曾顶着“中国物业第一股”名号的彩生活，2017年营业收入16.28亿元，同比增长21.36%；同时，4.3亿平方米（截至去年底）的在管面积也在全国同行业中名列前茅。然而其母公司花样年，2017年营业收入同比下降10.42%，在行业的排位也由30强下降至108位（2017年易居数据）。
在今年6月的南京发布会上，花样年控股集团董事局主席潘军就直言，花样年已经意识到出现了“轻重失衡”，要重拾房地产。当彩生活的“故事”讲完了，“重操旧业”的花样年提出2018年300亿元、2020年1000亿元的业绩目标，欲重回主流地产商行列。
在行业集中度加剧的环境下，花样年能否完成结构调整并在2018年实现销售48%的涨幅，业内表示有待观察。
营收下滑超10% 花样年重提房地产
在花样年2013年度业绩会上，潘军曾对媒体表示：“谁再叫我开发商，我跟谁急。”
持续刻意剥离房地产属性，花样年“得其所偿”，全力将彩生活推入港股，上市之初风光一时无两，估值一度超过母公司花样年。
不过眼下彩生活的市值和市盈率优势已然减弱。来自同花顺的数据显示，截至目前，彩生活的动态市盈率约20倍（绿城服务约44倍、中海物业约26倍），市值约102.76亿元（绿城服务141亿元、中海物业32.87亿元）。
随后的2016年，花样年即开始调整战略，“推广了两年时间，在此期间，我们发现自身轻重比例有些失衡。”潘军表示。
如今，多重建设导致社区商业严重过剩，而想要再次回到房地产主战场，花样年将面临如何解决目前的“失衡”？
从花样年成绩单可以发现，颇为明显的“失衡”是业务贡献率悬殊。财报数据显示，2017年花样年房地产业务合同销售金额201.64亿元，同比增长超过六成；但营业收入却仅为97.83亿元，较上年同期下降10.42%。
值得一提的是，虽然彩生活的营业收入同比增长21.36%，但整体数值16.28亿元，仅占总成绩单的16.6%。花样年的物业开发收入约66亿元，较2016年下降了21.1%，影响了“大盘”走势。
随之，花样年在房地产领域的排名出现明显变化。潘军直言，“我们从30强跌到50强，后来跌到百强。”克而瑞数据显示，花样年2017年度销售额的行业排名是108位。
潘军将此归结为“同行跑得快”。
在优淘城总裁薛建雄看来，房企过度轻资产之后，会出现规模太小的情况。新城控股高级副总裁欧阳捷则表示，尽管众多房企纷纷走向轻资产，在国内整体环境下，房企还没有找到能取代地产开发的轻资产运营模式，轻资产对公司整体利润的贡献并未显现。
张波表示，目前国内房企还是更擅长于房产的开发销售模式，轻资产化放慢的同时，重资产化模式还是房企们会坚持的老路。“尤其是在流动性过剩，利率下行的长期趋势下，持有重资产的成本越来越低，重资产将变得越来越有价值。也许不久大家就会发现，在日益严重的资产配置荒时代，恐怕没有比优质的重资产更好的资产了。”
90%押注住宅冲千亿 商业持续轻运营
没有规模就没有江湖地位。的确，花样年在2012年前后提出转型轻资产的战略，再到如今主动承认出现了“轻重失衡”，要重拾房地产，实际上就是要重拾重资产。
不过从目前其资产情况来看，似乎并不容易。
就土储增量而言，截至2017年底，花样年规划土地储备建筑面积约1560.91万平方米，同比2016年仅增加4.2%。其中已签署框架协定的物业规划建筑面积为662.68万平方米。在布局区域上，一线城市占比25.9%，二线城市占比65.8%。
另外，来自花样年的数据显示，截至2018年5月，花样年商业在管项目达到34个，其中自持项目10个，管理商业面积达300万平方米。预计到2020年，全国项目布局将达到80个，资产管理面积超过500万平方米。
“所以我们开始调结构，目前我们的结构有了侧重，90%是住宅，10%是商业。”潘军透露，未来花样年要“轻重并举”，即社区服务和房地产开发同时发力，房地产开发要拉上来，住宅的现金流要做上去。
潘军认为，未来花样年体系内外的货量储备已经超过3000亿元，所以今年业绩目标设定在300亿元，明年为500亿元，到2020年完成1000亿元目标。这三年业绩加在一起才1800亿元，目前的货量储备完全能够支撑千亿目标。
不过在提出“住宅商业缺一不可”、重走轻重并举的道路时，潘军强调，花样年的商业仍然是以轻资产为主，买商业物业来自持，太重了。
值得注意的是，潘军所言的商业主要是社区商业。
“目前社区商业的投资回报率有的为1%~2%，有的能做到8%~12%，这里面差距非常大，而社区商业成败要看项目人口需求、入住客户的消费能力、开发商的品牌、操盘策略及后期运营等。”薛建雄表示。
不少业内人士直言，社区商业体量虽相对较小但运营非易，要想真正从社区商业长期获利，依然要经受挑战。
每日经济新闻
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