年底償債規模達949億元上市房企迎來政策暖風，不過，身處華南的明星房企碧桂園是享受不到了。
12月12日，國家發改委發佈《關於支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》。其中，對房企的要求為：資產總額大於1500億元；營收大於300億元；不超過所在行業資產負債率重點監管線，未明確重點監管線的原則上資產負債率不得超過85%。
按照這個要求，長江證券研究數據顯示，目前僅有17家房企達標：A股房企為萬科、保利地產、招商蛇口、華夏幸福等7家；港股房企為華潤置地、龍湖集團、綠城中國、旭輝控股等10家。
政策呵護基本實錘了目前房企“活不下去”的緊張局面。今年，地產企業的融資非常不易，“資管新規”橫空出世，給房企之前主要的拿錢通道上了緊箍咒，加上樓市趨冷、回款慢，房企對資金飢渴的需求達到頂峰，密集發債成為他們的共同選擇。
在剛剛過去的11月份，40家上市房企發債總量546.5億元，環比上月上升99.0%，儘管綜合發債成本高達8.54%，創下2015年以來單月融資成本的最高水平。
房企一直以來玩的都是“借新還舊”遊戲，碧桂園、融創等巨頭房企，更是資金鍊上踩高蹺的箇中高手。
但值得關注的是，因為超高的槓桿率，行業排名中前四的碧桂園、恆大、融創均可能被排除。財報顯示，截止今年第二季度末，碧桂園資產負債率89.8%，短長期債務近3000億，明年到期債務850億。而同期上市房企總的償債規模是1699億元。
另外，融創負債總額6064.02億元，資產負債率90.52%，超過紅線，也不在開綠燈的房企之列。
不過，對於恆大是否符合發債資質，多家機構給出了不同結果，存在一定爭議。在長江證券的報告中，恆大被排除在外，而在克而瑞地產、民生證券認為它符合發行企業債條件。
1、發改委拓寬企業債，禁止投向地產項目
在樓市漸入寒冬之際，發改委對企業債發行條件的有限放鬆，可謂一股暖流。
根據監管規定，企業債是由中央政府部門所屬機構、國有獨資企業或國有控股企業發行的債券，它對發債主體的限制比公司債券狹窄得多。按照監管分工，發改委負責審批企業債，證監會審批公司債，過去，房企一般很少可以發行企業債，川財證券地產團隊認為，此次企業債發行主體擴容至優質地產企業，無疑將擴寬優質企業的融資渠道，是市場利好。
不過，對於資金用途，監管部門有明確要求，允許使用募集資金用於補充營運資金的比例從此前的40%提升至50%，禁止投向房地產項目。
12月13日發改委通過旗下《中國經濟導報》透露，目前企業債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領域的項目，不支持商業地產項目。“這幾年，企業債券在貫徹執行國家房地產調控方面的政策沒有變化。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，優質房企發行企業債有優惠和優先的政策保障，體現了在經濟下行的背景下，對於企業融資正不斷給予正面引導，有助於改善企業資金面。
同策諮詢研究總監張宏偉分析，發改委將企業債擴容，主要為了緩解優質房企的經營現金流壓力，但規定這些資金不能直接用於商業、住宅類項目開發，說明是定向寬鬆，不是全面開放。他認為，此舉能夠短暫緩解房企資金緊張壓力，但不能解決現階段資金兌付問題。
“今年房地產投資增速的前高後低，如果明年的增速下滑較快可能拖累經濟增速”，中原地產分析師盧文曦認為，這可能是政策對優質房企放寬融資渠道的考量因素之一。
盧文曦分析，雖然監管對募集的資金用途有規定，但並不排除房企在改善運營壓力的同時，將之前的自有資金用於地產投資。“比如某房企通過發行企業債募集到了一筆資金，公司原有的運營資金就可以騰挪出來用於地產投資，所以多少有點通融的意味。”
諸葛找房首席分析師陳雷告訴公司見聞，一方面隨著金融政策收緊，房企融資難，品牌開發商紛紛出海融資，增加運營成本；另一方面，隨著調控的深入，樓市趨穩，房企未來發展質量不斷向好。在這樣的大背景下，改善融資環境，有利於房企的多元化發展。
2、碧桂園頻借新還舊，明年到期債務850億元
房企缺錢，今年尤甚。一方面是樓市趨冷，賣房回款的週期變得無比漫長；另一方面是在去槓桿的大背景下，銀行開發貸款、信託貸款、各種債權股權融資、表內外融資等傳統通道均被收緊，房企融資渠道受限，缺錢的他們紛紛高喊“活下去”。而更令房企焦慮的是，今年為公開債務到期的高峰，前幾年高速擴張欠下的鉅額債務，逐漸到了要還錢的時候。
