年底偿债规模达949亿元上市房企迎来政策暖风，不过，身处华南的明星房企碧桂园是享受不到了。
12月12日，国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》。其中，对房企的要求为：资产总额大于1500亿元；营收大于300亿元；不超过所在行业资产负债率重点监管线，未明确重点监管线的原则上资产负债率不得超过85%。
按照这个要求，长江证券研究数据显示，目前仅有17家房企达标：A股房企为万科、保利地产、招商蛇口、华夏幸福等7家；港股房企为华润置地、龙湖集团、绿城中国、旭辉控股等10家。
政策呵护基本实锤了目前房企“活不下去”的紧张局面。今年，地产企业的融资非常不易，“资管新规”横空出世，给房企之前主要的拿钱通道上了紧箍咒，加上楼市趋冷、回款慢，房企对资金饥渴的需求达到顶峰，密集发债成为他们的共同选择。
在刚刚过去的11月份，40家上市房企发债总量546.5亿元，环比上月上升99.0%，尽管综合发债成本高达8.54%，创下2015年以来单月融资成本的最高水平。
房企一直以来玩的都是“借新还旧”游戏，碧桂园、融创等巨头房企，更是资金链上踩高跷的个中高手。
但值得关注的是，因为超高的杠杆率，行业排名中前四的碧桂园、恒大、融创均可能被排除。财报显示，截止今年第二季度末，碧桂园资产负债率89.8%，短长期债务近3000亿，明年到期债务850亿。而同期上市房企总的偿债规模是1699亿元。
另外，融创负债总额6064.02亿元，资产负债率90.52%，超过红线，也不在开绿灯的房企之列。
不过，对于恒大是否符合发债资质，多家机构给出了不同结果，存在一定争议。在长江证券的报告中，恒大被排除在外，而在克而瑞地产、民生证券认为它符合发行企业债条件。
1、发改委拓宽企业债，禁止投向地产项目
在楼市渐入寒冬之际，发改委对企业债发行条件的有限放松，可谓一股暖流。
根据监管规定，企业债是由中央政府部门所属机构、国有独资企业或国有控股企业发行的债券，它对发债主体的限制比公司债券狭窄得多。按照监管分工，发改委负责审批企业债，证监会审批公司债，过去，房企一般很少可以发行企业债，川财证券地产团队认为，此次企业债发行主体扩容至优质地产企业，无疑将扩宽优质企业的融资渠道，是市场利好。
不过，对于资金用途，监管部门有明确要求，允许使用募集资金用于补充营运资金的比例从此前的40%提升至50%，禁止投向房地产项目。
12月13日发改委通过旗下《中国经济导报》透露，目前企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。“这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，优质房企发行企业债有优惠和优先的政策保障，体现了在经济下行的背景下，对于企业融资正不断给予正面引导，有助于改善企业资金面。
同策咨询研究总监张宏伟分析，发改委将企业债扩容，主要为了缓解优质房企的经营现金流压力，但规定这些资金不能直接用于商业、住宅类项目开发，说明是定向宽松，不是全面开放。他认为，此举能够短暂缓解房企资金紧张压力，但不能解决现阶段资金兑付问题。
“今年房地产投资增速的前高后低，如果明年的增速下滑较快可能拖累经济增速”，中原地产分析师卢文曦认为，这可能是政策对优质房企放宽融资渠道的考量因素之一。
卢文曦分析，虽然监管对募集的资金用途有规定，但并不排除房企在改善运营压力的同时，将之前的自有资金用于地产投资。“比如某房企通过发行企业债募集到了一笔资金，公司原有的运营资金就可以腾挪出来用于地产投资，所以多少有点通融的意味。”
诸葛找房首席分析师陈雷告诉公司见闻，一方面随着金融政策收紧，房企融资难，品牌开发商纷纷出海融资，增加运营成本；另一方面，随着调控的深入，楼市趋稳，房企未来发展质量不断向好。在这样的大背景下，改善融资环境，有利于房企的多元化发展。
2、碧桂园频借新还旧，明年到期债务850亿元
房企缺钱，今年尤甚。一方面是楼市趋冷，卖房回款的周期变得无比漫长；另一方面是在去杠杆的大背景下，银行开发贷款、信托贷款、各种债权股权融资、表内外融资等传统通道均被收紧，房企融资渠道受限，缺钱的他们纷纷高喊“活下去”。而更令房企焦虑的是，今年为公开债务到期的高峰，前几年高速扩张欠下的巨额债务，逐渐到了要还钱的时候。
