2018年，受国内外多层因素的影响，我国经济步入缓慢的触底期,加上持续从严的楼市调控，让不少房企一度陷入业绩“窘境”。尤其是在战略上存在一定失误和瑕疵的房企，无论是年度销售额还是利润表现，都大不如从前，不同级别企业间的分化更是越来越明显。在此背景下，能够在风云变幻的楼市中持续保持战略定力、收获销售额和利润双增长的企业，更具备研究价值，相关模式和经验也很值得其他企业参考借鉴。
以禹洲地产股份有限公司（以下简称“禹洲地产”）为例，根据该公司公布的2018年业绩报， 公司在2018年实现合约销售额560.29亿元，同比增长38.94%；实现核心利润34.19亿元，同比增长16.91%。不错的业绩和利润表现，不仅增强了投资者的信心，也让评级机构看好禹洲地产未来的发展。花旗报告称，禹洲地产增长前景及目标明确，防守稳健；坚持优先考虑盈利能力，维持高利润率，维持“买入”评级。申万宏源的研究报告也称，禹洲地产目前估值仍在低位，该公司将受益于所在区域市场的回暖，因此维持“增持”评级。
禹洲地产董事局主席林龙安表示：“2018年，禹洲地产始终追求利润、规模与风险控制‘三驾马车’的平衡发展，不仅收获了销售规模和利润的双增长，也赢得了客户口碑和资本市场的认可。2019年，公司将进一步顺势而为，保持稳健睿行风格，积极响应长三角一体化、粤港澳大湾区国家战略，继续深耕已有的都市圈，在巩固优势的同时扩大战略布局。”
亮丽成绩单背后
面对2018年更加严峻的市场形势和竞争更加激烈的市场环境，禹洲地产审慎评估和衡量市场的机遇和风险，积极顺应国家政策及行业发展趋势，继续坚持“区域深耕”战略，为公司年度业绩的亮丽表现奠定了基础。
2018年，市场总体融资环境趋紧，禹洲地产一方面在境内外成功发行高级美元债券、公司债，首次发行供应链ABS（资产支持证券），盘活了优质资产并优化了负债结构；另一方面通过与境内数家主要银行保持总行级的战略合作关系，持续探索了多元化的融资渠道。此外，禹洲地产还通过一系列措施将融资成本牢牢控制在合理范围，7.23%的整体融资成本与行业同类房企相比，处于较低水平。
值得一提的是，2018年，禹洲地产紧紧把握市场发展方向，以合理并具有吸引力的土地成本在6大都市圈共28个城市进行了深耕布局，通过公开招拍挂以及收并购的方式，禹洲地产在2018年内共获得30幅优质地块。截至2018年底，禹洲地产可售建筑面积共约1738万平方米，目前持有及管理的土地储备可满足企业未来3~4年的发展需求。
除了在土地市场的良好表现，2018年8月，禹洲地产按每股3.96港元的价格配发及发行4.6亿股股份予华侨城（亚洲），战略引入华侨城（亚洲）作为第二大股东。国元国际的研究报告认为，华侨城（亚洲）作为大型央企华侨城集团下属唯一海外上市平台，以成熟的文旅及城镇化项目开发及运营为核心，此次合作进一步提升了禹洲地产的综合运营及开发能力，对公司的融资及多元化市场布局均起到积极作用，也为公司未来的发展带来极大的想象空间。
不仅如此，禹洲地产在核心和热点城市的品牌影响力和竞争力也得到了很好的发挥。在公司全年560.29亿元销售额中，上海作为禹洲地产总部所在地，贡献的合约销售额达63.48亿元，占全年总合约销售额的11.34%；合肥实现合约销售额66.14亿元，稳居当地市场前十，按销售面积算则排全市第六；苏州采取“八盘联动”销售策略，实现53.84亿元合约销售额，其中嘉誉山项目开盘1.5小时即售出343套；杭州禹洲•滨之江单盘销售面积排杭州主城区第一、全市第九，销售金额排主城区第六、全市第七。
“平衡术”优势凸显
在不断强化全国化扩张的同时，为追求有质量的增长，禹洲地产管理层一直都在严格控制现金流，同时十分重视平衡销售和购地支出，以更好地控制负债规模、降低财务费用占整体销售额的比例。尤其在拿地问题上，禹洲地产并不像有些企业那样盲目激进而不顾及自身实际。
林龙安就此表示：“房企拿地扩张过程中，不能盲目拉高自己的负债比，我们一直靠销售额的增加去拿地，同时还会根据销售的进度选择适宜的节点去增加拿地。正因如此，我们才连续15年以上毛利超过30%，连续25年负债比维持60%-80%区间。”
对于土地地价，禹洲地产向来都有严格的控制。由于禹洲地产主要在一二线和6大都市圈投资、开发，且80%的土地在一二线城市，土地成本相对较高，截至去年年底平均土地成本达到每平方米4812元，但这个地价相对于去年每平方米15125元的平均售价，所占比例却仅仅只有31.81%。与其他同等规模的同行比，尤其是前三十强的开发商相比，这一平均地价占比仍属于相对便宜的水平，有机会贡献很不错的毛利。
针对公司的现金流管理，禹洲地产财务总监黄展鸿披露，公司也一直在追求营收和支出的平衡。“2018年权益销售回款是353亿元，但包括土地在内的各项开支也只有363亿元。正是凭借这种现金流收支的平衡，禹洲地产才能把净负债率控制在合理范围内。”
就未来形势，诸多业内人士分析认为，行业集中度将不断提高，市场竞争和企业间的比拼将更加激烈，因此战略战术对一家房企的可持续发展而言至关重要。对此，林龙安表示：“不是一味追求规模才是发展之道，规模要和公司各项指标匹配才是一家好公司。2019年，禹洲地产将更加注重规模效应带动经济效益，采用更灵活的拿地策略，主动出击的同时，进一步平衡规模、利润和风险控制‘三驾马车’，充分发挥其战略战术优势，继续为市场不断提供更高质量的标杆产品，为股东及其他投资者创造更多价值。”
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