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買房就找秘書長
南京首席房地產專家、意見領袖、買房達人，南京房地產促進會秘書長張輝領銜專業團隊，在南京買房置業、投資開發以及政府機構、新聞媒體、上下游產業瞭解南京及全國樓市的必備手冊。
01
秘書長，江北高新區和祿口空港哪個更有潛力呀
從目前來看，江北高新區和祿口空港新城房價差距有點大。
江北高新區新盤僅有弘陽燕瀾七縉和榮盛錦繡瀾山兩盤，毛坯均價2.2萬元/㎡左右，高層精裝均價2.6萬元/㎡左右，二手房價目前成交均價在2.2萬元/㎡左右。
祿口空港新城，目前價格在一萬多元/㎡。
按照預期，未來高新區從現在2萬多漲到3萬左右，祿口從現在一萬多可能漲到2萬出頭一點，兩者的實際差異不是特別的大。
所以不如把範圍放的更寬廣一點，比如說在看看其他的一些板塊和樓盤，我個人的看法，買房首先看學區，其他的可以往後放一放，儘管前期會更高一點，比如2萬+/㎡的青龍地鐵小鎮不到，不足3萬元/㎡的九龍湖南，約2.5萬元/㎡的青龍山新城.....這些個板塊都有一定的學區潛力，地鐵小鎮是有南外分校，九龍湖南是遊小分校，包括正方新城的綠地理想城項目，基本上確定是遊小分校，但均價也只有2.2萬元/㎡左右，青龍山新城則是琅小分校，我覺得相比較來說，這些有學區利好的潛力可能會更更好一點。
02
張老師，恆大濱江公寓能買否？
恆大濱江公寓性價比相對一般，沒有好學區，容積率高，樓間距窄，還是65年公寓，居住舒適度不如住宅，差不多的價格，可以去買世茂璀璨濱江，這個項目目前正在申領銷許，預計價格在3萬多元/㎡。如果從升值的角度來說，恆大濱江公寓在整個鼓樓濱江也相對較弱的。不如以更低的價格，去買江北核心區、江北的一些樓盤，甚至和燕子磯板塊的一些樓盤相比，都稍遜一籌。
03
秘書長，青龍山的前景在哪方面？
青龍山的第一個前景是琅琊路分校能不能辦好，第二個前景是東山沒有什麼新盤供應，東山的一些客群會被擠壓到青龍山來，最後要看他整個青龍山配套建設跟進情況。
04
輝哥吉祥，都市圈的房子能買嗎，都市圈哪裡的房子最值得買？
都市圈的房子能不能買之前，你要搞清楚，都市圈房價上升的邏輯是什麼？
都市圈房價上漲是因為主城的人，在主城搶不到房子，或者主城的房價太高了，他才往外圍走，不管是投資還是自住，這樣才能把都市圈的房價給帶起來，所以都市圈房價能不能上漲，前提是主城房價先漲，主城的房價漲起來的之後，都市圈的房價才能被動式的上漲。
所以你要觀察，主城房價會不會漲，如果主城的房價開始漲了，那麼都市圈可能就會跟著漲，如果主城的房價沒漲，那麼都市圈短時間就起不來。
從目前來看，南京二手房價在穩步攀升，新房也有限價鬆動的預期，今後房價也有上漲預期。
在這種情況下，我覺得現在都市圈可能也要蠢蠢欲動，起碼他經過前期的調整，現在處在底部，可能很快也會觸底回升，所以說，我覺得現在抄底都市圈的機會。
重點考慮的都市圈有兩個，一個是寶華，一個是汊河。
寶華主要看仙林的帶動，仙林、仙林湖、青龍地鐵小鎮漲，寶華才能漲，儘管寶華現在房價有點偏高，但最近一段時間也賣的比較火，也是因為大家看到了南京主城房價有上漲的趨勢，仙林湖房價有上漲的趨勢，所以有些人去抄底了。
江北汊河板塊（新江北板塊），今後享受的是江北主城建設利好，包括江北核心區、南京北站等，南京城市發展的重心也是往江北新主城轉移，汊河離得這麼近，一定會享受到相應的紅利，而且目前汊河的價格是比較偏低的，所以對這個區域我也是比較看好，建議重點關注。
05