中原地产首席分析师张大伟认为，2018年可能是房企近4年资金压力最大的一年。中诚信国际企业融资部分析，而若按100%回售比例测算，2018年房企将有4000亿元以上的公司债要到期。即便按50%回售比例，到期公司债也达到2500亿元。
任志强也曾在2017年中表示，2010-2014年的5年期间，房企新增债务只有8000多亿，而在2015-2016年两年间，新增债务就达到8500亿。据他估算，2018年房地产行业将迎来一个还债高峰，额度达到3300亿；2019年则达到4700亿。
为应对11月集中到期的兑付旧债，碧桂园、恒大、华夏幸福等多家龙头房企发行了大额融资“借新还旧”。11月19日、20日两天内，8笔公司债获准及发行，金额超过200亿元。
11月22日，碧桂园用5个小时的临时停牌宣布了一个“借新还旧”的计划。当日，碧桂园发布公告称，将发行78.3亿港元的有抵押担保的可换股债券，利率为4.5%，将用于赎回2019年1月到期的60.54亿港元可换股债券，同时将剩余款项用于对现有的境外债务再融资。
此前的9月和10月碧桂园分别发行了三笔共计96.96亿元人民币的中长期美元债和人民币债券。碧桂园2018年中报显示，该公司2018年下半年到期债务为559亿元，2019年全年到期债务总额约850亿元。
相比碧桂园，许家印的恒大更为激进。11月19日，中国恒大发布公告称，附属公司景程增发10亿美元于2020年到期的11%优先票据，所得款项主要为现有离岸债务再融资。
此前，恒大已于10月31日公告发行高达18亿美元的高息债，所得款项净额主要用于现有离岸债务再融资。其中，5年期债券利率高达13.75%。彭博数据显示，该利率为今年亚洲垃圾级债券发行人中最高。下半年至今，恒大已发行约194.87亿元人民币的中长期美元债券。
与此同时，恒大在10-11月期间通过资产证券化及美元债借款超过200亿元。
财报显示，截止6月30日，恒大的各种借款为6711.3亿元。其中一年期以内2985亿元，1-2年期1807亿元，2-5年期1549亿元，5年以上期370亿元。
债务规模节节攀升之际，水涨船高的融资成本更是成为悬在房企头顶的达摩克利斯之剑。根据克而瑞研究中心最新数据，今年11月房企境内外发债综合成本达到8.54%，已经创下2015年以来单月融资成本的最高水平。特别是境外债融资，11月房企平均境外债融资成本11.47%，较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。2018年1-11月，房企平均融资成本6.32%，较前10月的6.06%显著上升，已超过2017年全年平均值。
不过，即便利率高涨，房企也不得不密集发债，以便融到更多的钱“活下去”。
12月12日早间，万科、绿地分别发行固息票据、美元债券。万科A发布的公告称，根据70亿美元的中期票据计划，万科地产（香港）发行了金额为6.3亿美元的5.25年期固息票据，票面利率为5.35%。该票据将于2024年到期。同日早间，绿地香港控股有限公司就其拟发行美元债券一事发布公告，但债券的本金额、利息及到期日等仍未确定。
3、政策频传利好消息，调控要放松了吗
近期房企密集发债获批，加之此次发改委将企业债发行扩容到房地产行业，似乎印证了房企融资环境得以改善，这一系列政策加持，是否可视作楼市调控放松的先兆？
张宏伟认为，目前发债发展速度确实有所加快，但绝对总量并不多，房企融资的整体情况仍不容乐观。据同策地产研究院监测，今年10月是20多个月以来融资环境最差的月份，进入11月以来，这种情况虽有所好转，仍是历史低点。他预测，这种从紧的大环境将一直持续到明年三季度，中小房企将承受更大的融资压力。
卢文曦也认为，近期房企的融资环境得以改善应该是一个短期的选择性松动，在降杠杆的背景下，不要指望有大幅调整的可能。“明年政策从紧是业内共识，市场还是不不会太乐观。”
陈雷则认为，目前调控效果显著，市场热度有效降低，房企发展也较为平稳，风险正在减小。这个时候需要适当放松，鼓励房企良性发展，防止市场过度疲软。
据中原地产统计，11月以来，各种房地产调控政策合计仅20次，相比之前平均单月40次明显减少，收紧约束性政策锐减。不过，从政策预期看，宽松政策出现的可能性也不大。
閱讀更多 吉祥侃事 的文章
關鍵字: 广州恒大淘宝足球俱乐部 压顶 银行