中原地產首席分析師張大偉認為，2018年可能是房企近4年資金壓力最大的一年。中誠信國際企業融資部分析，而若按100%回售比例測算，2018年房企將有4000億元以上的公司債要到期。即便按50%回售比例，到期公司債也達到2500億元。
任志強也曾在2017年中表示，2010-2014年的5年期間，房企新增債務只有8000多億，而在2015-2016年兩年間，新增債務就達到8500億。據他估算，2018年房地產行業將迎來一個還債高峰，額度達到3300億；2019年則達到4700億。
為應對11月集中到期的兌付舊債，碧桂園、恆大、華夏幸福等多家龍頭房企發行了大額融資“借新還舊”。11月19日、20日兩天內，8筆公司債獲准及發行，金額超過200億元。
11月22日，碧桂園用5個小時的臨時停牌宣佈了一個“借新還舊”的計劃。當日，碧桂園發佈公告稱，將發行78.3億港元的有抵押擔保的可換股債券，利率為4.5%，將用於贖回2019年1月到期的60.54億港元可換股債券，同時將剩餘款項用於對現有的境外債務再融資。
此前的9月和10月碧桂園分別發行了三筆共計96.96億元人民幣的中長期美元債和人民幣債券。碧桂園2018年中報顯示，該公司2018年下半年到期債務為559億元，2019年全年到期債務總額約850億元。
相比碧桂園，許家印的恆大更為激進。11月19日，中國恆大發布公告稱，附屬公司景程增發10億美元於2020年到期的11%優先票據，所得款項主要為現有離岸債務再融資。
此前，恆大已於10月31日公告發行高達18億美元的高息債，所得款項淨額主要用於現有離岸債務再融資。其中，5年期債券利率高達13.75%。彭博數據顯示，該利率為今年亞洲垃圾級債券發行人中最高。下半年至今，恆大已發行約194.87億元人民幣的中長期美元債券。
與此同時，恆大在10-11月期間通過資產證券化及美元債借款超過200億元。
財報顯示，截止6月30日，恆大的各種借款為6711.3億元。其中一年期以內2985億元，1-2年期1807億元，2-5年期1549億元，5年以上期370億元。
債務規模節節攀升之際，水漲船高的融資成本更是成為懸在房企頭頂的達摩克利斯之劍。根據克而瑞研究中心最新數據，今年11月房企境內外發債綜合成本達到8.54%，已經創下2015年以來單月融資成本的最高水平。特別是境外債融資，11月房企平均境外債融資成本11.47%，較前10月境外發債成本6.45%增長5.02個百分點。2018年1-11月，房企平均融資成本6.32%，較前10月的6.06%顯著上升，已超過2017年全年平均值。
不過，即便利率高漲，房企也不得不密集發債，以便融到更多的錢“活下去”。
12月12日早間，萬科、綠地分別發行固息票據、美元債券。萬科A發佈的公告稱，根據70億美元的中期票據計劃，萬科地產（香港）發行了金額為6.3億美元的5.25年期固息票據，票面利率為5.35%。該票據將於2024年到期。同日早間，綠地香港控股有限公司就其擬發行美元債券一事發布公告，但債券的本金額、利息及到期日等仍未確定。
3、政策頻傳利好消息，調控要放鬆了嗎
近期房企密集發債獲批，加之此次發改委將企業債發行擴容到房地產行業，似乎印證了房企融資環境得以改善，這一系列政策加持，是否可視作樓市調控放鬆的先兆？
張宏偉認為，目前發債發展速度確實有所加快，但絕對總量並不多，房企融資的整體情況仍不容樂觀。據同策地產研究院監測，今年10月是20多個月以來融資環境最差的月份，進入11月以來，這種情況雖有所好轉，仍是歷史低點。他預測，這種從緊的大環境將一直持續到明年三季度，中小房企將承受更大的融資壓力。
盧文曦也認為，近期房企的融資環境得以改善應該是一個短期的選擇性鬆動，在降槓桿的背景下，不要指望有大幅調整的可能。“明年政策從緊是業內共識，市場還是不不會太樂觀。”
陳雷則認為，目前調控效果顯著，市場熱度有效降低，房企發展也較為平穩，風險正在減小。這個時候需要適當放鬆，鼓勵房企良性發展，防止市場過度疲軟。
據中原地產統計，11月以來，各種房地產調控政策合計僅20次，相比之前平均單月40次明顯減少，收緊約束性政策銳減。不過，從政策預期看，寬鬆政策出現的可能性也不大。
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