請秘書長評價下燕子磯洺悅府這個樓盤，可以買嗎？還有燕子磯和雨山路未來哪個板塊潛力大？
電建名悅府在整個燕子磯板塊屬於價格的比較便宜，賣又比較差的。這個樓盤在整個燕子磯屬於非常邊緣化的樓盤。無論是品牌還是位置、品質都沒有競爭優勢，如果你選燕子磯，不建議考慮這種樓盤。
燕子磯和雨山路板塊之間，目前來看，燕子磯學校的問題制約了板塊未來上升的潛力，從中也能看出，當地管理部門的操盤能力和未來預期，好像都不太行。雨山路未來通過五橋直通河西南，未來有更多的想象力，而且政府有通過引進學區提升這個板塊未來價值的操盤思路和操盤能力，目前金中的分校基本上已經確定，不排除今後還會有其他的一些名校的引入。
所以從這個思路來看雨山路板塊政府的操盤能力還是比較強的，未來有更好的想象的空間，所以相對來說，我更偏向於雨山路。
06
輝哥幫忙解讀一下教育部剛下發的義務教育均衡發展及多校劃片政策對於未來學區房價格有多大影響？
我覺得義務教育均衡發展是大勢所趨，因為現在優質學區房價格越來越高，一二線城市更為突出，引發了不同程度的不同角度的社會議論，管理層也非常的關注，從管理層的想法來看，希望教育資源能夠均衡發展，名校資源能夠像薄弱的區域傾斜。南京也是如此，鼓樓區的幾個教育集團一些教育資源都是分佈到更多的板塊。
傾斜並不意味著一定會通過多校劃片政策來執行，校劃片政策只在極少數的城市有所推行，大多數城市還是遇到很大的阻力，因為這必然會對一些高價買了學區房的家庭會造成很大的損失，引起社會反響會比較大，很難去實施，可能會以比較溫和的方式去推進。
如果採取溫和的均衡發展方式，對於好的學區房價格影響並不會特大。
07
秘書長，仙林湖與江北核心區未來潛力相比怎麼樣，有無置換必要？
關於仙林湖和江北核心區的比較，首先必須明確核心區的範圍，因為後來規劃的核心區範圍非常大，我們可以通過把核心區反成3級，再來看每級裡面的樓盤，最後分析該樓盤的位置、學區、地鐵等利好。
按照這個邏輯，我們先把核心區分為3級：
第一級：CBD區域，目前區域內只有華潤，綠地，金茂3盤，因此這三個樓盤是目前最好的選擇。在這三個樓盤中，金茂和綠地地塊裡的所包含的小學用地已經出讓的，將是綠地小學，而該所小學作為核心區CBD第一個明確的小學，相信未來的學校也不會差，。這個小學對於金茂和綠地來講，又有學區利好，又處於核心CBD位置。因為我們可以認為這樣的樓盤，它的價值就很高了。
第二級：再往外就是龍湖香港置地·江與城了。這個樓盤離核心區CBD其實還有一定的距離，但同時也是目前距離CBD最近的一個樓盤了。這個樓盤雖然說靠近一中的學區，但是未來能不能上一中分校，目前還沒有明確，學區上還有不確定性，所以說江與城比CBD的三個樓盤稍弱一籌。
第三級：江北大道的西邊，還有金地風華國際、中海G06等樓盤，又是僅次於香港置地的一級。這些樓盤的學區也還沒有完全明確，周邊雖然有規劃的一些中小學，但是目前也沒有確定。而周邊金地的國際學校上沒有學區的。
第四級：那再往外江浦其他的一些樓盤可能就更遠了。
實際上，這個龐大的核心區裡面還是有區別的，這幾級之間其實差別也不小。所以說你要具體看和哪個盤比，只是泛指核心區沒有任何意義，核心區裡面的幾個盤可以說是差別都很大。
仙林湖板塊的話是後續沒有太多的一個利好，因為這個學校、地鐵等建設規劃，基本這些東西都已經兌現了，這個區域未來可出讓地塊也是非常少的，當然還有幾個因為規劃的變更，調整出一些住宅用地，今後隨著土地出讓，可能這個地價，房價可能還會往上走。但是總體來說這個區域未來的這種爆發力，和江北核心區CBD相比，還是有一定的差距的，當然江北核心區CBD外圍地區和他做比較的話，要另外來看待。
