济下行压力增大，国内房价大落的可能性也在增加。在过去两三年地间内，房价一年至少涨个20-30%，有些时候还要涨50%。但从去年第四季度以来，房产成交量快速下跌，开发商降价促销，回笼资金，二手房业主折价几十万甩卖房产。目前国内一二线城市房地产呈现“有价无市”的格局。

而在政策层面，从过去的“遏制房价的过快增长”到“坚决遏制房价上涨”，而现在到了“防止房价大起大落”。未来很多城市的房价有可能出现“大落”，政策主要是放在了“稳增长，控风险”之上。这说明今年房价不会大涨，而下跌的空间已经被打开。所以，即使是刚性购房者还是等一等，看一看再说。

再者，政策红利开始消褪，房价上涨空间被封杀，下跌的空间已经打开。2019年是经济变革之年。不仅仅企业要降税减费，而且债务杠杆也要降。不仅是开发商降杠杆，居民个人房贷的杠杆也会降下来。正因如此，今年M2预计增速也只有8%左右，远不及前几年巅峰时期M2增速15%。未来居民房贷增长将放缓。

与此同时，棚改货币化安置今年取消，未来棚改将更多采取实物安置的形式，以降安置低成本。过去棚改货币化，让动拆迁居民拿了大量的资金到周边去购置房产，导致了三四线房价的大涨，现在各地去库存已经结束，未来将回归实物安置。房价上涨的政策红利消失，使得三四线城市楼市缺乏支撑。

最后，减税降费激活经济需要时间，在此期间会有部分企业选择降薪裁员，而GDP每下降一个百分点，意味着上千万工作岗位将消失，这对房地产市场造成影响不容小觑。这将直接导致人们对未来房价上涨预期改变，同时也对收入增长的预期趋向于谨慎。

与此同时，由于失业群体增加、炒房群体资金链出现不足，导致弃房断供的现象时有发生。随着各地法拍房数量的增加，进一步加快投机炒房者退出的步伐。未来房价，只会下跌不会上涨。不同的是各城市房价下跌的程度不同。

有购房者担心2019年买房后房价会大跌，这种顾虑并非没有道理。现在各级政府都要控制房价的过快下跌，说明房价下跌可能越来越大。未来国内经济去杠杆、取消棚改货币化安置、经济结构性调整，都会导致房价的大起之后的大落。建议购房者在2019年不要再购房，过几年再出手，可能房价会更便宜，房子的质量会更好些。

不执著财经

一提到房价总是又怕涨又怕跌。2019年很多朋友还认为房价会下跌。但周围一些朋友却蠢蠢欲动的开始入手房子了。

虽然不利于房价的消息很多，比如房地产税正式稳步推进。但是国家已经明确，房地产调控要因城施策，从去年菏泽等地逐渐放开限购等措施开始，已经有不少城市变更或者调整的调控政策。

国家一般需要的是房地产价格的稳定，一般房地产价格会在冲顶之后下落一部分，然后经过两三年或者更久的蛰伏期。通过大家的收入增长消弥房价脱离购买力的影响，从2016~2019，也差不多是三年了。

现在最大的问题是经济运行压力比较大，如果在未来一定的时间内降息，会不会对房地产有更大的刺激作用，多人在赌。

毕竟我们现在房贷市场的首套房贷贷款利率已经连续下降三个月来到了5.6%的边缘。虽然下降不多，但很多人认为拐点到来，又燃起了炒房的欲望。

另外，像北京随着首都功能的疏解，不少投资潜力的地方也不断开发了出来。其他城市也一样。

所以，其实购买住房什么时候都可以。一方面要根据自己的需求，另一方面要根据自己的承受能力，最重要的还是挑选好地方。

暖心人社

要看你买哪里的房子。一线及部分二线城市的房子未来只会慢慢上涨不会下降，部分二线及三四线以下城市房子未来将呈整体性下降趋势；另外要看房子所在位置，城市主城区及学区房抗跌能力强于其他区域的房子。突然大跌的可能性不大，因为制约国内楼市发展的因素有很多。比如，政策调控的方向就是稳定房价，防止价格出现大起大落。前两年房价高速上涨期，已经透支了购房者多年的购买力，没有3～5年的缓冲期，房价大跌会加剧银行金融风险，因为5年以后即便房价腰斩，银行已经收回部分本息，不怕弃房断供，银行收回房子可以降低金融风险。

虽说房价跌不下来，想要涨价也很困难。就像刚才提到的购买力问题，你一顿把一天的口粮吃个精光，下一顿吃什么？只能先饿着。现在的房价普通人已经买不起了，而房子最终要靠这些普通人去接盘。为什么这样说？市场已经持续了20年的高速发展，现在的有钱人可能缺房吗？炒房者既不会留着自住，也不会相互转手自娱自乐，而拥有多套房产的家庭也比比皆是，空置房那么多，钢筋水泥又有报废期，多出的房子最终只能卖给有需要的人。所以像个别专家说房子不会顾及低收入者而降价纯属扯谈。

个人对2019年房价的预测是，除了少数城市，那些没有产业和人口支撑的三四线以下城市房价将开始进入下降通道，尽管不会出现30%以上的陡降，也会缓慢下降。理由有这么几点：

1、既然房价不能涨也不会降，市场就会进入有价无市阶段，而有价无市就意味着降价。目前没有哪个开发商不是依靠贷款融资买地开发，投入那么多的资金，房价不涨投资就没有收益，想要捂盘就会亏的更多，还要赔上银行的利息，不是降价是什么？可以这么说，三四线以下城市房价如果不能以每年3～5%的速度上涨，开发楼盘基本不能赚钱（土地、建材、人工等成本大幅降低除外）。