總結
如果說買金茂、綠地，包括江與城，那麼我認為相對來說還都是值得的，因此如果從仙林湖置換過來，我認為值得的，我相對來說更看好江北核心區CBD，以及緊鄰CBD周邊的品牌的樓盤，我認為未來的潛力比現在要更大，如果說你說是是範核心區的概念，我覺得和仙林湖比彼此彼此差不多。
08
秘書長，核心區如果搶不到的話 五橋那邊 有哪些樓盤值得買 打算長期持有。
如果說核心區搶不到的話，那你要知道江北的這個價值體系，他是一個什麼樣的梯度和分級。我的觀點就是，江北CBD那是最高的金字塔尖，是房價地價的制高點，從他這個區域一直往西，到江浦，到雨山路，像是一個層層遞減的一個價值的體系。
對於五橋的價值，我覺得不要有過高的期待，五橋的未來基本上就和這個過江隧道是一樣的，沒有說五橋已經超過過江隧道，所以說五橋和雨山路板塊，和江浦隧道口的概念基本上是一樣的。從你價格上來講，基本上也沒有什麼差別，而且還沒有江浦成熟，所以說五橋也不能過於的神話，只是說他之前是被低估，但是這個低估在未來，基本上也就是看齊江浦，但是相對來說，她還不如江浦離江北核心區CBD更近、更有價值，所以說我建議可以沿著江北CBD沿著往西買。
但是五橋也有自己的優勢，首先今後直接對接河西南，未來至少也未必比江浦差；第二，白紙畫圖，整體品質可能比江浦縣城要好；第三，學區的想象空間大，規劃了很多好學校，如果引入好學區，還是很值得期待的；第四，品牌開發商的影響力，比如龍湖就非常突出，如果頤和九里的房價合適，性價比突出，就是很好的標的。
09
中海原山，這個樓盤值得買嗎，長期持有。
評判一個樓盤值不值得買，要看和什麼樓盤來比較，絕對看一個樓盤，其實沒有太多的價值，關鍵看比較。
我覺得之前雨山路這邊我已經談得很清楚了，雨山路地鐵口樓盤肯定比雨天路其他不靠近地鐵口的樓盤更有價值，所以說，整個雨山路板塊來，中海原山我覺得它的價值相對來說還是屬於比較高的，保利雲禧是毛坯房，從居住的舒適度來看，舒適度肯定不如精裝房。所以我更看好中海的這種裝修房。中海的這種品質和中海的品牌的影響力，我覺得在雨山路板塊，都是可以直接來買的。
但是你要是和核心區，或者說靠近青奧的一些樓盤相比的話，再加上他們如果未來又靠近地鐵口不遠的話，我覺得那麼中海原山它的價值，可能要打一個折扣，近一點的樓盤有香港置地再往外一點還有金地風華國際、中海G06等等這樣一些樓盤，我覺得比中海原山的這個價值要高一些。如果僅僅是在在雨山路板塊來講，我覺得中海原山是可以的，所以具體要看怎麼來比較。
10
輝哥你好：請問五橋頤和九里與中交錦蘭薈比，哪個盤後期潛力大？謝謝
關於五橋純新盤龍湖頤和九里，還有中交錦蘭薈，可能後面會要上市，現在比潛力的話，具體還是要看價格。如果中交後期加推的價格如果依然很低，我覺得它的性價比就很高，就很有潛力。如果說頤和九里憑藉龍湖非常大品牌影響力，再加上精裝，還是很值得期待的，但是最終再看他最後的價格定位到底是怎麼樣的，是偏高還是偏低的。所以說我覺得需要等價格確定之後，然後再去看哪個盤後期潛力大，沒有價格談性價比，我覺得都是空談，沒有意義。
《輝哥置業大講堂》活動招募
1、活動時間：本週六（3月30日）下午14:30
2、活動地點：中糧悅天地售樓處（南京市江寧區鵬山路28號，乘坐1號線至南京交院站，2號口）
3、主講人：南京房地產促進會秘書長 、《輝哥說樓市》創辦人張輝；
4、報名方式：微信聯繫吳女士
（微信搜索15261498762），發“姓名+人數+聯繫電話”報名。閱讀更多 輝哥說樓市 的文章