2、三四线以下城市既没有持续的人口流入，也没有强劲的工业动力，人员还在逐年外溢，城市居民每月3、4千的工资收入，如何支撑上万元的房价？即便去买郊区6、7千的房子也很困难（上一篇文章分析过）。多套房产持有者要么降价出售止损，继续死扛只能等来整体性下降。另外，到了2030年左右，全国人口将会开始全面下降，短短十来年的时间弹指一挥间，到了那个时候人都没了房子卖给谁？

3、商品房空置率居高是不争事实。网上流传够34亿人居住说法可能不太准确，但保守估计空置率不会低于20%，而这些空置房二线以下城市占了大头，毕竟一线城市就那么4个面积也有限。有专家说，未来将有5亿农民进城，可以把多出来的房子卖给你农民。我说专家你既不了解农村现状更不了解城镇化推进速度。目前农村留守的大多是老人和孩子，即便你把民房三文不值二文的给拆了，农民拿什么去县城买你6、7千的房子？又如何在短期内让那么多的农民进城？想让农民接受目前的高价房进城定居根本不现实。

至于2019年能不能买房，个人建议是，对于刚需条件具备该买还是要买的，因为房价下跌是一个缓慢的过程，你等不来突然暴跌的那一天，也等不起。投资的话还是转移其它战场，继续投资三四线以下城市房产，无异于跳坑自寻短见。

抽时间来看看

这个还真不好说，得要看具体是哪个城市！目前来说，一、二线城市、以及部分准二线城市，2019年房价大概率还是会“稳中略涨”的；但一些四、五线小县城，的确会下跌，但指望房价暴跌，基本上也是不可能的！

“房住不炒”的总基调没有任何改变

要知道，从2017年开始，各大城市陆续出台的限购、限贷、限低价卖等各种调控政策，核心在是在于“让房子回归居住的本质，打压炒房行为”。因此，在过去的一年中，各大银行对于房贷审批明显收紧，房贷利率一度上浮20%以上！这在一定程度上压制了买房的需求，让很多城市的房价出现下跌，甚至个别城市房价腰斩！

不过，即便是经历了2018年的“洗礼”，大中型城市，尤其是一二线城市房价，依旧坚挺，一直处于“稳中略涨”的态势！而进入2019年，各大银行房贷利率逐渐下降，据相关统计数据显示，2月份，全国首套房贷平均利率为5.63%，相当于基准上浮14.85%，已连续3个月处于下降的态势！这在一定程度上，利好于整个房地产行业！

部分三四线城市，房价下跌的空间及压力都很大

虽然，人口较为集中的一、二线城市、省会城市，2019年的房价并没有多少的下跌空间，甚至房价还会有所上涨。但对于四、五线的小县城，房价下行的空间很大，开发商降价促销，回流资金的意愿很强烈！

就拿我老家来说，一个五线小县城，每月收入也就3000元多元，而房价高达8000多、近万元，哪有人会去买房！前两年，受到棚户区改造、现金安置、以及回乡置业的影响，房价蹭蹭往上涨，现如今，房价处于历史高位，没有“接盘侠”，又没有利好政策的驱动，房价不回调，没有现金回流，开发商还能支撑多久！

总之，因城施政、一城一策，将会是今后房地产调控的主流！如果2019年想买房，一、二线城市，还是可以购买的，至于四、五线的县城，等等看，再买也不迟！

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财经者思

2019年房价肯定进入下降通道，目前，仅仅只是个开始，虽然卖房子的中介为了买卖赚钱，老忽悠房价要涨价，别听忽悠，沉住气，房价还是要降一大块的。美国也就是有50%左右的人才买房，谁愿意当房奴啊？租房是趋势。将来的老人有几个让儿女养老的？进养老院是大趋势。再看年轻人的工作，也不再是过去的从一而终，变动性很大，哪里好上哪里混。还有人口问题，现在的年轻人（独生子女）结婚晚、生育少。光继承的房产就用不了。所以，房价还在降的过程中。

岁月如金56

2019年的房价会不会跌不好笼统地给出一个明确的答案，但是个人认为，从大趋势来说，未来的房价大概率是高位震荡下行，短期波动不会太大，你是否需要现在买房，建议你综合考虑以下几个因素：

一、是首套房还是投资性住房：

现在房价已经高高在上，未来大的趋势可能是高位震荡下行，起码不会再出现大涨了，但是，短期内也不可能出现急跌，国情不允许，因此，如果你是刚需的话，只要手头宽裕，现在买房还是可行的，虽然说长期来看，房价跌的可能性很大，但是作为刚需你耗不起，你没有那么多时间等它下跌，尤其是买婚房结婚的年轻人更是等不起。

而作为投资性住房，个人认为目前还不是入手的时候，因为未来房价再大幅上涨的可能性很小，现在买入可能存在高位“套牢”的风险，如果你有闲钱，可以考虑其他的投资渠道。

二、看地段：

房地产市场是“地段决定价格”，过去一二十年房地产快速上涨的时候，各个地区的房价都出现了普涨行情，现在房价已经在高位，不同地区的房价也将出现分化走势，一二线城市，由于有人口净流入和产业就业机会支撑，未来的房价还是值得期待的，而三四五线小城市则刚好相反，人口净流出、就业机会少、商品房数量严重饱和，因此，如果你不是急着买房结婚的话，可以再等等。

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